При наблюдающемся в последнее время росте интереса к рынку коммерческой недвижимости в России нельзя не отметить, что большая часть инвестиций на данном рынке является рисковыми вложениями для крупных международных институциональных инвесторов. Почему и как долго будет сохраняться подобное мнение?

Чтобы ответить на этот вопрос, рассмотрим ключевые вопросы, связанные с инвестициями в недвижимость на развитых рынках и в России (точнее, в Москве, так как в других городах России формирование рынка инвестиционных продуктов еще только намечается):

профиль инвесторов;
тип недвижимости;
критерии отбора инвестиционного продукта;
основные инвестиционные риски.

В качестве примера развитого рынка рассмотрим рынок коммерческой недвижимости Лондона, который считается одним из наиболее стабильных и в то же время привлекательных для инвестиционных вложений.

Инвесторы в коммерческую недвижимость.
Какая недвижимость вызывает интерес?
Москва, Россия. В последнее время в России можно выделить два основных типа инвесторов: рейдеры - девелоперские структуры, занимающиеся оптимизацией портфеля недвижимости приносящих убытки государственных предприятий (1) и структуры финансовых или же нефтяных организаций, которые, вкладываясь в недвижимость, диверсифицируют свой инвестиционный портфель (2). Ко второй группе можно также отнести и профессиональных институциональных инвесторов – российские и иностранные инвестиционные фонды, специализирующиеся на вложениях в недвижимость.
Первая группа инвесторов существует в России уже несколько лет, за которые накопила богатый девелоперский опыт в непростых условиях российской экономики. Зачастую акционерный капитал подобных компаний состоит частично из иностранного частного и частично из российского капиталов. В последнее время контроль со стороны российских партнеров возрос, так как без участия и связей российских партнеров подобный бизнес невозможен, а опыт иностранцев постепенно становится все меньше и меньше востребованным. Подобные группы заинтересованы в недвижимости, приносящей довольно низкий доход в текущий момент времени (это может быть промышленная, складская, офисная и торговая недвижимость), но которая после небольших вложений (реконструкции и смены арендаторов) и, самое главное, юридической «очистки» (приведение в порядок правоустанавливающих документов на землю, здание, оформление и регистрация договоров с арендаторами) может стать высокодоходным инвестиционным продуктом, приносящим стабильные дивиденды. Как правило, недвижимость, за которой охотятся рейдеры, отличается выгодным местоположением и неудовлетворительным текущим состоянием. Иностранные компании продолжают проявлять интерес к данному сектору, некоторые планируют выйти на российский рынок в ближайшем будущем, но данный выход представляется невозможным без участия местного партнера.
Вторая группа инвесторов сформировалась и активизировалась на рынке в последние год-полтора. Это специально сформированные департаменты, занимающиеся недвижимостью, в основном в банках и сырьевых компаниях. Необходимость инвестировать большие суммы свободных денег и диверсификация высоких рисков, присущих инвестированию на финансовых рынках, привела данные компании к рассмотрению недвижимости как привлекательного инвестиционного актива. Таким образом, данная группа инвесторов ориентируется на консервативные стратегии, приобретая в основном недвижимость, приносящую стабильный доход: как правило, к данному классу относятся довольно новые офисные здания или торговые центры (хорошего качества постройки и инженерного оснащения), в которых договора с арендаторами подписаны от трех, предпочтительнее от пяти лет и более.
Инвестиционные фонды – наиболее осторожная группа инвесторов. Из крупных фондов, которые проявляют наибольшую активность на рынке, судя по результатам, можно отметить Brunswick Capital, MC Trustco и FF&P (Академика Сахарова 30, «Берлинский дом», «Гоголевский 11», «Романов Двор»)
Лондон, Англия. Инвесторами, как правило, выступают крупные инвестиционные группы, фонды, страховые компании, а также пенсионные фонды из разных стран мира. Лондонская недвижимость считается одним из самых надежных активов. Из графика можно увидеть, как в процентном соотношении по профилю и географии распределены инвесторы, участвовавшие в сделках покупки офисных зданий в Лондоне в течение последнего года. Для лондонского рынка офисных зданий характерны долгосрочные договора аренды, в среднем от 15 до 20 лет. В Москве средний срок договора аренды постепенно возрастает от 3 до 5 лет, достигает 10 в случае сделок с крупными «якорными» арендаторами. В противоположность российскому рынку в Лондоне отмечается тенденция к снижению средних сроков договоров аренды с 20 до 10 лет. Владельцы и инвесторы стремятся оставаться более гибкими на фоне прогнозируемого дальнейшего роста ставок аренды и цен.

Внутренняя ставка доходности проектов. Период окупаемости
Москва, Россия. Необходимо различать две группы инвесторов в России, которые играют совершенно разные роли на рынке, но вместе участвуют в формировании рынка коммерческой инвестиционно привлекательной недвижимости. Первая группа (рейдеры) превращает недвижимость «совкового» стандарта в продукт «инвестиционного» класса для второй группы инвесторов. При этом внутренняя ставка доходности (IRR) рассматриваемых проектов (в долгосрочном прогнозируемом периоде) предполагается на одном и том же уровне от 18 до 22 % и иногда немного выше, однако доходность на вложенный капитал для девелоперов-преобразователей существенно превышает доходность на вложенный капитал, предлагаемой второй группе инвесторов. Так годовая доходность (annual yield) инвесторов, покупающих готовые продукты, составляет в среднем 12–16 %, а годовая доходность рейдеров составляет 50 % и более. Весь проект окупается, как правило, за 5–7 лет, тогда как оптимизаторы портфеля возвращают потраченные деньги в срок от полугода до года с прибылью за счет перепродажи.
Лондон, Англия. Годовая доходность (yield - отношение годового дохода от аренды к цене продажи) для инвестиций в лондонскую недвижимость варьируется от 6 до 10 % годовых. Причем 6 % годовых – если мы говорим о новых зданиях, где договора аренды подписаны на 20 лет, 10 % – для 10–15-летних зданий с договорами аренды, подписанными на 3–5 лет. Что касается инвестиционных проектов по строительству или реконструкции новых зданий, то ожидаемая внутренняя ставка доходности находится в пределах 13–16 % (без использования заемного капитала).

Размер инвестиций. Отношение к соинвесторам
Москва, Россия. Большая часть частных инвесторов (не считая крупных институциональных игроков) ориентируется на объекты недвижимости, стоимость которых не превышает 5 млн. долларов. Очень много инвесторов, находящихся в поиске отдельно стоящих зданий стоимостью от 1 до 3 миллионов долларов. Крупных игроков, которые готовы инвестировать более 30 миллионов в один объект, довольно много – среди них как западные, так и российские фирмы, причем последние ведут себя более агрессивно. Так, практически все крупные инвестиционные сделки на рынке за последний год были закрыты российскими компаниями. Крупные институциональные инвесторы отличаются более осторожным подходом, и процесс сделки может затянуться до 1 года.
Однако на практике реальные соинвесторы пока что очень редко объединяются в крупных сделках на рынке Москвы, при условии что административные структуры и другие владельцы земельных участков не рассматриваются в качестве соинвесторов. Пока что соинвестирование больше обсуждается.
Лондон, Англия. Процесс соинвестирования случается редко даже в Англии, где риски инвестирования в первоклассную недвижимость кажутся минимальными. Соинвестирование остается не очень популярным и на развитых и на развивающихся рынках. Тем не менее в Англии размер инвестиций намного превышает российские стандарты, так же, как и разнообразие географии инвесторов.

Основные проблемы
Москва, Россия. Можно перечислить много проблем, тормозящих развитие рынка коммерческой недвижимости в России на сегодняшний день (политических, экономических, исторических), в частности медленный приход институциональных инвесторов или отсутствие рынка финансовых инструментов на недвижимость и т. д.
Однако, пожалуй, одной из основных причин, негативно влияющих на ситуацию в целом, является, «непрозрачность» рынка и недоверие мониторингам, прогнозам и всевозможным оценкам, которые владельцы готовы представить инвесторам, чтобы убедить в привлекательности своего продукта.
Оформление прав аренды на землю, процесс прохождения согласований в различных организациях – НИИ Генплана, Москомархитектуре, Москомприроде, префектуре и районной управе, УГПС (пожарная служба), ЦГСЭН (санитарный надзор) и ГУ ГОиЧС (управление обороны и чрезвычайных ситуаций) – даже на стадии подготовки градостроительного обоснования представляется процессом таким непрозрачным многим иностранцам, что они никогда не рискнут инвестировать в новое строительство без российского партнера. И правильно сделают! Надежный и притом квалифицированный партнер стоит слишком дорого в нашей стране, да и соинвестирование – не самый популярный подход к развитию бизнеса. К сожалению, доверия нам всем не хватает, и не только в России. Как правило, московская коммерческая недвижимость может рассчитывать только на рефинансирование кредита на строительство или же просто покупку зданий, приносящих стабильный доход (если речь не идет о строительстве под собственника). Что же действительно имеет значение для инвестора, если представляемые владельцами мониторинги рынка и оценки ничего не значат:

срок договоров аренды и репутация арендаторов;
качество здания (эффективность разработанной концепции и планировочных решений, поставщики инженерных систем);
юридически правильно оформленные документы;
наличие компании, занимающейся профессиональным управлением зданием;
репутация и прозрачность компании-собственника.

Лондон, Англия. Существуют ли какие-либо проблемы с привлечением инвестиций в Лондоне? Пожалуй, кроме ожидаемого роста конкуренции, роста цен на недвижимость и снижения доходности (yields - соотношения годового арендного дохода и цены недвижимости), у инвесторов нет причин для волнений. В последний год-два рынок коммерческой недвижимости в Лондоне стал считаться более привлекательным и, соответственно, более конкурентоспособным по сравнению с другими европейскими странами. Арендные ставки находились в низшей точке коммерческого цикла в результате возросшего предложения на рынке и наступившего спада. Таким образом, в настоящее время инвесторы получили возможность приобретать здания с договорами аренды, подписанными на 15–20 и более лет, где годовой доход от аренды для офисных зданий класса А составляет от 7–8 % от цены покупки здания, что кажется довольно привлекательной возможностью, если сопоставить сроки аренды договоров с московскими пятью годами.
Таким образом, учитывая прогнозируемые рост арендных ставок и даже более резкий рост цен на недвижимость в Лондоне, в настоящее время инвесторы многих стран стремятся не упустить возможность выгодного инвестирования на этом рынке. В то же время владельцы зданий, предвидя ожидаемое падение ставок доходности, стараются оставаться более гибкими и снижают сроки договоров аренды с 15–20 до 10 лет.

Перспективы развития рынка инвестиций в коммерческую недвижимость в Москве
Ощущая нарастающую конкуренцию со стороны других развивающихся рынков, основные игроки (девелоперы) московского рынка коммерческой недвижимости стали принимать во внимание требования международных инвесторов. Так, многие владельцы и менеджеры проектов стараются следовать международным стандартам, а некоторые даже обращаются за консультациями в международные риелторские компании. Можно сделать предположение, что и местные инвесторы также будут становиться все более взыскательными и внимательными покупателями.
Следуя законам спроса и предложения, российский рынок постепенно становится на путь развития рынков коммерческой недвижимости западных стран и других развитых рынков. Поэтому для достижения успеха в привлечении инвестиций требуется общаться с иностранными инвесторами на их языке, а именно:

уделять большее внимание выбору правильной концепции здания и обоснованности коммерческой привлекательности объекта для арендаторов;
иногда стоит обратиться за разработкой эффективных планировок к группе профессионально занимающихся данными вопросами консультантов, брокеров и архитекторов. Группе данных специалистов желательно также иметь опыт совместной работы и представлять свою роль в проекте, играя в команде;
заключать договора аренды на более длительный срок (отсутствием гибкости московский рынок пока что точно не страдает), прописывая сумму арендной платы в контракте полностью, т. е «в белую»; в последнее время это стало случаться чаще;
использовать услуги брендовых юридических и управляющих компаний, чтобы сократить до минимума риски будущего владельца-инвестора.

Итак, для привлечения интереса со стороны институциональных инвесторов необходимо, с одной стороны, грамотное поведение девелоперов и освоение технологии продаж «западного» рынка, с другой стороны, благоприятная политическая и экономическая обстановка. Учитывая, что у некоторых владельцев все же получается продавать свою недвижимость иностранным инвесторам, можно сделать вывод, что экономический и политический факторы можно оценить как минимум на «почти удовлетворительно».
Таким образом, становится ясно, что успех девелопера и (или) инвестора во многом зависит от умения создать конкурентный продукт, отвечающий международным стандартам, и грамотно организовать продажу этого продукта в дальнейшем, в данном случае - объекта коммерческой недвижимости. В результате полученная вами прибыль может в несколько раз превысить те издержки, которые вы несете, нанимая команду профессиональных продавцов, организующую для вас юридическую поддержку, коммерческую концепцию с архитектурными эскизами, привлечение «якорных» арендаторов и финансовые расчеты.

Загрузка...