Цена измены

Жилье vs коммерческая недвижимость

Одной из самых очевидных причин, почему девелоперы предпочитают строить жилые проекты, по мнению Яна Айзенштата, директора по развитию ИДК «Алур», является значительно более высокая востребованность жилья в сравнении с коммерческой недвижимостью. С ним соглашается Игорь Лебедев, аналитик инвестиционнодевелоперской компании «Сити – XXI век»: «Основная причина – в наличии потребителей в сегменте жилой недвижимости. Квартиры сейчас продаются проще, соответственно, застройщику их легче строить и возвращать кредит банку». Кроме того, девелопмент коммерческой недвижимости сегодня несет больше рисков (прежде всего рыночной реализуемости проекта), чем жилой. Срочная ликвидность объектов жилой недвижимости также выше, считает генеральный директор аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ» Владислав Луцков. Однако, по его мнению, в регионах ожидается возобновление активности девелоперов, работающих в сегменте коммерческой недвижимости, а не жилья: «Не следует забывать, что развитость рынка коммерческой недвижимости, степень проникновения ее современных форматов в регионах ниже».

Участники рынка полагают, что именно сектор жилой недвижимости первым выходит из кризиса, а за ним – коммерческая недвижимость. Это особенно актуально для российского рынка. Для того чтобы инвестиционно-строительный бизнес развивался, девелоперы коммерческой недвижимости были вынуждены переориентироваться на более-менее живой спрос – массовое жилье. Альтернативой стала бы остановка развития бизнеса компании.

Распространенное мнение, что подешевевшие стройматериалы заставили застройщиков обратиться к жилью, неверно, заверяет Владимир Трибрат, директор по маркетингу ГК «Пионер»: «На это повлияло прежде всего отсутствие спроса на коммерческие проекты, нежели мифическое удешевление строительных материалов».

Однако многие эксперты уверены, что жилье строить все-таки дешевле. Проекты строительства жилых зданий более стандартизованы, потому что имеют небольшую вариацию и достаточно простой конструктив, говорят они. По информации Владислава Луцкова, строительная себестоимость одного квадратнго метра жилья редко превышает 35 тыс. рублей». При этом коэффициент эффективности использования жилых зданий всегда выше. Это касается и полезной площади проектов. В торговле это может быть 50% возводимой площади, а в жилых проектах – до 80%. В среднем в регионе стоимость квадратного метра жилья экономкласса при монолитно-кирпичном способе составляет 23–28 тыс. рублей, а коммерческой недвижимости в силу дорогого инженерного оснащения и отделки – не менее 35–40 тыс. рублей за квадратный метр, приводит усредненные данные Ян Айзенштат, однако подчеркивает, что диапазон цен велик.

Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty, считает, что строительство жилья стало закономерным шагом для тех девелоперов, которые обожглись на коммерческой недвижимости, – теперь они пытаются менять профиль. Однако такая смена – не единственный вариант для «обож женных» девелоперов. «Те, кто исторически строил в городе, ушли в область или вовсе в регионы. Кто-то из регионов, наоборот, заходит в столицу. При этом с подобными тенденциями сталкивается не только рынок девелопмента, но и, например, торговля, когда ряд «сетевиков» после активной докризисной экспансии в регионы сегодня приняли решение сконцентрироваться на Москве и области. Те, кто предпочитал строить крупные объекты (от 50 тыс. кв. м), то есть практически все заметные девелоперы, сфокусировались на мелких объемах («КВ-инжиниринг» и многие другие)», – поясняет генеральный директор Penny Lane Realty.

Сколько стоит климат?

Действительно ли стоимость строительства жилья намного меньше по сравнению с коммерческой недвижимостью? Разговоры о снижении стоимости строительства жилья идут с начала кризиса. Однако, несмотря на ожидания девелоперов, себестоимость строительства жилых проектов в рублях с середины 2008 года практически не изменилась, утверждает Владимир Трибрат. Многие инвесторы до сих пор поражены тем, как незначительно (на 5–10, редко 15%) снизились их затраты. По наблюдениям Владислава Луцкова, стоимость строительно-монтажных работ, несмотря на временное удешевление стоимости отдельных групп материалов во время кризиса, не только вернулась на докризисный уровень, но и продолжает расти: «Дорожает практически все: стоимость выполнения работ, цемент, продукция ДСК, арматура, лизинг и аренда строительной техники». Ян Айзенштат отмечает также рост цен в случае монолитного или кирпичного строительства по сравнению с ценами 2009 года. Особенно, по его словам, заметно увеличение себестоимости работ в регионах с интенсивными стройками (Татарстан, Краснодарский край и т. п.). Однако в кризис, когда необходимость снижения себестоимости строительства была продиктована минимальными бюджетами и высокой стоимостью денег, стали появляться технологии быстрого и недорогого многоэтажного строительства. Например, технология сборного железобетонного каркаса с наружными термостенами из высокотехнологичного металлического профиля (разработана компанией «Алур» в сотрудничестве с инженерами из Нижнего Новгорода).

Рассчитывая себестоимость строительства, необходимо учитывать различия регионов, подчеркивают в компании «Алур». Во-первых, климатические особенности. В южных регионах требования по толщине стен, объему утеплителя, крышам (из-за низкой степени снегового покрова и т. д.) ниже, чем в северных, где приходится бурить сваи через вечную мерзлоту, работать при постоянном холоде, что приводит к удорожанию как рабочей силы, так и процесса производства работ (литье монолита и т. д.). Во-вторых, дорого строить в скальных породах (Челябинск, Мурманск), местах с опасностью землетрясений (Краснодарский край, Ростовна-Дону), в породах, насыщенных водой (Санкт-Петербург и другие города).

«В связи с этим очень странной кажется установленная Министерством регионального развития цена в 24 тыс. рублей за квадратный метр для таких регионов, как, например, Челябинск (стоит на скальной породе) и Мурманск, который одновременно расположен на скале и находится в холодной климатической зоне», – говорит Ян Айзенштат. Кроме климатических особенностей значительное влияние на себестоимость накладывает также этажность объекта. Учитывая, что в течение последних 10 лет стоимость земли постоянно росла, многие застройщики стали строить ввысь, чтобы уменьшить стоимость земли на квадратный метр здания. При этом увеличивалась общестроительная себестоимость (количество лифтов, требования к пожарной безопасности, фундаменту и т. д.). С точки зрения себестоимости строительства массового доступного жилья в России оптимальной этажностью, по мнению эксперта, является 9–10 этажей.

Георгий Дзагуров делится другими наблюдениями: он считает, что стоимость строительства снизилась (хотя и несравнимо со снижением стоимости создаваемой недвижимости), однако сроки согласования и процедуры усложнились, стали дороже. «Более того, вклад именно строительно-монтажных работ в полную инвестиционную стоимость жилья в Москве составляет не более 50%, – соглашается Владимир Трибрат, – остальные 50% – это земля или обязательства по инвестконтрактам, стоимость финансирования, подключение к внешним сетям, коммерческие расходы. В этих статьях расходов заметных изменений в лучшую сторону для девелоперов также не наблюдалось».

По мнению директора по развитию ИДК «Алур», государство имеет возможность воздействовать на прямые строительные затраты путем стимулирования внутреннего производства и гибкой налоговой и таможенной политикой. Одним из ключевых факторов роста себестоимости СМР (до 30% и более) в предыдущие периоды была стоимость земли. В данный момент стоимость земли в силу кризиса подверглась значительной коррекции. Однако застройщики обременены приобретенной ранее землей по завышенным расценкам с низким уровнем инженерной и проектной подготовки. Освоение данных участков займет время и в среднесрочной перспективе 3–5 лет продолжит оказывать на себестоимость давление в сторону повышения, считает эксперт.

Владимир Трибрат рассказывает, что в 2009 году можно было экономить на услугах подрядчиков, но, по его мнению, излишняя экономия, как правило, приводила к негативным для девелопера результатам. Ведь рассчитывать на качественное выполнение работ при существенном дисконте приходится редко. Тем более что во время кризиса количество надежных подрядчиков сократилось, соответственно, уменьшились их рабочие ресурсы. «При этом появилась реальная готовность подрядчиков работать в зачет за будущие метры», – констатирует Георгий Дзагуров. Экономия, по мнению эксперта, имеет место, однако это вызвано не здравым смыслом, а попросту отсутствием необходимых средств, дороговизной или недоступностью кредитных ресурсов. В большинстве же случаев инвестор выбирает такого строителя, который способен принимать в оплату своего труда будущие квадратные метры. «Однажды я говорил с представителем компании ПИК, который рассказал, что, передав подрядчику квартиры, они через короткое время обратно получают их на реализацию, зарабатывая при этом посреднические проценты, – сообщает генеральный директор Penny Lane Realty. – При этом и стоимость, по которой на реализацию выставляет метры подрядчик, в подавляющем большинстве случаев ниже той, по которой он их принял в счет оплаты исполненных работ».

Классовая нужда

Эксперты сходятся во мнении, что дешевле строить недвижимость экономкласса. «Сейчас не то время, когда девелопер зарабатывает на максимальной марже, сейчас время заработка на оборотах продаж. Поэтому девелопер, который строит много и продает доступно, будет в выигрыше», – считает Игорь Лебедев. С ним соглашается и Ян Айзенштат: «Безусловно, строить жилье экономкласса дешевле. Кроме того, с точки зрения сегодняшней конъюнктуры экономкласс быстрее продается и имеет существенно большую глубину рынка, то есть попросту рентабельнее». Впрочем, по мнению директора по развитию ИДК «Алур», при незначительном по площади застройки проекте (в регионах не более 10 тыс., в столицах – до 50 тыс. кв. м), при «продающем» расположении и «опциональности» (природа, вода) земельного участка может быть оправданно строительство жилья более высокого класса. Несмотря на то что строить экономкласс объективно дешевле, Георгий Дзагуров делает ставку на востребованность элитной недвижимости: «В московской жилой недвижимости я по-прежнему оцениваю объем предложения в сегменте жилья премиум-класса как недостаточный, в ближайшем времени выливающийся в дефицит». По данным Knight Frank, в Москве себестоимость элитной жилой недвижимости за метр продаваемой площади в пределах Садового кольца составляет $10 270 без учета стоимости заемных средств. Если до кризиса стоимость заемных средств увеличивала себестоимость строительства на 6–10%, то в 2009 году этот показатель возрос до 15–20%.

Минимальная цена продажи, на которую готовы пойти застройщики, составляет $14 780 за квадратный метр, то есть минимальная цена продажи, с точки зрения застройщиков, ниже рыночной на 7%. С учетом себестоимости средний годовой доход составляет лишь 5,5%. Дальнейшее снижение цен сделает строительство элитного жилья экономически невыгодным, считают аналитики Knight Frank. Кроме того, сроки реализации таких проектов доходят до 4–5 лет. Судя по всему, погоня за быстрым выходом из проекта не увенчается успехом в случае строительства элитной жилой недвижимости.

По мнению экспертов, низкая себестоимость строительства жилья любого класса возможна при развитом и конкурентном рынке, а также при условии, что участники процесса будут профессионалами своего дела. Важнейший момент во всем строительном процессе – в значительной степени с точки зрения себестоимости – проектирование. Проектировщик рассчитывает и закладывает количество и тип материала, проектными решениями определяет выход полезных площадей, технологию – ключевые факторы себестоимости СМР. Существующие в РФ и в значительной степени устаревшие СНиПЫ, отставшие от современных возможностей и технологий, в существенной степени увеличивают себестоимость СМР и ограничивают возможности проектировщиков по ее оптимизации. Впрочем, профессионалы, зная многочисленные ограничения, умеют грамотно их трактовать в свою пользу для оптимизаций затрат на СМР, говорят эксперты. Генеральный подрядчик, в свою очередь, отвечает за производство работ в утвержденные сроки и по согласованной цене при определенных качественных характеристиках. Превышение согласованных сроков, цены, некачественное производство работ неминуемо ведут к значительному росту себестоимости.