Демпинг как признак восстановления

С начала года на рынке складской недвижимости Урала произошел ряд позитивных изменений. По словам коммерческого директора «Евразии логистик» Сергея Верещагина, с конца прошлого года на рынке логистики Урала наметилось оживление, отразившееся в первую очередь на заполняемости складских объектов.

Действительно, даже за последние несколько месяцев произошел ряд крупных сделок. Самая большая из них – при участии X5 Retail Group, которая взяла в аренду 23 тыс. кв. м в логистическом парке «Пышма» (Екатеринбург). Пятилетний договор предусматривает аренду 21 750 кв. м складских площадей и 1250 кв. м офисных. По словам начальника управления и запуска объектов X5 Retail Group Алексея Бочарова, выбор складского комплекса определен в первую очередь его локацией. «Расположение логопарка позволяет эффективно осуществлять доставку то варов в Екатеринбург и область», – отметил он.

Следом идет уральский логистический оператор «Кинетика», который арендовал там же 8,4 тыс. кв. м складов класса А. Логистический оператор AB Logistic взял в аренду 2 тыс. кв. м складских площадей. Дистрибьютор сувениров и игрушек «Сима-ленд» арендовал 14 тыс. кв. м. Что характерно, во всех крупных сделках последних месяцев фигурирует логопарк «Пышма». Причина проста – сегодня это фактически единственный в городе логопарк класса А.

«На сегодняшний день рынок качественных складов (класс А) в Екатеринбурге представлен только логопарком Пышма («Евразия логистик», 160 тыс. кв. м), который является самым успешным проектом данного девелопера, поскольку доля свободных площадей на данном проекте всегда стабильно низкая, а отсутствие конкуренции позволяет поддерживать ставки на достаточно высоком для регионального рынка уровне», – замечает Елена Бушмина, старший консультант отдела индустриальной и складской недвижимости Cushman & Wakefield. Как бы то ни было, объем сделок по нынешним временам впечатляет. Для сравнения: крупнейшая сделка в Новосибирске – аренда примерно 8 тыс. кв. м.

По мнению местных аналитиков, для арендаторов побудительным фактором стал не столько дефицит площадей, сколько существенное снижение ставок на качественные складские площади. «Во время кризиса падение было очень существенным. Спрос упал: были мало востребованы и качественные площади, и класс С. В результате доля вакантных площадей стала довольно большой. А вот в конце прошлого года уже можно было (впервые с начала кризиса) отметить рост спроса на качественные площади. Это связано прежде всего с тем, что ставки сильно просели. Порой доходило до откровенного демпинга. В среднем по рынку ставки упали на 30% и более. В качественном сегменте класса А и B+ сегодня ставки составляют примерно 270 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и эксплутационные расходы, еще год назад ставки были выше 400 рублей за кв. м, – замечает Гурам Тухашвили, аналитик Уральской палаты недвижимости. При этом, как оговаривается эксперт, и сегодня нельзя говорить о резком прорыве: в логопарке «Пышма» все еще остаются пустующие площади. «Если сравнивать с тем, как заполнялась первая очередь логопарка, то становится видно, что подбор арендаторов идет гораздо сложнее, хотя, бесспорно, легкое оживление есть», – утверждает эксперт.

Схожего мнения придерживается и генеральный директор ООО «ЛогИнУрал» Эмзар Гимаев. «В силу резкого снижения ставок аренды в начале 2009 года на склады повышенной классности в Екатеринбурге и, как следствие, минимизации ценовой разницы между противоположными складскими сегментами (А и С, например) проявилась сильная тенденция массового перемещения товаров на более профессиональные склады. Она приводит к тому, что количество вакантных площадей на складах классов А, В начало сильно сокращаться», – замечает эксперт.

Спасибо ритейлу

Сегодня главные арендаторы уральских складов – крупные сетевые ритейлеры. Оживление на рынке складских площадей в первую очередь как раз связывают с активным развитием торговли. «В последнее время (в первом полугодии 2010 года) мы действительно заметили оживление, особенно со стороны федеральных ритейлеров на регионы в целом. Урал же, в частности, всегда был регионом с достаточно стабильно высоким спросом на складские площади в сравнении с другими», – отмечает Елена Бушмина. Крупные торговые сети стоят за главными сделками на рынке складской недвижимости последних месяцев. «Сейчас портфель основных пользователей складских помещений следующий по убыванию: ритейлеры, дистрибьютеры, складские операторы и другие грузовладельцы», –описывает расстановку сил Эрзам Гимаев.

Впрочем, и тут ситуация не так однозначна. Как напоминают местные эксперты, хотя ритейл просел меньше других сегментов, и здесь спад достаточно значительный – говорить о мгновенном восстановлении не приходится. По крайней мере до тех пор, пока не восстановится покупательская способность населения.

«Заметного роста потребительского спроса у нас в регионе пока не наблюдается, поэтому говорить о том, что за счет развития ритейла будет развиваться складской сегмент, не приходится. Сегодня большинство торговых сетей свернули свои программы развития. Планы по экспансии были отложены.

В Екатеринбурге открылся только один магазин «Перекресток». Остальные ритейлеры никак не развивают свои сети. Такова ситуация в продуктовом ритейле, который всегда был наиболее активным. Если взять бытовую технику, то за год открылся только Media Markt, при этом закрылось четыре крупных гипермаркета – «Техносила» и все магазины «Мир». Как видим, баланс отрицательный. В продуктовом ритейле пока застой, а в сегменте бытовой техники и вовсе продолжается спад. В таких условиях, конечно, не приходится говорить о росте потребности в складских площадях», – высказывает свое мнение Гурам Тухашвили.

Стоит отметить, что, хотя на Урале активно развиваются и промышленные проекты, производственные предприятия редко выступают в качестве арендаторов. Как отмечает Гурам Тухашвили, предприятия опираются на достаточное количество складов, оставшихся с советских времен. Существующие площади не только удовлетворяют их собственные нужды, но и позволяют сдавать излишек в аренду. «В качественных складах основное место занимаются сетевые операторы и крупные торговые оптовики, промышленные компании не склонны снимать избыточные площади. У них с советских времен осталось с избытком складов. Современные качественные площади востребованы только среди крупных торговых сетей и логистических операторов», –считает эксперт.

Девелоперы выжидают

Если единственный качественный логопарк Екатеринбурга «Пышма» работает без перебоев, то сведения о современной активности девелоперов довольно противоречивы. По словам Эрзама Гимаева, пока ни об одном крупном проекте официально не было объявлено.

Как отмечает Елена Бушмина, в ближайшее время речь может идти о достройке новых проектов, замороженных ввиду кризиса. «Есть ряд девелоперов, которые серьезно рассматривали рынок Урала до кризиса. В настоящее время проекты приостановлены и ведется изучение рынка. Не исключено, что в среднесрочной перспективе мы увидим какой-нибудь из ранее анонсированных проектов. Также есть ряд проектов местных девелоперов, однако не доведенных до конца на сегодняшний день», – описывает ситуацию Бушмина.

Один из крупнейших проектов, пока существующий только на бумаге, –логопарк в аэропорту «Кольцово». Международный аэропорт планирует до конца 2012 года ввести в строй первую очередь логистического комплекса площадью 17 тыс. кв. м. Инвестиции в проект в 2011–2012 годах составят 900 млн рублей. Вторую очередь комплекса площадью 22 тыс. кв. м аэропорт намерен строить в 2018–2022 годах. Согласно проекту, разработчиком которого является немецкий концерн Hochtief Airports, новый логистический комплекс, объединяющий здание грузового терминала, офисные и складские помещения для экспедиторов, парковку на 350 мест, разместится на территории общей площадью 197 тыс. кв. м.

По мнению Гурама Тухашвили, хотя место для нового склада выбрано разумно, но в ближайшей перспективе он не будет востребован. «В районе Кольцово, где присутствуют крупные федеральные структуры, действительно новый логопарк может прийтись кстати. Проект давно существует и даже был увеличен раньше на 10 тыс. кв. м. В принципе такой проект возможен, но пока мы достаточно скептически относимся к нему и не видим перспектив в ближайшие год-полтора. Если говорить о долгосрочных перспективах, то тут, конечно, ситуация не так однозначна: если есть достаточный запас прочности, то можно попробовать», – полагает эксперт.

В целом, по его мнению, хотя количество деклараций растет, на складском рынке Урала будет еще долго царить затишье.

«Анонсы все новых проектов поступают в информационное поле, но за последние два года не то что не началось строительство новых проектов, но и строительство старых заморозилось. Третья очередь «Пышмы» все еще не строится. Компания «Русь» единственная смогла достроить логистический центр, но, скорее всего, и «Русь», и «Чкаловский» (еще один относительно новый логопарк) будут переформатированы в выставочные центры, поскольку спрос на склады не ясен. Окончательная судьба этих проектов пока непонятна», – делится сведениями Гурам Тухащвили. По его мнению, в ближайший год о девелопменте складов можно не вспоминать. Хотя спрос постепенно восстанавливается и можно вычленить обнадеживающие тенденции, пока девелоперы очень осторожны. О развитии новых проектов можно будет говорить только после того, как спрос вернется и начнет расти, – по общему мнению, произойдет это не раньше 2011 года.

Местные игроки верят, что благодаря кризисному демпингу класс А упрочил свои позиции и стал более востребованным. «Что касается складских комплексов, то преимущество складскому комплексу класса А дает его функциональность: чем большее количество услуг предлагает комплекс своим клиентам, тем он успешнее», – уверен Сергей Верещагин. При этом наиболее востребованным будет, по его мнению, именно склад большого формата. Так называемый формат «логопарка» позволяет собрать на территории комплекса арендаторов различного профиля, которые не только не будут мешать друг другу, а наоборот, будут эффективно между собой взаимодействовать. Так, логистическому оператору, который например, осуществляет кросс-докинг, важно иметь клиентов среди арендаторов того же складского комплекса», – утверждает он.

По мнению Эразма Гимаева, привыкнув к качественным услугам во время кризиса, арендаторы останутся с классом А и когда ставки пойдут вверх. «В силу того что благодаря данному направлению многие грузовладельцы и операторы сумели по достоинству оценить преимущества высококлассных складов, обратной тенденции в период возврата ценовой разницы в исходное состояние, скорее всего, не будет. Мы считаем, что до конца текущего года в Екатеринбурге не останется вакантных площадей складов класса А, В; уже создаются, а в конце года будут реализованы предпосылки повышения арендных ставок. Далее – повышение ставок на склады класса С, D и начало проявления инвестиционной привлекательности к возведению новых логистических комплексов. 2011 год, скорее всего, ознаменуется введением в эксплуатацию складов незавершенного строительства и реализацией новых девелоперских проектов складской недвижимости в Екатеринбурге», – делает прогноз Эразм Тухашвили.

Сегодня складской рынок Урала внушает самый умеренный оптимизм. Сущест вующие качественные площади сегодня востребованы, девелоперы малопомалу начинают заявлять новые проекты, однако даже размораживать старые никто не торопится. Учитывая, что складская недвижимость один из самых инертных сегментов рынка, говорить о скором буме не приходится. Тем не менее сам факт, что площади класса А перетянули к себя значительную часть арендаторов в условиях кризиса, заставляет о многом задуматься.