Главное – найти свою нишу

Самый стабильный бизнес

Гостиничный рынок является наиболее стабильным в секторе коммерческой недвижимости. Это объясняется тем, что даже в трудные периоды, когда снижается спрос на гостиничные услуги, а цены, соответственно, немного падают, отели продолжают работать: люди путешествуют, ездят по делам; проводятся корпоративные мероприятия, свадьбы, юбилеи. На гостиничном рынке мы имеем дело с самым широким спросом на услуги, потребителями которых являются и корпорации, и туристические компании, и индивидуальные туристы. Когда происходят какие-то события, которые влияют на одну группу потребителей негативно, другие группы остаются неизменными. Например, если компании активно сокращают свои расходы на путешествия, то у людей появляется больше свободного времени и они начинают искать место для досуга. Таким образом, и по группе потребителей гостиницы также являются, наверно, одним из самых стабильных рынков недвижимости.

В высокий период основным механизмом регулирования загрузки гостиницы является цена. В пиковый сезон в отеле цены могут повышаться в три, пять, а иногда и в десять раз относительно низкого сезона. На гостиничном рынке можно по мере необходимости менять ценовую политику, быстро реагировать на спрос и тем самым поддерживать загрузку. Ни один из других секторов коммерческой недвижимости такой гибкостью не отличается. К примеру, контракты на аренду офисов заключаются на три, пять, семь лет. Отреагировать на движение рынка в этой перспективе достаточно сложно. За пять лет рынок обязательно поменяет свой тренд хотя бы один раз. А если правильно структурировать гостиничный проект и если кредитная нагрузка на этот проект совпадет с его доходностью, то есть возможность из выручки платить проценты по кредитам, частично погашать долгосрочный кредит. Оставшаяся дельта будет прибылью, на которую можно просто жить или же развивать какие-то другие проекты. Гостиничный рынок отличается тем, что на нем пусть и нельзя заработать очень много денег, но деньги будут всегда.

В «Интеко» гостиничным бизнесом начали заниматься с 2005 года. С учетом работы компании на доходном рынке жилой недвижимости было принято решение: средства, полученные на этом рынке, направлять в более стабильные, но менее доходные сегменты. Кроме того, как отмечает Борис Балкаров, директор департамента коммерческой недвижимости ЗАО «Интеко», гостиничный бизнес – это конечно же элемент престижа, потому что к офисному центру интерес публики и массмедиа проявляется только один раз – в момент его ввода. «Все наши комплексы мы стараемся сделать многофункциональными – в формате «Интеко-парка» (то есть в них обязательно есть гостиница, развитая инфраструктура, рестораны). В портфеле «Интеко» на сегодняшний день есть отели в составе МФК, апартаменты, спа-отели, гольф-отель, четырехзвездочный отель «Новый Петергоф». «Ниши для своих проектов компания выбрала правильно, – считает Евгений Алешин, генеральный директор StormProperties. – Возможно, предпосылками для реализации этих проектов являлось желание «Интеко» несколько диверсифицировать свой бизнес и обеспечить более стабильный (по сравнению с офисными проектами) денежный поток».

Отель как элемент престижа Если у владельца есть только офисный комплекс, то обычно он известен узкому кругу людей, связанных с этим рынком. Если же у владельца есть такой комплекс, как «Фьюжн_парк», который постоянно развивается, он узнаваем на гораздо более высоком уровне – города и, может быть, даже страны. Во «Фьюжн_парке», в частности, создан и действует под патронажем «Интеко» культурный центр «Автовилль», который объединяет одноименный музей уникальных автомобилей из частных коллекций, клуб любителей автомобилей Autoville. The Club. Moscow и Детский центр автомобильного дизайна. А когда у компании есть зарубежный отель высокой категории, она получает известность, заслуживает весомую репутацию на европейском рынке недвижимости. Например, принадлежащий «Интеко» гольф-отель Grand Tirolia Golf & Ski Resort в Китцбюэле в Австрии, созданный под руководством специалистов «Интеко», вызывает к себе мировой интерес и позволяет привязывать к нему ряд значимых мероприятий в области культуры и спорта. Пятизвездочный отель представляет собой комплекс с очень большой территорией – 1,5 тыс. кв. м, на которой размещены спа-центр, бассейн, бани и т. д. Интересен дизайн номеров, основанный на слиянии тирольского деревенского стиля и модерна. В этом комплексе соблюдены все требования к номерам разных категорий – от президентского люкса со всевозможными удобствами, где может расположиться не только ВИП-персона, но и ее охрана, до небольших номеров, цена которых в разумных пределах пятизвездочного сегмента. «Строительство отелей в Европе для российских девелоперов может быть интересным с точки зрения диверсификации бизнеса, однако с точки зрения доходности, скорее всего, будет менее выгодным, чем в России. Европейский рынок гостиничных услуг имеет давнюю историю, он хорошо структурирован, поэтому найти там свободную нишу непросто. К тому же правила игры в Европе отличны от тех, к которым привыкли российские девелоперы, – считает Марина Усенко, исполнительный вице-президент, руководитель российского отделения Jones Lang LaSalle Hotels. – Основной клиентурой построенных «российских» отелей могут быть в основном туристы из России (пример – Heliopark в Германии), если, конечно, не привлекать к управлению местные или международные сетевые управляющие компании». Впрочем, в «Интеко» считают, что благодаря своей специализации Grand Tirolia Golf & Ski Resort вполне может рассчитывать на международное признание, что уже подтверждено многочисленными наградами, полученными отелем, и откликами клиентов.

Отель предполагает круглогодичное функционирование: летом его главная привлекательность – гольф, природа, прогулки (с самого гольф-поля открываются невероятной красоты виды), спа, открытый бассейн; зимой – это горные лыжи, высокого качества подъемники и склоны для спуска. Grand Tirolia Golf & Ski Resort находится в хорошей транспортной доступности – на расстоянии двух часов езды от Мюнхена на автомобиле, от Зальцбурга – еще меньше. Проехав всего пару часов, человек попадает в совершенно удивительный регион, где нет городской урбанизации: маленькие поселочки, узкие улочки, отличная природа, свежий воздух, хорошее вино и т. д. В этом регионе очень развит спорт: есть фантастический теннисный центр, стадионы, катки, грандиозные склоны, большое количество полей для гольфа. Это место, где можно проводить отпуск, отдыхать всей семьей в любое время года. И все это формирует положительный имидж и генерирует неплохой и достаточно стабильный денежный поток.

Следующий проект, который «Интеко» завершает в этом году, – апарт-отель Quisisana в Карловых Варах. Как рассказал Борис Балкаров, отель представляет собой курортную гостиницу с небольшим количеством довольно дорогих номеров с высоким уровнем обслуживания, хорошим рестораном. В пешей доступности – вся инфраструктура Карловых Вар, в том числе и знаменитые источники. Срок аренды апартаментов, скорее всего, будет измерять недельными или даже месячными периодами, так как люди будут приезжать туда с семьями, чтобы проводить время в течение летнего сезона. В Карловых Варах есть гольф-поле, на котором проводится чемпионат Чехии по гольфу. С прекращением дотации чешского правительства на отдых в Карловых Варах из региона ушел дешевый сегмент туризма. При этом количество денег, вложенных туда за последние 20 лет, позволило многое построить и реконструировать, сделать Карловы Вары красивым европейским городом, у которого есть все для того, чтобы быть успешным туристическим местом.

С видом на Петродворец

Второй гостиничный проект, уже запущенный «Интеко», – четырехзвездочный отель «Новый Петергоф» в Петергофе. В этом гостиничном комплексе небольшие номера, которые сведены в отдельные «домики». На каждом этаже – около восьми номеров. Кровли между «домиками» пешеходные, из них можно выйти на прогулочную галерею. И все это связано общим двухэтажным стилобатом, в котором располагаются два конференц-зала. Один из них представляет собой большой зал со сценой, в нем можно проводить большие мероприятия, а другой зал трансформируется при необходимости в два или даже четыре зала для корпоративных тренингов, конференций и т. д. Также в инфраструктуру отеля входят два больших ресторана с хорошими видами. Отель расположен прямо напротив входа в верхний парк Петродворца. Главный вход гостиницы смотрит на величественный собор Петра и Павла. Неподалеку находится живописный Ольгин пруд. «Новый Петергоф» рассчитан в первую очередь на туристический поток. До него легко добраться напрямую из аэропорта, минуя город.

Эксперты рынка считают пригороды Санкт-Петербурга не самым удачным местом для отелей. «Петергоф расположен слишком близко к Петербургу, поэтому туристы приезжают сюда всего на несколько часов, на экскурсию, а для того чтобы задержаться здесь на несколько дней, нужен какой-то весомый повод, – говорит Марина Усенко.– Поэтому у «Нового Петергофа» могут возникнуть проблемы с заполняемостью и, соответственно, доходностью бизнеса. Нужно учитывать и то, что туристический сезон в Петербурге приходится на летнее время, поэтому непонятно, как гостиница будет работать зимой». На это у «Интеко» тоже есть ответ: когда туристический сезон спадает, начинается сезон корпоративных мероприятий, и гостиничный комплекс может предложить своим гостям любые залы и организованное питание по приемлемым ценам. В здании есть бассейн, джакузи и сауны, соответствующие всем европейским стандартам.

«На мой взгляд, «Новый Петергоф» – очень качественный проект, – говорит Анастасия Цыганова (Негребецкая), ведущий эксперт GVA Sawyer, СанктПетербург. – Качество проекта, с одной стороны, полностью соответствует местоположению, с другой – предлагаемому сервису. Традиционно загородные отели под Петербургом сложнее загружаются, потому что гости, приезжающие в СанктПетербург, обычно посещают и Петергоф, и Стрельну, но это однодневные поездки, и на ночь они возвращаются обратно в Санкт-Петербург. Поэтому у отелей в том направлении есть проблемы с загрузкой: и «Самсон», и «Гранд Петергоф спа-отель» в первый год после открытия были загружены на 30–40%». Несмотря на то что отель «Новый Петергоф» открылся только этим летом, в «Интеко» утверждают, что он уже достаточно загружен.

В союзе с бизнесом

Недавно «Интеко» завершила строительство бизнес-центра «Москва_парк» в Астане. Сейчас там идет работа по отделке внутренних помещений, в том числе и отеля бизнес-класса, расположенного в здании. Этот отель будет ориентирован в основном на деловую публику, так как туризм в Астане пока не очень развит. Здесь, так же как и в Петергофе, предусмот рены не очень большие номера, хороший сервис, много ресторанов, а в самом здании бизнес-центра разместится торгово-развлекательный комплекс и кинотеатр, там же можно будет арендовать конференцзалы и переговорные комнаты.

«Многофункциональные комплексы – уже не новый, но по-прежнему перспективный формат коммерческих объектов, в котором за счет совмещения функции можно добиться выравнивания финансовых показателей», – считает Анастасия Цыганова (Негребецкая). В докризисный период первостепенно окупались офисные помещения, затем торговые, а впоследствии и гостиничные. Сейчас ситуация немного выравнялась за счет снижения срока окупаемости офисной и торговой частей. По словам эксперта, плюс гостиничной функции в том, что у этого сегмента несколько меньше риски и включать гостиницу целесообразно в состав МФК, особенно в городах с развитым потоком бизнес-туристов. Хороший синергетический эффект в этом случае получается за счет совмещения качественной гостиницы категории 3*(с конференц-залом) с бизнес-центром.

В Москве «Интеко» продолжает строить офисно-гостиничный комплекс «НьюТон_парк», в котором будет создан бизнес-отель четырехзвездочного уровня на 200 номеров. Огромный бизнес-центр площадью 100 тыс. кв. м рассчитан деловую публику, которая будет приезжать именно в этот офисный комплекс. Как отмечают в компании, во всех больших многофункциональных комплексах «Интеко» заложена гостиничная функция, соответствующая уровню комплекса и его месторасполо жению.

«Если концепция МФК разработана профессионально и если гостиница, входящая в его состав действительно необходима и обоснованна, она может создать синергетический эффект и увеличить конкурентные преимущества МФК в целом. Например, гостиница при крупном выставочном центре или спортивном комплексе или же апартаменты в составе (в непосредственной близости) крупного офисного цент_ ра – конечно же такой сегмент имеет все перспективы, – уверен Евгений Алешин, генеральный директор компании Storm Properties. – А если гостиница строится просто потому, что «ну пусть будет чуть-чуть, ведь должна же она быть в составе МФК», то она, на мой взгляд, будет «якорем», тянущим экономику проекта вниз».

Принцип самоуправления

Для управления гостиничным бизнесом в «Интеко» специально создана отдельная компания в партнерстве с целой группой опытных немецких гостиничных менеджеров. Задача компании – наладить управление отелем и обслуживание в нем в соответствии со звездностью и по одинаковым стандартам – как в Астане, так и в Москве или в Австрии. Все должно работать совершенно безупречно и технологично. Эта управляющая компания в ближайшие полтора-два года будет сосредоточена только на объектах «Интеко». Также менеджеры займутся и обучением сотрудников для новых отелей. Когда все проблемы, связанные с вводом отелей «Интеко», будут решены, планируется предложить рынку высокопрофессиональные услуги по управлению гостиничным бизнесом. В первую очередь на российском рынке, где востребованы квалифицированные стандартизированные операторы, способные получать прибыль на любом уровне звездности.

В России очень высокий спрос на гостиничные услуги уровня 2, 3, 4 «звезды». Что касается предложения, то все оно сконцентрировано в Москве и в Санкт-Петербурге и находится в категории 4 и 5 «звезд». «Разрыв между старым гостиничным фондом, кое-как подремонтированным и управляемым чуть ли не кустарным способом, и современными гостиницами колоссальный, – говорит Борис Балкаров. – Здесь есть большой потенциал, и если понимать, в какую нишу нацелиться, то можно сделать проект с определенным бюджетом, с определенным уровнем качества и занять свою нишу на этом рынке, при этом ни у кого ничего не отбирая, а способствуя удовлетворению спроса на рынке».