РЖС учится готовить

Прямая наводка

Владимир Путин поставил Минрегиону задачу за пять лет довести долю жилья экономкласса в России до трех четвертей всего объема жилищного строительства. Премьер-министр подчеркнул, что для реализации поставленных задач необходимы новые подходы к строительству, а лидером внедрения таких подходов должен стать фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС), целью которого является сбор и передача под жилищное строительство всех неиспользуемых федеральных земель.

Сегодня Минрегион рассматривает концепцию снижения рыночной стоимости жилья, разработанную совместно с фондом РЖС и единороссами. В концепции говорится, что более всего на конечную цену квартир влияют несовершенные процедуры выделения земельных участков (на аукционах побеждает тот, кто дает большую цену) и муниципалитеты, перекладывающие затраты на градостроительные и землеустроительные документы на застройщиков. Авторы предлагают проводить так называемые голландские (на понижение) аукционы, а на торги выставлять конечную стоимость квадратного метра. Начальной ценой аукциона будет средняя рыночная стоимость жилья, определенная министерством.

По оценкам экспертов, после внедрения новой системы стоит ожидать снижения цены на высотное жилье экономкласса как минимум на 20–25%. Но для того чтобы конечная стоимость жилья была снижена, должны быть уменьшены и расходы девелоперов. Местным чиновникам по новому плану придется представлять на аукцион полностью подготовленные под застройку участки: зарегистрировать их в государственном кадастре, получить разрешение на их использование, подготовить градостроительный план застройки с требованиями к качеству возводимых объектов, их энергоэффективности и архитектурным решениям, а также определить технические условия и цену подключения к коммунальным сетям. На данный момент концепция находится в стадии разработки.

В какой бы форме ни проходили аукционы, фонд РЖС собирается играть в них главную роль. Глава фонда РЖС Александр Браверманн сообщил, что начиная с 2011– 2012 годов не менее 25–30% жилья, строящегося на территории России, будет возводиться на землях, проданных на аукционах фонда РЖС. По его словам, на сегодняшний день фонд заключил соглашения со всеми субъектами РФ и рассматривает более тысячи земельных участков в качестве потенциальных площадок для жилищного строительства.

Очищенный продукт

Фонд РЖС существует уже два года. На сегодня реализовано несколько тысяч гектаров под строительство миллионов квадратных метров жилья, объектов инфраструктуры и социального назначения. Планируемый доход от продажи участков в 2010 году – около 4 млрд рублей. По информации фонда, эти денежные средства будут направлены на обеспечение доступа застройщиков к кредитным ресурсам и содействие в получении ипотечных кредитов гражданами, покупающими жилье, возводимое на участках фонда. Однако, по наблюдениям Павла Хейфица, председателя совета директоров группы компаний «Перспектива», пока доля участков, которые реализуются фондом РЖС, минимальна и составляет менее 1–2%. Исключение – лишь некоторые региональные рынки, где фонд уже реализовал или планирует в ближайшее время реализовать крупные площадки.

Не все эксперты верят и в быстрые темпы развития фонда. «Ожидать, что вклад РЖС в общий объем жилищного строительства быстро дорастет до установленных в качестве верхнего ограничения и действительно существенных для рынка 30%, не стоит», – говорит Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер», напротив, полагает, что есть все предпосылки к тому, чтобы масштабная программа развития была успешно реализована. Ведь, по его мнению, деятельность фонда прозрачна, новые проекты анонсируются задолго до аукционов, а объемы земельных участков заметны в общей массе.

Благодаря деятельности фонда появилась возможность строить на участках, которые находятся в федеральной собственности. «Бывали случаи, когда интересные для строительства участки пустовали из-за того, что было очень сложно договориться с федеральными органами власти или организациями, на балансе которых участки находились. На многих не было произведено межевание, и они не были поставлены на кадастровый учет», – рассказывает Павел Хейфиц. По мнению эксперта, сейчас, когда создана специальная организация, занимающаяся данными участками и имеющая серьезную поддержку правительства, «многие не решаемые десятилетиями вопросы решаются за несколько месяцев».

По задумке создателей, фонд должен выступать системным координатором действий всех вовлеченных в процесс строительства структур. То есть РЖС должен организовать взаимодействие сторон таким образом, чтобы губернатор той или иной области, мэрия, руководство АИЖК, банки, инфраструктурные компании и другие участники процесса поддерживали победителя аукциона, а не становились для него препятствием. Для этого со всеми структурами подписываются соответствующие соглашения. «Инвестор получает максимально возможное содействие в вопросах преодоления административных барьеров, ему оказывается помощь при создании инфраструктуры, в ряде случаев фонд гарантирует застройщику выкуп до 25% квартир, что позволит ему привлечь на хороших условиях кредитные ресурсы», – рассказывает о плюсах организации Эвелина Павловская, вицепрезидент по консалтингу компании GVA Sawyer.

«Впервые к процессу освоения федеральных земель подключены местные власти. Они берут на себя важный фронт работ: финансируют строительство инфраструктуры, в первую очередь инженерной, а также и необходимой социальной», – говорит Дмитрий Отяковский. ГК «Пионер» была первой компанией, которая приобрела московский участок на аукционе фонда РЖС. Это небольшой, по столичным меркам, проект в Северном Тушино, предназначенный под застройку жилого комплекса общей площадью 42 тыс. кв. м. Компания будет строить комплекс в сотрудничестве с ДСК-1. Коммерческий директор ГК «Пионер» надеется, что совокупность усилий трех сторон – фонда РЖС, ДСК-1 и ГК «Пионер» – позволит быстро и качественно реализовать проект.

Вместе с тем говорить об упрощении механизмов предоставления участков для целей строительства было бы преувеличением, считает Игорь Чумаченко, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы Vegas Lex. По его словам, порядок предоставления земли остается довольно сложным, что затрудняет реализацию строительных проектов. «В том числе сама процедура допуска к аукционам фонда имеет сложности. Например, отсутствие возможности коллективной заявки для нескольких юридических лиц, сложность подготовки документов», – говорит юрист.

Участники рынка также не спешат быть столь оптимистичными. Ведь строительство на данный момент начали лишь на нескольких участках, соответственно, продавать построенное жилье не начали вовсе. «До завершения первых проектов, реализованных на аукционе, нет ясности, работоспособна ли система оказания поддержки девелоперам при проектировании, согласовании и строительстве объектов. Существует вероятность того, что девелопер останется один на один с проблемами проекта», – считает руководитель проекта компании Storm Properties Екатерина Щербакова.

Приоритетные направления

По наблюдениям некоторых участников рынка, фонд РЖС заинтересован работать в основном в крупных городах. В некоторых регионах, несмотря на заключенные договоры о сотрудничестве, движения пока не заметно. Роберт Хайруллин, генеральный директор УК «АС Менеджмент», рассказывает, что 15 мая 2009 года фонд РЖС заключил соглашение о сотрудничестве с Республикой Татарстан, которая предоставила в фонд РЖС информацию о шести земельных участках, находящихся в федеральной собственности и расположенных на территории региона. Однако, по информации компании, на сегодняшний день о проведенных и предстоящих аукционах по данным земельным участкам ничего не слышно.

В то же время интерес к крупным городам вполне объясним. При проведении аукционов фонд РЖС придерживался основного условия: после строительства жилья на проданной земле фонд должен выкупить обратно 25% построенного жилья по стоимости не более 30 тыс. рублей за квадратный метр (данное жилье предназначается для социальных нужд). В связи с этим возникла проблема: фонд может работать лишь там, где стоимость жилья по 30 тыс. рублей за квадратный метр рыночно обоснована. «Такая практика может быть приемлема только для тех регионов, где стоимость строительства сравнительно невысока. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи и других городов с высокой стоимостью квадратного метра жилья такая практика неприменима», – говорит руководитель проекта Storm Properties. В таком случае Москва и крупные города выпадают из поля деятельности фонда РЖС, а это не соответствует планам самого фонда и возлагаемым на него надеждам правительства. «В Москве ни один застройщик не соглашался покупать землю с обязательством продать потом четверть построенного жилья по такой цене. В то же время именно в центральной части России, и особенно в двух столицах, ощущается серьезный дефицит земли, и именно здесь необходимо прикладывать максимум усилий», – считает Игорь Чумаченко. В апреле 2010 года фонд изменил условия выкупа квартир в центральной части России, взяв за основу среднерыночную стоимость жилья, уменьшенную на 15%. Однако, по мнению г-на Чумаченко, эти меры пока не дали ощутимого результата. Московские девелоперы не готовы идти на дисконт.

Девелоперы идут на риск

Внесение изменений в закон «О содействии в развитии жилищного строительства» позволило фонду РЖС предъявлять дополнительные требования к строительству заявленных объектов. Например, сегодня организация устанавливает максимальные сроки проектирования и строительства на земельных участках, настаивает на определенных характеристиках строящегося жилья. «Основной задачей для девелоперов является выполнение этих условий. Неисполнение обязательств может стать основанием для расторжения договоров, заключенных по итогам аукционов», – говорит Игорь Чумаченко. Перенос сроков ввода объекта в эксплуатацию – основной риск для девелопера. Согласно установленным правилам, вступая в отношения с фондом, девелопер фактически берет на себя ответственность за реализацию проекта, причем в течение достаточно короткого промежутка времени – трех лет. «Однако после проведения аукциона и оформления договора аренды девелопер, как правило, остается один на один с органами местного самоуправления и естественными монополиями, которые далеко не всегда в дальнейшем проводят конструктивную политику в отношении девелопера и его проекта», – отмечает Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити – XXI век». Эту ситуацию, по мнению специалиста, могло бы изменить заключение гарантийных соглашений между фондом, девелопером и этими структурами по итогам проведения аукциона.

Однако, по мнению специалистов, сегодня фонд часто не выполняет свои обязательства по взаимодействию с местными властями, не всегда достаточно полно прорабатывает градостроительную документацию. А если с земли не снята дополнительная нагрузка, девелоперу приходится нести дополнительные расходы и риски, говорят эксперты. В то же время ответственность за реализацию проекта в любом случае несет девелопер.

Нередко на аукцион выставляются участки, для успешного освоения которых требуются существенные вложения в инфраструктуру, в том числе в коммунальные сети и дороги. «Риск того, что какая-то из организаций не выполнит свои обязательства по развитию территории в срок, весьма высок», – считает председатель совета директоров группы компаний «Перспектива». Соответственно, есть риск задержки введения дома в эксплуатацию, что, в свою очередь, может также обернуться серьезными убытками для девелопера.

По мнению Василия Шарапова, риск для девелоперов состоит также в наличии недостоверных или неполных техникоэкономических показателей проекта и технических условий на стадии участия в аукционе. В таком случае девелоперы неадекватно оценивают себестоимость проекта и определяют для себя так называемые границы торга. Еще одна возможная проблема – низкое качество земли, выявленное лишь после проведения аукциона. «Перед тем как выставлять участок на аукцион, необходимо провести все необходимые инженерные изыскания и утвердить их результаты с предоставлением информации девелоперам», – говорит эксперт. Кроме того, нередки экологические, санитарные, инженерные и иные ограничения строительства на земельных участках фонда. Девелоперу полезно учесть их при принятии решения об участии в аукционе фонда РЖС.

Заключая договор с фондом РЖС, девелопер не может изменить концепцию строительства. Если девелопер первоначально переоценит спрос на квартиры экономкласса, у него не будет возможности сделать реконцепцию проекта. Переоценка спроса на жилье в рассматриваемом регионе, по мнению Эвелины Павловской, является сегодня основным риском для девелопера. С ней соглашается и Екатерина Щербакова: «Многие участки, обладая внушительными размерами и потенциально высокими объемами строительства, могут столкнуться с тем, что не найдут достаточного спроса на строящееся жилье».

Через два года

Основная задача, которую поставило фонду РЖС правительство – снижение стоимости жилья. Пока же, говорят девелоперы, проведение аукционов лишь увеличивает себестоимость строительства, а значит, конечную стоимость строительных продуктов для потребителей. Затраты на покупку прав на землю входят в нее так же, как и строительные и прочие издержки. Соответственно, при формировании цены квартир девелоперы учитывают абсолютно все затраты.

Единственная возможность сокращения стоимости жилья в таком случае – отлаженный механизм оказания поддержки застройщикам в части финансирования строительства инженерной и социальной инфраструктуры, а также взятие на себя фондом ответственности за урегулирование взаимодействия с властями, уверены застройщики. Таким образом, девелопер сэкономит на согласованиях и сможет тем самым снизить конечную стоимость жилья.

Дальнейший успех аукционов будет возможен только в том случае, если условия поддержки девелоперов будут становиться все более ощутимыми. «Предполагая, что наиболее ликвидные площадки могут быть не переданы фонду субъектами РФ, можно говорить о том, что дальнейшая деятельность по проведению аукционов будет затухать, если не будет оказано существенной поддержки», – считает Екатерина Щербакова, руководитель проекта компании Storm Properties.

Возможно, масштабным планам фонда РЖС поможет время. Уже через два года должен появиться опыт участия фонда РЖС в реализации девелоперского проекта от получения участка в аренду до сдачи дома в эксплуатацию. Именно тогда девелоперам станет понятно, является ли сотрудничество с организацией эффективным. На данный момент застройщик продолжает нести большие риски, не имея перед глазами положительного примера. Однако, как отмечают эксперты, если во взаимодействии фонда и девелоперов заинтересовано правительство, у РЖС не останется другого выбора, кроме как выполнять все взятые на себя обязательства.