Сибирь: есть ли жизнь после кризиса?

Офисная недвижимость

Ситуация на рынке офисной недвижимости Сибири продолжает оставаться сложной. Несмотря на общее оздоровление экономической ситуации, доля вакантных площадей в бизнес-центрах все еще высокая, особенно в проектах, введенных в эксплуатацию за последние два года. По-прежнему находятся в стадии низкой готовности либо полной заморозки крупные проекты, требующие существенных инвестиций. Среди самых известных – новосибирские МФК Sky City компании «Сибакадеминвест», офисная часть МФК «Манхеттен» группы компаний «Труд», бизнес-центры Iron Hill (девелопер – «Гранат») и «Сибирь Плаза» (девелопер – «СТ Групп Регион»).

Сибирский рынок офисной недвижимости очень неоднороден. Для городовмиллионников Омска, Красноярска характерно небольшое число современных качественных объектов. В Омске на сентябрь 2010 года насчитывается 10 бизнес-центров, в Красноярске – 15. Схожая ситуация и в «полумиллионниках»: в Кемерово – 11 объектов, которые можно классифицировать как бизнес-центр, а в Барнауле – всего 5. Это связано в первую очередь с географическим фактором: профессиональные девелоперы не успели массово зайти в сибирские города до кризиса, рынок развивался за счет местного бизнеса. А в период экономической нестабильности интерес к региону со стороны федеральных компаний сильно снизился, отодвинув перспективу развития рынка коммерческой недвижимости еще на несколько лет.

Например, в Красноярске отсутствуют бизнес-центры класса А при общем количестве качественных офисных площадей около 150 тыс. кв. м. Помимо небольшого качественного предложения в Красноярске, как и во всех сибирских городах, существует множество административных зданий, предоставляющих помещения в аренду. Уровень сервиса в подобных помещениях далек от минимальных стандартов качества, тем не менее их совокупная доля на фоне общего предложения достигает 60%. До наступления кризиса из-за дефицита качественных бизнес-центров арендные ставки в Красноярске находились на высоком уровне и в максимальном значении составляли 2500 руб./кв. м в месяц. Ставки были скорректированы после ввода в эксплуатацию в 2008 году трех офисных комплексов класса В, в результате чего сократился дефицит предложения. Свою роль сыграла и макроэкономическая ситуация, заставившая собственников офисных площадей изменить подход к условиям сдачи помещений. Из-за резкого падения спроса на площади в бизнесцентрах собственники были вынуждены снижать арендные ставки, чтобы удержать сложившийся пул арендаторов, а также предоставлять определенную отсрочку платежей. Чтобы заполнить пустующие объекты, управляющие компании предлагают потенциальным клиентам арендные каникулы сроком до 4 месяцев, а также частичную компенсацию отделочных работ либо выполненную чистовую отделку за счет арендодателя.

Если в большинстве городов Сибири качественных офисных проектов единицы, то в Новосибирске представлено достаточное количество современных бизнес-центров. Суммарно на данный момент в городе насчитывается примерно 130 дейст вующих офисных объектов, но при этом многие новые бизнес-центры стоят полупустые. Даже в докризисный период доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А достигала 35–40%, а после ухудшения экономической ситуации многие объекты оказались на грани выживания. Так, заполняемость БЦ «РосЕвроПлаза» находится на уровне 50%, а БЦ «Кобра» – всего 30%.

До кризиса отсутствие спроса на офисы в бизнес-центрах класса А было обусловлено высоким уровнем арендных ставок и неготовностью компаний платить за дополнительный сервис. Сейчас у бизнеса на первом плане снижение издержек, поэтому даже когда собственники снизили ставки аренды, спрос на качественные офисные площади не восстановился. В среднем по рынку арендные ставки снизились на 35%, но в некоторых объектах дисконт достигал 50%. Нужно отметить, что уровень арендных ставок в зависимости от класса выглядит размыто. Так, в Новосибирске для бизнес-центров класса А средняя стоимость аренды одного квадратного метра составляет 700–1000 рублей в месяц, тогда как для класса В – 600– 800 рублей. Однако некоторые собственники продолжают сдерживать арендные ставки. Так, в бизнес-центре «Кобра» (Новосибирск) арендная ставка составляет 1100 руб./ кв. м в месяц и не только не соответствует среднерыночным показателям, но и является явно завышенной по отношению к предоставляемому качеству услуг.

В целом одна из характерных особенностей рынка офисной недвижимости Новосибирска – почти полное отсутствие сервиса в качественных бизнес-центрах в привычном понимании при достаточно высоком качестве самих зданий. Это привело к тому, что заявленные собственниками классы объектов чаще всего оказываются завышенными.

Несмотря на активное строительство офисной недвижимости в Новосибирске в 2006–2008 годах большинство объектов относится к классу С, а на долю классов А и В приходится не более 17% от общего количества представленных на рынке качественных бизнес-центров. Тем не менее на данный момент потребность города в площадях подобного класса полностью удовлетворена.

В ближайшие два года рынок офисной недвижимости Сибири будет находиться в состоянии ожидания: в большинстве объектов арендные ставки зафиксированы на минимально приемлемом для собственника уровне, их возможный рост будет происходить очень плавно и постепенно, так как спрос на качественные офисные площади будет восстанавливаться крайне медленно. Оживление рынка можно ожидать только при общем росте экономики, который будет способствовать приходу в регион крупных федеральных компаний. Офисная недвижимость Сибири получит толчок к развитию, когда динамика рынка будет чувствоваться не только в Москве и Петербурге, а доходность девелоперских проектов в регионе будет превышать возможные риски.

Торговая недвижимость

Несмотря на то что по обороту розничной торговли лидирует столица Сибири, по количеству торговых площадей на первом месте находится Омск. Общий объем торговых площадей Омска сегодня составляет почти 1 млн кв. м, тогда как количество торговых площадей Новосибирска приближается только к 500 тыс. кв. м. При этом практически для всех крупных городов Сибири доля качественного предложения составляет менее половины от общего объема торговых площадей. В силу того что практически все крупные торговые проекты реализовывались местными игроками, современные торговые центры в регионе находятся в меньшинстве.

Финансовая успешность торгового комплекса на данный момент определяется в первую очередь его локацией и арендной политикой. У объектов с грамотной концепцией и адекватной арендной политикой заполняемость существенно не пострадала даже в разгар кризиса. Так, торговый центр «Роял Парк», ТРЦ «Мега», специализированный торговый комплекс «Большая медведица» пользуются спросом у жителей Новосибирска, поэтому объекты не испытывают трудностей с арендаторами. В то время как проекты со спорной концепцией или плохой локацией, например «Сибирский молл» (Новосибирск), испытывают серьезные финансовые проблемы.

Как и в других регионах России, было приостановлено строительство крупных торговых проектов: ТЦ «Аура» (145 тыс. кв. м) в Новосибирске, торговых комплексов «Торговый квартал» (123 тыс. кв. м) и «Огни» (80 тыс. кв. м) в Омске. Из-за переоценки потенциала региона, а также из-за непрофессионального девелопмента именно в Сибири отмечено большое количество переходов залоговой собственности на баланс кредитных организаций. Закрыт целый ряд действующих торговых объектов, среди которых новосибирские ТЦ «Гранд Сити», ТЦ «Алпи Сити». Реализация многих проектов замедлилась: в третий раз перенесена дата открытия ТЦ Golden Park (30 тыс. кв. м, Новосибирск), сниженными темпами идет строительство ТРК Arena Mall (135 тыс. кв. м, Омск), ТЦ «Июнь» (114 тыс. кв. м Красноярск).

Сейчас развитие рынка торговой недвижимости Сибири происходит в основном за счет местных игроков, лидерские позиции в ритейле удерживает Новосибирск. До кризиса о своих планах по развитию в Новосибирске заявляли практически все крупные федеральные ритейлеры: «Лента», «Ашан», «О’кей», «Виктория», но к сентябрю 2010 года в городе не открылось ни одного нового магазина этих сетей.

В 2009 году доля федеральных торговых сетей в общем обороте розничной торговли Новосибирска составляла всего 10% от общего объема, тогда как на региональные сети приходилось в два раза больше (21%). Целый ряд местных компаний сумел воспользоваться низкой активностью крупных игроков. Наиболее успешно использовали кризис для активного развития в регионе местные компании «Мария-Ра», «Сибирский гигант» (универсамы «Горожанка» и «Мегас»), «Поляна». За последние полтора года только «Мария-Ра» открыла 9 новых магазинов. Практически все активно развивающиеся ритейлеры работают в сегменте «средний – средний минус». В целом ситуация характера для всего региона: в первую очередь развиваются продовольственные дискаунтеры и демократичные сети общепита. Если тренд на стабилизацию экономики будет сохраняться, то в ближайшие два года можно ожидать активности некоторых федеральных ритейлеров. Причем экспансия будет происходить как за счет открытия собственных магазинов, так и за счет покупки местных игроков.

Несмотря на положительный тренд в развитии рынка торговли, сибирские города выйдут по экономическим показателям на докризисный уровень не раньше 2012–2013 годов. Появление новых проектов торговых комплексов в среднесрочной перспективе возможно только с приходом в Сибирь профессиональных девелоперов: для остальных риски выхода в новые города слишком велики.