Изобретение велосипеда

По данным RRG, сегодня у 20 крупнейших банков, работающих в России, находится в руках залоговых активов на $280 млрд, не считая просроченной задолженности еще на $15 млрд. Банки, являясь владельцами большого количества объектов, создают непрофильные подразделения для управления этими активами. Однако сталкиваются здесь с множеством проблем, так не являются профессионалами в недвижимости. Диалог между банками и профессиональными УК, которые могли бы управлять этими активами, пока не складывается. Это подтвердили и дебаты о судьбах залоговых активов, прошедшие в «Холидей Инн Сущевский». Из банков на мероприятии присуствовали только Уралсиб и ЮниКредит Банк – не самые крупные держатели залоговых активов, как известно.

Положение спас председатель Ассоциации российских банков Владимир Лопатин, который вынужден был отвечать за всех банкиров. Так что участникам дискуссии было к кому апеллировать.

«Банки не пришли на встречу, потому что это как клуб анонимных алкоголиков: никто не хочет говорить о своих проблемах», – объяснил отсутствие банкиров гендиректор Colliers International Максим Гасиев. Кредиты до кризиса выдавались иногда некачественно, сказал он, проверка девелоперов и проектов была весьма поверхностной. Это стало причиной сегодняшних банковских проблем, продолжил тему Павел Черепанов, гендиректор BPT Asset Management, на аутсорсинг предлагается большое количество абсолютно неликвидных объектов с непрозрачной структурой собственности и завышенной ценой. «Мне предлагают объект для инвесторов стоимостью $400 млн, в то время как красная цена ему $120 млн, – возмущался г-н Черепанов. – Инвесторы готовы покупать, но такие объекты и на таких условиях мне просто стыдно показывать инвесторам». Таким образом, кризисная проблема существенного разрыва между ценовыми ожиданиями продавцов и покупателей объектов недвижимости нашла новое воплощение в отношениях между банками, покупателями и УК.

Банки к дисконту не готовы, потому что в России банки не имеют механизма списания активов, объяснил исполнительный директор Cushman & Wakefield Кирилл Попов, в то время как залоговая недвижимость снижает рейтинги банка. «А это уже вопрос к регулятору, – вступился за банкиров Владимир Лопатин, – чтобы этот механизм разработать». Проблема с залоговыми активами еще не достигла пика, и, хотя рынок достиг пика по ссудной задолженности, есть опасность в недалеком будущем увидеть новый всплеск более жесткого отношения банков к должникам.

УК, два года ожидавшие, что банки придут к ним за профессиональным управлением, сегодня устали ждать. «Ждали зря, – посетовала Ольга Зорина, директор отдела управления недвижимостью, офисные здания и торговые центры, CB Richard Ellis. – Прошло два года, а мы до сих пор не знаем, что нужно банкам. Мой оптимизм двухлетней давности превратился в пессимизм».

Надо вообще забыть эту тему с залого выми активами и перестать тратить на нее время, заявил Павел Черепанов. «Банки сегодня неадекватны и не готовы к реальным сделкам, – констатировал он. – Банковская система практически разрушена. Единственный выход для них – списать активы и забыть про них, потому что это миллиарды, закопанные в землю». Впрочем, сегодня некоторые отрасли экономики показывают неплохой рост. «Сценарий негативного развития ситуации не очевиден, – дипломатично отметил Дмитрий Чубик, директор по привлечению проектов Aberdeen Property Investors. – Да и вообще, зачем изобретать велосипед? Кризис в мире проходил не один раз, существуют механизмы выхода из него». Надо просто ими воспользоваться. Президент Ассоциации российских банков выразил сомнение в том, что банки хотят оставлять у себя эти никудышные активы и подыскивать для них УК: «Они не понимают, что делать с этим барахлом. Им нужна грамотная оценка. А то, чем вы занимаетесь, – это выковыривание изюма из булки – в пределах Садового кольца, а в Вологде 1,5 тысячи квадратных метров никто не хочет брать».

Ольга Архангельская, подводя итог дискуссии, сформулировала, пожалуй, главную причину непонимания между банками и игроками рынка коммерческой недвижимости: и тем и другим пока не настолько плохо. Банки могут пока позволить себе держать некудышные объекты, а консультанты – отказываться от не очень интересных условий банков.