Неподвижность в Санкт-Петербурге

В посткризисный сентябрь на выставке царила атмосфера нервозности и неопределенности. Игроки рынка не скрывали, что вероятность подписать здесь договор с новым клиентом или найти финансового партнера практически равна нулю. А не поехать вроде как неудобно. Да и престиж теряется.

Похоже, сообщество все еще не пришло в себя после недавних потрясений и по-прежнему находится в напряжении. Все ждут оживления рынка и его подъема. В то же время приехавшие на форум отнюдь не тратили время даром: они обсуждали сложившуюся ситуацию, обменивались мнениями, налаживали деловые контакты, делились своими достижениями и планами.

Многие из собравшихся утверждали, что худшее осталось позади. Другие, наоборот, склонны считать, что до света в конце тоннеля еще очень далеко. «Появляются сделки – они, конечно, носят единичный характер. А в целом рынок пребывает в состоянии стагнации», – высказал свое мнение на этот счет Александр Ольховский, вице-президент «ВТБ-Девелопмент».

В центре внимания на форуме оказалась жилая недвижимость, поскольку сегодня, по словам экспертов, это наиболее рациональное вложение денежных средств по сравнению с коммерческой застройкой. Всего на поддержание строительной отрасли России в прошлом году было направлено 500 млрд рублей. В дальнейшем, как отметил Константин Королевский, заместитель министра регионального развития РФ, субсидий будет намного меньше. «Перед нами стоят очень амбициозные задачи, для решения которых необходимы деньги частных инвесторов», – пояснил г-н Королевский.

В целом деловая программа форума была очень насыщенной и злободневной. Участники конференций пришли к выводу, что без дополнительных вложений государство не справится с возникшими проблемами. «Нужно показывать инвесторами доходность, которую они ожидают. Для действующих московских проектов ставка капитализации должна быть не менее 12%», – сказал Максим Гасиев, генеральный директор Colliers International. Тогда число сделок пойдет вверх.

Сейчас выгодно покупать объекты, подхватил Йорг Бернет, руководитель европейской программы SIRE, особенно если речь идет об институциональных инвесторах. «Сложность заключается в прогнозировании прибыли. Например, ПИФы боятся второй волны кризиса», – уверен эксперт. Он считает, что, как только наметится определенная динамика роста, инвестиции вернутся в Россию. «Ведь фонды хотят не просто сохранить капитал, а преумножить его. А для этого спрос должен превышать предложение», – резюмировал Йорг Бернет.

Впрочем, инвестиционная активность в этом году продолжает оставаться на низком уровне. Даже сделки по покупке бизнесцентров можно пересчитать по пальцам. Это притом что офисный сегмент является лидером по сравнению с торговой и складской недвижимостью с точки зрения инвестиционной привлекательности. Среди городов самым заманчивым, как и прежде, остается Москва. За 2010 год на долю столицы пришлось около 97% совокупных инвестиций в российский рынок коммерческой недвижимости. «В ближайшей перспективе следует ожидать усиления роли российских инвесторов, учитывая их готовность нести риски по девелопменту, реконцепции, заполнению объекта арендаторами», – уточнил Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга Astera. Другой острой темой для обсуждения на форуме стало банковское финансирование. Эксперты признали: сегодня получить кредит практически нереально. Ставки кредитования, предлагаемые банкирами, застройщикам не по карману. К тому же банки выдвигают очень жесткие требования к проектам: они должны находиться в высокой стадии готовности, обладать выгодными характеристиками и обеспечивать гарантированный возврат вложенных средств. «Можно получить финансирование под проекты, связанные со строительством жилья, или для рефинансирования введенных в эксплуатацию объектов. Я не могу даже припомнить, чтобы застройщик получил кредит под девелопмент коммерческой недвижимости», – развел руками Михаил Уринсон, управляющий директор АЛУР.

Усугубляется ситуация еще и тем, что банки в последние годы из-за финансовых трудностей девелоперов получили в собственность массу недостроенных зданий. В них-то и приходится вкладывать деньги. «Такого рода проекты легли на плечи банков. У них на балансе находятся недостроенные здания. И банки вынуждены их продолжать, чтобы активы не висели мертвым грузом», – признает Вера Сецкая, президент GVA Sawyer. Таким образом, ждать возобновления банковской активности следует не ранее чем через 2–3 года. А пока увязшим в долгах компаниям приходится самим вытягивать себя из долгового болота.

IV Международный инвестиционный форум PROEstate показал, что игроки рынка в большинстве своем настроены решительно и смотрят в будущее пусть не очень уверенно, но с явным оптимизмом. В ходе дискуссий озвучивались конкретные предложения по стабилизации и улучшению экономической ситуации в стране, а также в секторе недвижимости.

Причем состав участников деловых программ и спикеров выставки по сравнению с предыдущими годами сменился на 60%, из чего можно сделать вывод, что и сам рынок изменился в таких же пропорциях.