Бизнес-центры мелким оптом

Частичные тренды

Продажа бизнес-центра по частям – явление на рынке не новое. Некоторые компании и до кризиса специализировались на строительстве офисов на продажу. Именно такой подход практиковала компания MR Group. Например, офисная башня на улице Викторенко строилась специально для продажи по частям. Но это скорее исключение. Как правило, офисные центры класса А редко продаются «внарезку», так как это снижает инвестиционную привлекательность объекта в целом и, соответственно, цену продаж. Многие девелоперы стремятся продавать офисные здания целиком, как, например, «Альфа Арбат центр», Legion II (2-я фаза).

«До кризиса продажа объекта по кускам была все же достаточно редким явлением: собственники предпочитали сдавать помещения в аренду и получать постоянный доход, – говорит Виктория Манзюкова, партнер, руководитель отдела корпоративных услуг Cushman & Wakefield. – Сегодня, когда количество сделок продаж БЦ по частям по сравнению с докризисным перио дом увеличилось в несколько раз, можно говорить о том, что продажа БЦ по частям стала трендом».

Как отмечает Ольга Штода, директор по развитию и маркетингу УК BlackStone Keeping Company, в последние два года на рынке наряду с девелоперами, для которых продажа офисов частями – это модель ведения бизнеса, и она планируется изначально при строительстве или реконструкции, появились также собственники, для которых продажа объекта частями стала необходимостью. Конечно, причина продажи объекта по частям индивидуальна в каждом случае.

По данным компании Cushman & Wakefield, в настоящий момент в Москве продаются 73 здания классов А и Б+. Из них только семь объектов принадлежат к классу А. Например, Imperia Tower, «Город столиц». Что касается объектов класса Б+, то продажа по частям является общепринятой практикой и наблюдается в большинстве объектов, выходящих на рынок. Например, сегодня продажи офисов частями ведутся в таких БЦ, как «Город яхт», Magistral Plaza, Brent City, Barklay Plaza, Park Pobedy на улице Василисы Кожиной. Активно продаются офисы и в «Москва-Сити».

Если раньше продавались «внарезку» бизнес-центры класса В, то теперь весьма активно продаются по кускам и БЦ класса А. С начала года было куплено более 60 тыс. кв. м офисных площадей (не включая продажу зданий целиком). Среди компаний, совершивших покупки в бизнес-центрах, – Trust Bank, VKO Travel, Inline Technologies и другие. «Наиболее популярными бизнесцентрами с точки зрения продаж офисных помещений по блокам являются следующие объекты: Barklay Plaza, Magistral Plaza, The Yard, – отмечает Кирилл Зайцев, генеральный директор, управляющий партнер Bluestone Group. – Концепция привлекательности продажи кусками заключается в продаже блоков минимальной площадью от 100 до 300 кв. м по адекватным ценам до $4 тыс./кв. м». Интерес у покупателя вызывают как совсем небольшие площади – от 150 кв. м, так и по сегодняшним меркам крупные – 3–4 тыс. кв. м. «150 кв. м, к сожалению, мы предложить не можем, – рассказывает Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group. – Более того, если мы начинали с минимального метража в 350 кв. м, то сейчас и таких помещений тоже уже нет».

Средняя цена продажи офисных площадей класса А составляет $7,3 тыс./кв. м, офисов класса В – $4,5–5 тыс./кв. м. По мнению Кирилла Зайцева, главным плюсом продажи объекта по частям является максимизация цен продаж, так как площади продаются без дисконта за весь объем по зданию. «При распродаже БЦ по частям его владелец может выручить больше, чем при продаже объекта целиком. Чем меньше продаваемый «кусок», тем выше его цена», – соглашается Виктория Манзюкова.

Для продавца плюсы продажи объекта «по кускам» – это распределение рисков и возможность быстрее получить деньги. Не каждый день находится покупатель на объект в 50 тыс. кв. м, а если этот объем поделить на 10 «кусочков», продать его будет гораздо легче.

«Основным преимуществом продажи объекта по частям является привлечение инвесторов «здесь и сейчас», – говорит Петр Исаев. – Часть офиса – это не классический продукт, который может быть интересен профильным инвесторам, это возможность привлечь клиентов с относительно низким порогом вхождения».

Ведет ли распродажа офисного центра к снижению его инвестиционной стоимости? «Скорее нет, чем да, – рассуждает Кирилл Зайцев. – Здесь многое зависит от самого проекта. Новыми владельцами бизнес-центра могут стать известные компании, присутствие которых на объекте в качестве собственника может существенно повысить привлекательность здания».

Виктория Манзюкова, напротив, считает, что БЦ, проданный по частям, раз и навсегда теряет свою инвестиционную привлекательность. Маловероятно, что какой-то инвестор решит выкупать помещения у разных собственников.

«В общем и целом продажа по частям – это снижение инвестиционной привлекательности, – соглашается Петр Исаев. – Но в отношении нашего здания решение о частичной реализации офисных площадей было рационально».

Как справедливо отмечает Петр Исаев, «Город столиц» – гигантский МФК, это одно из самых дорогих предложений на рынке. Поэтому сложно представить себе инвестора, который, во-первых, располагает таким объемом инвестиций и, во-вторых, решит вложить такую сумму в один проект.

По мнению Ольги Штоды, утратит бизнес-центр инвестиционную привлекательность или нет, зависит от того, насколько качественно и эффективно налажено управление объектом и взаимодействие между собственниками. «При полном взаи мопонимании между собственниками и при профессиональном управлении объектом мы не видим причин, по которым его привлекательность на рынке должна снизиться, – уверена Ольга. – Но при этом надо учитывать, что объект не может относиться к классу А, если у него несколько собственников».

Портреты

Покупатели частей БЦ делятся на тех, кто приобретает помещение для себя, и тех, кто делает это для сдачи площадей в аренду. Иностранные компании всегда несколько настороженно относились к приобретению недвижимости в России, и сегодня они не проявляют к покупке офисов никакого интереса.

А вот крупные российские компании, такие как «Транснефть», «Норильский никель», «Олимпийский комитет РФ», «Россельхозбанк», «Связьинвест», сейчас охотно покупают для себя офисные этажи. Компании такого уровня интересуются большими площадями. Так, госкорпорация «Роснано» купила офис площадью 16,2 тыс. кв. м в БЦ Principal Plaza (Москва, проспект 60-летия Октября, 12). Известно, что «Связьинвест» в связи с реорганизацией компании намерена приобрести в Москве офис площадью около 40 тыс. кв. м. По оценке экспертов, покупка может обойтись холдингу минимум в $120 млн.

Компании, приобретающие площади поменьше, 1–2 тыс. кв. м и менее, не так известны, однако именно на их долю приходится большая часть продаж бизнесцентров по частям. «Основными покупателями офисной недвижимости являются небольшие компании, чаще российские, для которых покупка офиса – это возможность приобрести актив, – считает Евгения Старкова, директор по маркетингу и связям с общественностью компании MR Group. – Покупают офисы и крупные компании: например, компания «Мир» купила у нас несколько этажей в БЦ Victory Plaza».

Как отмечает Кирилл Зайцев, компаниям малого бизнеса покупка нескольких сотен квадратных метров интересна в первую очередь по причине сравнительно небольших трат с точки зрения инвестиций и приобретения покупаемой недвижимости в собственность.

«К нам идут в основном те, кто смотрит офис для себя и кому он нужен «здесь и сейчас», а также smart-инвесторы в «Москва-Сити», – говорит Петр Исаев. – С учетом того, что МФК «Город столиц» уже построен и обладает отличными характеристиками, у нас сегодня практически нет прямой конкуренции».

Большая часть покупок офисных площадей совершается в инвестиционных целях. Люди, которые разочаровались в фондовом рынке, «куски» бизнес-центра покупают весьма охотно. Например, как рассказала Виктория Манзюкова, у БЦ «Монарх», например, к моменту выхода его на рынок, было несколько владельцев. Теперь все эти владельцы сдают площади в аренду.

Правила заведения

Сосуществование в одном бизнес-центре нескольких собственников часто становится головной болью. Если в БЦ более пяти собственников, возможность найти общий язык сводится к нулю, говорят эксперты. Если, конечно, у объекта нет единой УК. «На мой взгляд, передача БЦ в управление одной УК – единственный шанс не превратить здание в «бардак» и хотя бы как-то примирить всех обитателей «муравейника», – говорит Виктория Манзюкова.

Несмотря на то что владение зданием несколькими собственниками уже давно не является исключительным случаем, в законодательстве пока еще не прописаны правила поведения в офисном здании, принадлежащем нескольким владельцам.

Хозяин двух этажей в БЦ имеет полное право нанять собственную УК, и в том случае, если каждый из владельцев поступит так же, управляющим компаниям придется договариваться между собой. Однако это, пожалуй, худший вариант развития событий.

Как отмечает Ольга Штода, собственникам придется договариваться о едином управлении, будь это внешняя профессиональная управляющая компания или любая другая эксплуатирующая структура. В противном случае объект просто не сможет функционировать.

Гораздо проще решается вопрос с выбором управляющей компании в том случае, когда более 50% площади в бизнес-центре принадлежит одной компании – тогда именно эта компания решает, кто будет управлять объектом.

С точки зрения технологии управления и эксплуатации объекта особых различий между управлением объектами с одним или несколькими собственниками нет, говорят эксперты-управленцы. И в то же время определенные трудности управления существуют. Основная из них состоит в согласовании между всеми собственниками вопросов, связанных с управлением и эксплуатацией здания. «Для успешного преодоления подобных сложностей управляющая компания должна обеспечить соответствие объекта единым стандартам, – говорит Ольга Штода. – Каждый собственник должен следовать требованиям правил, процедур и инструкций, разработанных по каждому направлению функционирования объекта».

Однако, как правило, площади в здании продаются не одновременно. И новоиспеченному хозяину офисной площади ничего не остается, как принять уже существующую схему управления объектом. «Наша политика весьма консервативна: при заключении контракта о продаже офисного блока одновременно подписывается договор с управляющей компанией, который предусматривает все детали и нюансы, – делится опытом Петр Исаев. – Не стоит забывать, что у всех собственников в итоге общая цель – обеспечить рабочее состояние и привлекательность бизнес-центра. Мы понимаем, что все находимся в одной лодке, и поэтому принципиальных проблем в эксплуатации не испытываем».

Несмотря на значительное увеличение сделок по продаже офисных помещений «внарезку», эксперты полагают, что это временная тенденция. Большинство компаний покупали офисы для себя, с целью застраховаться от нестабильностей рынка аренды, а привлекательные цены способствовали этому. Сейчас начался рост цен на офисы, и по мере дальнейшей динамики спрос будет постепенно снижаться. А что касается объема предложений, то их уже и сегодня не так много.

Участники офисного рынка и эксперты полагают, что интерес к покупке отдельных «кусков» бизнес-центра у инвесторов станет снижаться, по мере того как экономика будет набирать обороты: люди поймут, что вкладывать оборотные средства нужно в ту отрасль, которую ты лучше всего знаешь. Гораздо выгоднее вкладывать деньги в бизнес, чем в «кирпичи», даже если ты на них сидишь, уверены они.