Краснодар поправил репутацию

В 2010 году международное рейтинговое агентство Moody’s Investors Service присвоило городу Краснодару первичные рейтинги эмитента в национальной и иностранной валюте на уровне Ba2 по глобальной шкале. Присвоение рейтингов Краснодару будет способствовать повышению инвестиционной привлекательности города и доверия со стороны инвесторов, что положительно скажется на формировании благоприятной деловой репутации города.

В первом квартале 2010 года делегация города приняла участие в Международной выставке коммерческой недвижимости МИПИМ-2010 в Канне. В ходе презентации Краснодар представил 61 инвестпроект на сумму 87,8 млрд рублей и 74 инвестиционно привлекательных земельных участка. Итог работы – заключение 20 соглашений на сумму 42,7 млрд рублей.

Офисная недвижимость

По итогам второго квартала 2010 года совокупное предложение офисных площадей, по данным GVA Sawyer, составило 441 178 кв. м. Обеспеченность качественными офисными площадями к концу второго квартала 2010 года на тысячу жителей оценивается в 157,04 кв. м GLA, общий прирост за 1-е полугодие – 2,4% (10,2 тыс. кв. м).

По данным DSO Consalting, средний уровень вакантных площадей в БЦ классов А и В составляет 15–20%.

Несмотря на ввод большого числа качественных объектов, превалирующее значение остается за классом С. В городе пока только три действующих объекта класса А: МФК «Кристалл», БЦ «ОлимпикПлаза», БЦ Grand-Plaza.

Среди значимых офисных объектов, введенных в строй в 2009–2010 годах, можно выделить следующие:

офисный комплекс «Виктория». Первая очередь была введена в эксплуатацию в начале 2010 года. Общая площадь первой очереди – 32 тыс. кв. м, площадь всего комплекса – 42 тыс. кв. м. Девелопер – ООО «Бизнес-Инвест»;

ТОЦ «НьюТон». Был открыт в октябре 2009 года. На двух из семи этажей здания располагается торговая зона. Офисные помещения относятся к классу В+. Общая площадь объекта – 17 тыс. кв. м. Девелопер – компания «М1»;

ТОК «Кристалл». Открыт в апреле 2009 года. Общая площадь объекта – 30 тыс. кв. м. 11-этажный торгово-офисный комплекс включает торговые галереи класса люкс и офисный центр класса А.

На стадии строительства находятся:

БЦ SAS, класс В+, 9,8 тыс. кв. м; бизнес-парк Maestro, класс B+, 8,7 тыс. кв. м (реконцепция проекта БЦ Country Place);

БЦ «Анкот», класс В, 6,4 тыс. кв. м;

БЦ, возводимый ООО ПКФ «Самсон», 14 этажей, площадь не определена;

ТОК Boss House, класс B, 27 тыс. кв. м; девелопер – ООО «НефтегазтехнологияРесурс».

Средние ставки аренды офисов в бизнес-центрах классов А и В Краснодара, по данным DSO Consalting, снизились с конца 2008 года по настоящее время примерно на 30% и сегодня составляют в классе А – 1,1 тыс. руб./кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы, в классе В – 800 руб./кв. м в месяц, включая операционные расходы, в классе С – 550 руб./кв. м в месяц.

Цена продажи офисов во втором квартале 2010 года, по данным GVA Sawyer, составляла 81 тыс. руб./кв. м (без учета НДС) – класс А; 65,2 тыс. руб./кв. м – класс В-; 41,5 тыс. руб./кв. м – класс С. С начала кризиса (третий квартал 2008 года) ставки упали от 15 до 37% в зависимости от класса. Наибольшее падение произошло в классе А. Сегодня однозначно можно говорить о том, что рынок офисных помещений класса А насыщен на ближайшие 3–4 года. Во время кризиса в Краснодаре превалировала покупка офисных помещений. Сегодня эта тенденция уходит и все больше компаний отдают предпочтение аренде.

Торговая недвижимость

В Краснодаре, по данным DSO Consulting, насчитывается около 1,4 млн кв. м торговых площадей. Совокупное предложение площадей качественных торговых центров на рынке Краснодара (данные GVA Sawyer) на конец II квартала 2010 года составило около 872,8 тыс. кв. м (662,4 кв. м GLA). Насыщения сегмента торговой недвижимости пока нет, однако в свете ожидаемого выхода на рынок крупного торгового комплекса OZ площадью более 200 тыс. кв. м (GLA 164 тыс. кв. м) ситуация может кардинально измениться.

Уровень вакантных площадей в качественных торговых центрах, выведенных на рынок до кризиса, по данным Core group, составляет 8–10%, в объектах, вышедших на рынок в последние полтора-два года, этот показатель на момент открытия мог достигать 60%.

В городе существует три «торговых коридора» – улицы Красная, Северная и Ставропольская. Объекты стрит-ритейла на центральных улицах не сдаются дешевле $30/кв. м в месяц.

В крупных ТРЦ арендные ставки составляют от $25–25/кв. м в месяц для «якорей» и до $120–140/кв. м в месяц для небольших арендаторов торговых галерей.

Краснодар занимает первое место в России по уровню насыщенности гипермаркетами (12,7 гипермаркета на 1 млн жителей). В городе действуют торговые предприятия множества федеральных, региональных и международных торговых сетей, в том числе таких крупных, как «Магнит», «Эльдорадо», «Евросеть», IKEA («Мега Адыгея Кубань»), «О'кей», «Ашан», «Леруа Мерлен», Castorama, «Лента», «М.видео», MediaMarkt, «Техносила», DOMO, METRO AG, «Мосмарт», «Пятерочка», «Перекресток», OBI, KIKA и другие. По данным Core group, в ТРК «Сити Центр» готовится открытие четырех новых бутиков – Marc Cain, by Malene Birger, Mariella & Harry, а также второго в России бутика Trussardi Jeans. В феврале 2010 года полностью свернула операции на российском розничном рынке международная сеть Carrefour. На месте гипермаркета Carrefour в ТРЦ «Галактика» теперь открыт гипермаркет «О'кей».

Среди местных сетевых операторов можно отметить таких, как «Табрис» (8 супермаркетов), «Высшая лига» (спортивные товары, около 35 магазинов), «Спорт Стиль».

Крупнейший местный оператор – мебельная компания СБС – самостоятельно построила торговый центр «Мегамолл СБС» общей площадью 180 тыс. кв. м, включающий мебельный центр, гипермаркет, торговую галерею.

В Краснодаре в процессе строительства находятся 9 крупных объектов торговой недвижимости, общая площадь которых около 532 тыс. кв. м, при этом активно строится единственный объект – ТРЦ OZ. Во второй половине 2010 года должна открыться первая очередь ТРЦ OZ. Открытие второй очереди запланировано на весну 2011 года. Общая площадь ТРЦ составит 130 тыс. кв. м. Девелопер торгового центра – AIM Property Development. ТРЦ вместит в себя около 280 магазинов. Другие объекты на данный момент либо заморожены, либо девелопер отказался от их реализации (например, ТЦ «КомсоМолл» компании «DVI Холдинг»).

Складская недвижимость

Совокупное предложение складских площадей, по данным GVA Sawyer, на рынке Краснодара в первом полугодии 2010 года cоставило 291,64 тыс. кв. м. В Краснодаре сосредоточено около 40% всего розничного товарооборота Краснодарского края. Спрос на рынке складской недвижимости превышает предложение в связи с дефицитом качественных складских площадей. Складские объекты в основном представляют собой бывшие производственные помещения, относящиеся к классам С и D. В Краснодаре нет ни одного качественного складского объекта. Единственный качественный объект – «Фруктовый терминал», складской комплекс класса В (JFC Кубань).

Под давлением финансового кризиса планы по строительству практически всех крупных складских объектов были заморожены. Так, было остановлено строительство логистического терминала Eastfield Park Krasnodar в Кореновском районе Краснодарского края (98 тыс. кв. м). В декабре 2008 года было приостановлено строительство индустриальнологистического комплекса класса А ProLogica Park «Тахтамукай» (100 тыс. кв. м) компании «Девелопмент-Юг». В 2010 году началось строительство индустриального парка «Гринфилд» в 15 км от Краснодара, неподалеку от автодороги А146 «Краснодар – Новороссийск» и федеральной автомобильной дороги М4 «Дон». На 150 га будут реализованы производственные, перерабатывающие, логистические и другие проекты. Также планируется строительство компанией ООО «Крокус» логистического терминала класса В+ в поселке Октябрьский, в пригороде Краснодара.

В 2010 году средняя арендная ставка (triple net, без НДС) для складских помещений класса D составила 1300 руб./кв. м в год, класса С – 2486 руб./кв. м в год, класса В – 4405 руб./кв. м в год. Минимальная уровень арендной ставки, наблюдаемый на рынке, – 900 руб./ кв. м в год, максимальный – 5705 руб./ кв. м в год (GVA Sawyer).

Средняя цена продажи складских помещений находится на уровне 24 410 руб./ кв. м без НДС. Минимальная величина зафиксирована на уровне 6420 рублей, максимальная – 41,5 тыс. рублей.

Гостиницы

В настоящее время объем предложения рынка гостиничной недвижимости в Краснодаре составляет 67 объектов с общим номерным фондом 2295 но меров.

К качественному предложению (3–5*) относится 1020 номеров, что составляет 44% от общего номерного фонда. Около 95% туристического потока в Краснодаре приходится на бизнестуристов.

В городе две гостиницы категории 5* – «Атон» (19 номеров) и «Люкс Платан» (9 номеров) и 9 гостиниц категории 4* (DSO Consulting). Городу не хватает гостиниц 5*, и это привлекает девелоперов. Объем гостиничного рынка в Краснодаре в период 2010–2013 годов будет расти. На данный момент на стадии строительства находятся следующие объекты:

Marriott Courtyard Krasnodar, расположенный в центре города на пересечении улиц Красная и Длинная. Категория – 5*, количество номеров – 311. Срок сдачи – 2011 год;

Mercure (на месте гостиницы «Центральная»), расположенный в центральной части города на пересечении улиц Красная и Мира. Категория – 4*, количество номеров – 200. Срок сдачи – 2011 год;

гостиница в составе МФК Development Plaza, расположенном на пересечении улиц 40 лет Победы и Московская. Категория – 5*, количество номеров – 200. Срок сдачи не определен в связи с «заморозкой» проекта;

«Пангра», расположенная в центральной части города на улице Кубанская набережная. Категория – 3*. Срок сдачи – 2011 год.

Для гостиниц 1–2* загрузка составляет – 55%, для гостиниц 3* – 65%, для отелей 4–5* заполняемость находится на уровне 70% (GVA Sawyer). Средняя стоимость проживания в гостиницах 2* – 1800–2000 рублей, 3* – 3500–4000 рублей, 5* – 7500–8000 рублей.