С приходом пресловутого кризиса субъекты рынка недвижимости, прежде всего немногие сохранившиеся покупатели, прониклись нездоровым скептицизмом относительно ранее респектабельного понятия «рыночная стоимость». Лозунгом дня стали призывы: «по рыночной цене не предлагать», «даешь цену (гораздо) ниже рыночной». Героем дня стала мудреная стоимость – ликвидационная.

Впрочем, и прежде при оценке залогов банки требовали от оценщиков определения «ликвидационной стоимости», понимая под ней стоимость срочной продажи заложенного имущества, если таковая потребность из-за неплатежеспособности заемщика возникнет. При этом неопределенность понятия порождала коллизии, в которых сталкивались амбиции и сгорали репутации, но убедительного доказательства правоты расчетов не появилось.

Надо сказать, что и выбор-то у нас, оценщиков, невелик: отечественные Федеральные стандарты оценки (ФСО) признают только четыре вида стоимости – рыночную, инвестиционную, ликвидационную и кадастровую.

Ликвидационная стоимость определяется в Федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) как «расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным».

Громоздкость определения – не главный (хоть и очевидный) порок данной стоимости. Авторы этого постулата несколько разминулись с мировой тенденцией общего охлаждения к данному виду измерения ценности активов.

В Международных стандартах оценки IVS (8th Edition, 2007) ликвидационная стоимость (Liquidation Value) определяется как стоимость, возникающая в ходе распродажи порознь группы активов, использовавшихся в одном бизнесе, что обычно сопровождает свертывание бизнеса (см. IVS, 8th Edition, 2007, IVS 2, Bases Other Than Market Value, para. 6.9.2). Тем самым по смыслу определения ФСО и IVS не совпадают. В американских стандартах USPAP ликвидационная стоимость не рассматривается (см. The Appraisal Foundation. Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, 2010–2011). В самом авторитетном на Западе издании по оценке недвижимости, выдержавшем 13 изданий, (The Appraisal of Real Estate, 13th Edition, Chicago, 2008) ликвидационная стоимость также вообще не рассматривается.

Ликвидационная стоимость обычно рассматривается как следствие вынужденной продажи (forced sale), когда продавец вынужден продавать актив или когда срок реализации недостаточен для адекватного маркетинга объекта. Эти параметры – вынужденность реализации и сокращенный срок экспозиции – и отличают ликвидационную стоимость от рыночной. При этом и мера вынужденности, и укороченность срока – параметры сугубо субъективные, а влияние их на эту затейливую стоимость – колоссальное.

В Международных стандартах оценки подчеркивается, что параметры вынужденной продажи предопределяются не столько внешними факторами, сколько обстоятельствами самого продавца. Как указывается в IVS, природа этих обстоятельств (степень вынужденности, срочность получения денег за актив) влияет на приемлемую для продавца цену больше, чем обстоятельства гипотетического продавца из определения рыночной стоимости (IVS, 8th Edition, 2007, IVS 2, Bases Other Than Market Value, para. 6.11).

К тому же стоит заметить, что в Международных стандартах оценки отмечается: нет оснований утверждать, что ликвидируемые активы не могут быть распроданы процедурой упорядоченной продажи после адекватного маркетинга (см. IVS, 8th Edition, 2007, IVS 2, Bases Other Than Market Value, para. 6.9.2). Наконец, следует заметить, что в новой редакции Международных стандартов оценки ликвидационная стоимость вообще не будет рассматриваться. Ликвидационная стоимость в МСО более не признается как самостоятельная база оценки (а относится к справедливой, инвестиционной или рыночной стоимости). Международный комитет по стандартам оценки полагает, что нет необходимости рассматривать ликвидационную стоимость как отдельную базу оценки: иногда такую ситуацию обмена можно выразить в категориях, свойственных рыночной стоимости (с соответствующими допущениями).

В российской практике ликвидационная стоимость рассматривается как вариант вынужденного отчуждения актива, который реализуется за срок, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий. Расширительное толкование этого последнего параметра (насколько «меньший» – на 10, 25, 50%?) позволяет произвольно определять параметры этой стоимости, что делает термин интуитивно понятным, но совершенно не конкретным. Главные потребители «ликвидационной стоимости» – банки, которым необходимы внятные и экономически обоснованные представления о стоимости продажи залога для погашения обязательств заемщика перед банком, если таковая оказия окажется неизбежной. Неважно, что «ликвидационная» сегодня станет «никакой» через 2–3 года или больше, когда нужно будет гасить кредит. В конце концов, банкам нужен «стрелочник» – лицо, которое засвидетельствовало кондиционность залога, взяло на себя ответственность за его, залога, стоимость.

Но вместо озабоченности неявными параметрами «ликвидационной стоимости», как мне представляется, банкам следовало бы внять назиданиям МСО (см. IVS, 8th Edition, 2007, IVA 2, Valuation for Secured Lending Purposes, para. 5.4) о тех дополнительных требованиях к отчету об оценке, которые могут быть уместны при оценке в целях кредитования под залог недвижимого имущества. В этом документе рекомендуется включать в отчет об оценке следующие аналитические материалы:

текущая активность и тенденции на соответствующем рынке; прошлый, текущий и ожидаемый в будущем спрос на имущество данной категории в рассматриваемой местности;

потенциальный и вероятный спрос на альтернативное использование;

текущая рыночная реализуемость заложенного имущества, а также (если имеется такой запрос) вероятность ее сохранения;

воздействие на стоимость залога любых будущих событий, которые можно предвидеть (на дату оценки);

принятые подходы к оценке и степень, в которой оценка апробирована и подтверждена рыночными данными.

Чаще всего вместо этого от оценщика требуют «ликвидационную». Кто платит, тот и заказывает... музыку.

Алексей Шаскольский, член Королевского общества сертифицированных экспертов Великобритании (MRICS),
Ассоциированный член Института оценки США, заместитель руководителя департамента оценки
Института проблем предпринимательства

Спецвыпуск