Анне Деркач доверили пять офисных зданий

За год – по зданию

На протяжении последних пяти лет Анна Деркач руководила компанией «Praktis. Управление и эксплуатация», входящей в состав крупного петербургского холдинга Setl Group. «Я поняла, что потолок достигнут, двигаться некуда, дальнейшего развития объектов, находящихся в нашем управлении, не предполагалось», – комментирует она.

Сейчас в активе вновь образованной Status Res Group пять бизнес-центров, принадлежащих разным собст венникам – как физическим, так и юридическим лицам. Арендопригодная площадь объектов составляет около 22 тыс. кв. м. Все они позиционируются в классах В и С, что вполне соответствует качеству объектов и заявленным арендным ставкам, а подтверждается высокой загрузкой – практически все офисные здания заполнены на 100%.

«Основная сложность, с которой я столкнулась сегодня, – необходимость перезаключения договоров с монополистами (Водоканал, Ленэнерго, ТГК). Часть из них была заключена не с собственниками зданий, а с предыдущим доверительным управляющим. Теперь требуется их переоформление, которое в нашем городе занимает необоснованно долгое время. Спасают только опыт и профессионализм сотрудников, которые подбирались годами», – поясняет Анна Деркач. При этом, по ее словам, смена УК никак не отразилась на внутренней работе бизнес-центров: «Диалог с арендаторами налажен. Ставки актуализируются только по тем договорам, где истекают сроки аренды. Но это естественный процесс, происходящий независимо от того, сменилась на объекте управляющая компания или нет». Для собственников же бизнес-центров приход на объекты новой УК – возможность улучшить финансовый результат.

Загрузка людей и метров

Вакантные помещения в настоящее время есть только в бизнес-центре «Формула». В УК это объясняют его размером – 10 тыс. кв. м – и конкурентным окружением. Вблизи объекта действуют еще несколько офисных зданий разного класса и формата: бизнес-центры «Парус», «Мидленд», на улице Салова, 29 и др. Продолжает активно высвобождать помещения под сдачу в аренду завод «Ленинец». Кроме того, большая часть площадей бизнес-центра «Формула» до последнего времени находилась в ремонте. Нарезка площадей по 15–18 кв. м также влияет на заполняемость. «Заполнить мелкие офисы проще, чем крупные блоки, но поскольку такие помещения снимают в основном небольшие и не устоявшиеся на рынке компании, наблюдается большая текучка арендаторов», – констатирует Анна Деркач.

Все договоры с арендаторами в БЦ, управляемых Status Res Group, заключаются сроком на 11 месяцев. «Это позиция собственников. Закладывать и продавать эти объекты никто не собирается, однако фиксировать арендные ставки в нестабильной экономике невыгодно. Да у меня и управляющие «заточены» на то, чтобы каждый раз в работе с арендаторами испытывать новые ощущения», – поясняет Анна Деркач. По ее мнению, сегодня «исчезнуть» может любой арендатор независимо от сроков действия договора: «Не страшно, если у вас съехал арендатор комнатки в 13 «квадратов», его место сразу займет другой такой же. Но когда освобождается целый блок в 1–2 тыс. кв. м, экономика объекта может испортиться моментально, если не управлять этим вопросом профессионально». Сейчас чистая прибыль собственников с каждого объекта Status Res Group превышает 50%.

Проверка на работе

Помимо решения насущных проблем – замена окон в «Формуле» (щели в панельном здании постройки 80-х годов прошлого века уже замазали, кровлю полностью поменяли), проверка фундаментов в «Бизнес Депо» или приобретение мощностей для «Командарма» – управляющие помогают решить собственникам вопросы дальнейшего развития объектов. Кардинальные преобразования пока не запланированы лишь в бизнес-центре «Гапсаль» из-за того, что объект введен в эксплуатацию совсем недавно – в 2007 году.

В «Магистрали» сейчас ведутся проектно-изыскательские работы, чтобы выяснить возможность увеличения полезных площадей. «Объект хороший, но расширение здесь маловероятно, близлежащие территории беспорядочно застроены, а договориться или просто найти собственников соседних объектов практически невозможно. Однако такая задача нам поставлена», – говорит Анна Деркач. Не до конца оценены перспективы «Бизнес Депо». «Это сравнительно новый для нас объект, мы еще не со всеми трудностями на нем столкнулись, тем более что в этом году обещают самую холодную зиму тысячелетия. Будем смотреть», – поясняет Анна Деркач.

По ее словам, весной будущего года начнется реконструкция бизнес-центра «Командарм». Это здание, когда-то принадлежащее заводу «Волна», – высотой в три этажа и длиной в 148 метров, без лифтов, с широкими коридорами. «Потеря площадей колоссальная!», – утверждает Анна Деркач. В планах собственника – надстроить его на два этажа. При этом за счет изменения внутренних планировок полезная площадь объекта увеличится почти в два раза. В настоящее время ведется проектирование, в скором времени документы будут поданы в КГА. Все строительные работы – надстройка этажей, изменение планировок, установка лифтов – будут вестись без остановки деятельности бизнес-центра.

Предполагается освоение территорий у «Формулы». «Большой земельный участок, примыкающий к объекту, находится в собственности его владельца. Сейчас пятно сдается в аренду. Мощностей – электричества, тепла, воды – достаточно. Ничего не мешает в один прекрасный день построить там "город-сад"», – считает Анна Деркач. Планами взять в управление новые объекты она делится пока осторожно: «Сначала надо со своими зданиями разобраться, но мы не собираемся работать только с ними. Мы смотрим по сторонам и открыты к любым предложениям…».