Как построить технопарк?

Когда в 2006 году финская компания Technopolis только пришла в Санкт-Петербург с идеей построить технопарк, в городе толком никто и не понимал, что это будет за объект и как он должен строиться. В то время на рынке был бум строительства высококачественных офисных комплексов, единицы из которых даже соответствовали мировым стандартам.

При этом до сих пор большинство коммерческих объектов в городе возводится со спекулятивной целью – выгоднее продать стороннему инвестору. За 5–10 лет происходит моральное и технологическое старение здания, и, соответственно, современным требованиям оно уже не отвечает. Концепция технопарка Technopolis предполагает инновационное строительство здания, которое будет актуально и через 15 лет. Выяснить, чем отличается строительство такого инновационного коммерческого объекта от стандартного бизнес-центра (хоть и высокого класса), выпало нашей компании. Мы выиграли тендер на строительство первой очереди технопарка и стали выполнять функции генподрядчика и генпроектировщика на объекте.

Первое и основное различие, которое мы отметили, – к строительству здания были заявлены высочайшие требования качества. Изначально проект здания технопарка «Пулково» создавался финскими специалистами и инженерами, но затем был адаптирован под российские ГОСТы и строительные стандарты. Но мы не просто строили по российским нормам. Мы выбирали по отдельному типу работ стандарты той страны, где они жестче. Например, требования по пожарной безопасности оказались более строгими в российской практике, а вот использование железобетонных конструкций – в финской. Но в общем в 9 случаях из 10 строительство объекта велось согласно финским требованиям.

В проекте существует три принципиальных отличия, которые стали абсолютным новшеством для российского рынка. Во-первых, гибкая система планировки помещений, которая является основной фишкой технопарка. Так, за короткое время большое помещение можно легко превратить в офис площадью 16 кв. м, а осуществляется это путем передвижения перегородок. Тут перед нами стояла задача так продумать размещение инженерных сетей – подключить розетки, слаботочные системы и системы пожарной безопасности, чтобы очень легко можно было поменять планировку. Все коммуникации были максимально сгруппированы и скрыты в специально обустроенных шахтах и в коммуникационных каналах за потолком. При этом розетки (силовые и компьютерные), согласно требованиям строительства технопарка, были размещены на потолке, что также облегчает перемещение перегородок.

Второе принципиальное отличие заключается в системе климатконтроля, которая продумана до мелочей. Большое внимание уделено системе холодоснабжения, влажности, воздухообмена с фильтрацией с постоянной добавкой свежего воздуха. В частности, система вентиляции с применением холодных балок на каждом этаже (система «вода-воздух») обеспечивает в помещении более здоровую среду по сравнению с другими системами из-за отсутствия конденсата и резких воздушных потоков. Это сокращает риск заболеваний простудой и гриппом.

Наконец, третье отличие – энергоэффективность здания. Здесь применены все «зеленые» технологии, о которых у нас на рынке только говорят. Так, здание технопарка построено из энергоэффективного стекла, при этом в разных частях оно имеет различную толщину для регулирования тепла на объекте. В том числе использована система «умного дома»: продумано устройство диспетчеризации, предусматривающей управление всеми инженерными сетями объекта с одного компьютера.

Энергоэффективные требования Technopolis присутствовали во всем – даже в отделке фасадов и внутренних помещений. Облицовочные и отделочные материалы были преимущественно иностранного производства (за исключением бетона) – в России они применяются крайне редко. Несмотря на то что дизайн технопарка должен быть простым и четким, строился он из очень дорогих материалов. Но это не золото и гранит, а износостойкий антистатичный линолеум, трехслойные окна с инертным газом между стеклами и т. д. Это экономит дальнейшие затраты как владельцу технопарка, так и арендатору, которому не приходится делать дополнительный ремонт: поставил компьютеры – и работай.

Таким образом, существенных проблем в строительстве объектов согласно европейским инновационным стандартам нет. Как уже показала практика, главное – это адаптация к российским нормам и конструктивный подход к строительству самого подрядчика.