Техническое обслуживание здания неразрывно связано с его владением. Это аксиома. Теорема, требующая доказательств: грамотная эксплуатация объекта приносит прибыль.

Факторов, влияющих на стоимость эксплуатации, можно назвать массу, особенно если углубиться в специфику объектов различного типа и назначения. Но параметров, которые действительно можно изменить и таким образом серьезно оптимизировать стоимость эксплуатации, гораздо меньше.

Переход с планового обслуживания на аварийное мы рассматривать не будем в силу очевидности и крайности этого пути. Основная возможность снизить расходы на техническое обслуживание объекта в рамках плановой эксплуатации – смена метода или режима эксплуатации.

Таковых всего три:

профилактический (профилактикой максимально продлевается паспортный срок службы оборудования);

предупредительный (отказы оборудования предупреждаются за счет строгого соблюдения паспортного срока эксплуатации и межремонтных периодов);

комбинированный (первые два варианта применяются к отдельным системам или оборудованию в зависимости от их важности, сложности и физического износа).

Грамотный анализ дает возможность определить, каким системам здания требуется постоянная профилактика, а каким можно уделять внимание время от времени, ничем особо не рискуя.

Человеческий фактор

Режим эксплуатации определяется временем присутствия персонала на объекте. Оно может быть круглосуточным или по рабочим дням, в сочетании с аварийной службой или без нее, может быть обслуживание по заявкам или в соответствии с определенным графиком. Это основные варианты. Возможность экономии кроется в максимальной индивидуализации режима эксплуатации. Практика показывает, что здание можно разделить на зоны, для каждой из которых выбрается свой режим.

Другой нюанс – выбор численности и квалификации персонала, обслуживающего определенный участок. Порой достаточно оставить на участке одного инженера в сочетании с возможностью вызова бригады по необходимости, нежели оплачивать присутствие нескольких сотрудников более низкой квалификации. В некоторых направлениях работы можно обойтись обслуживанием по сетевому графику. Этот вариант идеально подходит компаниям, развитие деятельности которых непосредственно зависит от увеличения объемов их операционной недвижимости. К примеру, это торговые операторы, обладающие определенным количеством собственных объектов. Очевидно, что держать каждому магазину в штате сантехника или инженера не нужно и дорого. Намного проще, когда в определенное время периодически приезжает бригада, проверяющая техническое состояние объекта и исправляющая выявленные неисправности.

Наладить грамотную и выгодную для собственника эксплуатацию поможет выбор исполнителей, соответствующих ситуации. Я уважаю труд руководителей штатных служб по эксплуатации, но практика показывает, что наиболее выгодный вариант для собственника – аутсорсинг этих услуг. Они слишком специализированны. К тому же возможности отдельной организации штатное подразделение заменить не в силах. По нашим подсчетам, перевод эксплуатации на аутсорсинг дает среднюю экономию в 18%. Эта цифра проверена неоднократно.

Если объект очень крупный или их несколько, возможно, стоит сделать эксплуатацию одним из профильных направлений деятельности, создав для этого отдельное юридическое лицо. В принципе этот подход тоже дает определенный финансовый эффект, но реализовать его могут единицы.

Технический момент

Еще один путь оптимизации расходов – и здесь мы уже начинаем вдаваться в нюансы – это техническая оптимизация процесса. Реальность такова, что к проектированию и строительству объектов специалистов по эксплуатации, как это ни парадоксально, привлекают довольно редко. Перед началом мирового экономического кризиса, когда уровень благополучия российского бизнеса и его цивилизованность достигли своего апогея, некоторые девелоперы начинали задумываться о грядущей эксплуатации своих объектов еще задолго до ввода их в строй. Но немногие. По моим оценкам, не более 5% девелоперов подключали эксплуатационщиков к реализации строительного проекта. Между тем чем раньше консультант по эксплуатации подключается к работе, тем проще и дешевле будет обслуживание объекта. Это утверждение не нуждается в доказательствах.

На деле эксплуатационщик приходит на объект и сталкивается с множеством проблем: установлено не то оборудование, неграмотно спроектированы технические помещения, сделан неверный расчет мощностей систем кондиционирования или отопления. Все это в результате выливается в перерасход на обслуживание этих «неправильностей». С неграмотным проектированием помещений, вполне возможно, придется смириться, но, чтобы избежать постоянных чрезмерных затрат на обслуживание систем, нужно один раз потратиться на их переустановку.

Живой пример: административное здание площадью 5,2 тыс. кв. м, проблема – теплопотери. В реконструкцию теплоизоляции с использованием современных материалов (сверхтонкая теплоизоляция) и регулировку теплового пункта вложено 84 тыс. рублей. Они окупились через три недели отопительного сезона нынешнего года.

Показательное доказательство Отдельная тема для разговора – энергоэффективность. На энергосбережении можно сэкономить неплохие деньги. Рассмотрим основные энергосберегающие мероприятия, оценка внедрения которых проводилась с учетом индивидуальности объекта, на примере реального бизнес-центра. Годовая нагрузка на отопление здания – 435 Гкал/год, годовое электропотребление здания – 15,6 тыс. кВт•ч/ год, полезная площадь – 2,5 тыс. кв. м. Объект находится в эксплуатации с 2007 года, после реконструкции. Основные энергосберегающие мероприятия и оценка экономии энергоносителей при их реализации приведены в таблице.

Таким же образом просчитывалась экономическая целесообразность мероприятий по энергоэкономии при работе систем вентиляции и кондиционирования. Частично эти данные использовались при составлении плана работ по подготовке объекта к зимнему периоду эксплуатации. При проработке вопросов заказчику предоставлялась информация в графическом виде с пояснительной запиской для определения списка мероприятий. Например, при рассмотрении вопроса энергосбережения системы освещения был исключен вариант окраски помещений в более светлые тона в связи с несоответствием установленному корпоративному цвету и низким экономическим эффектом. Остановились на плавном переоборудовании помещений под энергосберегающее и светодиодное электрооборудование. При изучении вопросов энергосбережения системы отопления было принято решение улучшить тепловую изоляцию стен, полов и чердаков, что даст значительный эффект при реальных затратах.

О теме соотношения качества и стоимости работ можно говорить очень долго, приводить удачные и неудачные примеры. Благо реальность российского бизнеса подкидывает нам порой парадоксальные ситуации. Одно я могу сказать точно: оптимально это соотношение тогда, когда эксплуатацией объекта на постоянной основе занимается профессиональная эксплуатирующая организация. В этом случае вам не придется выбирать между комфортом и экономией. При грамотной эксплуатации высвободятся средства, которые можно вложить в дальнейшее развитие бизнеса, а значит, заработать. Теорема доказана.