Во время кризиса усилилась потребность в такой услуге, как технический мониторинг. Объясняется это тем, что в руках банков оказалось много активов, требующих беспристрастной оценки независимых экспертов. Кроме того, выявилось немало объектов, которые были сделаны некачественно. Сегодня требовательность банков к проектам возросла, выросли и требования к организациям, которые занимаются техническим мониторингом.

Контроль качества

В случае кредитования застройщика банк хочет быть уверен в грамотном освоении тех средств, которые он предоставляет девелоперу, в правильном расходовании денег, а также, безусловно, в качестве работ, которые осуществляет застройщик. Не менее важно банку быть уверенным в соблюдении сроков строительства, поскольку платежи жестко завязаны на графике выполнения работ. Поэтому банк заинтересован в организации, способной курировать этот процесс. Естественно, что такой организацией может быть только специализированная компания, так как она должна обладать профессиональными навыками и пониманием процесса, а также необходимым квалификационным составом работников, которые способны эту работу выполнять. При банках существуют аккредитованные компании или профессионалы, услугами которых банки пользуются для исполнения этой функции. Банк может использовать услуги такой компании в разных объемах в зависимости от того или иного случая. Например, в случае когда банк принимает решение о кредитовании проекта, ему необходимо получить независимую справку о состоянии проекта. Банк выделяет круг важных для него вопросов, по которым профессиональная девелоперская организация будет общаться с застройщиком, заказчиком-застройщиком, с техническим заказчиком, сопровождающим проект, и выясняет состояние дел. На основании этого списка вопросов компания подтверждает объемы выполненных работ для банка, правильность состава проектной документации, проверяет исходно-разрешительную документацию, бюджет и график, представленный застройщиком на выполнение оставшегося объема работ. Результатом такой работы является заключение для банка, которое ложится в основу принятия решения о кредитовании. После открытия кредитной линии банк может нанять ту же организацию или другую для мониторинга процесса исполнения работ. По сути, такой мониторинг не требует ежедневного присутствия на площадке. Эта функция, безусловно, уже, чем функция заказчика-застройщика, но ключевые моменты работы над проектом она отследить позволяет, так как представитель компании обязательно присутствует на площадке при выполнении каких-то особо важных строительных работ. Например, при литье бетона, когда заказчик должен быть уверен в том, что бетон залит нужной марки и все работы проведены в правильных условиях. Присутствие представителя компании необходимо при закрытии каких-то работ, когда эксперты должны убедиться в качестве, после чего подрядчик закрывает «узел» в здании, которого потом не будет видно. Разумеется, в мониторинге нуждается и бюджет.
Часто организация, проводящая технический мониторинг, становится третейским судьей при разрешении конфликтов или спорных ситуаций, которые возникают на площадке между генеральным подрядчиком и заказчиком, потому что многие решения, которые принимаются в ходе ведения работ, непосредственно влияют на качество, сроки и бюджет проекта. И голос компании, проводящей мониторинг, может оказаться решающим для принятия какого-либо решения.
Нередко заключение представителя компании, проводящей мониторинг, становится решающим при решении вопросов о необходимости дополнительных работ, которые требует провести генподрядчик. Иногда ситуацией диктуется изменение проектного решения. Может, например, меняться набор какого-то оборудования, которое генподрядчик считает более правильным или удобным для себя. Все эти факторы заметно влияют на график работ и на бюджет. Организация, проводящая мониторинг, должна провести экспертизу, проанализировать ситуацию и дать свое заключение для банка, что такое изменение в объемах, технических характеристиках и спецификациях может быть приемлемым.
Компания GVA Sawyer уже около десяти лет занимается оказанием услуг по техническому мониторингу. Сейчас мы выполняем работу для компании Parmalat, которая строит склад в Подольске. Там есть технический заказчик и итальянский подрядчик. Мы выполняем функцию мониторинга для головного офиса компании, отслеживаем ведение работ и даем ежемесячный отчет о том, как это происходит. Здесь мы, как третейский судья, помогаем в принятии решений на строительной площадке или во время спорных вопросов, возникающих между заказчиком и техническим подрядчиком.

Дистанционный мониторинг

В качестве заказчика подобных услуг может выступать не банк, а коммерческая компания, у которой есть географически удаленный проект. Например, объект находится в регионе, а сама компания в Москве, и у заказчика может не хватать сил, желания и знаний мониторить процесс на расстоянии. Поэтому часто компании нашего профиля оказывают заказчику такую услугу, как дистанционный мониторинг и отчетность владельцу по ходу ведения дел на проекте. Дистанционный мониторинг позволит не только проконтролировать качественное выполнение работ, соблюдение установленных сроков, но и выявить случаи недобросовестного ведения дел, превышения сметы и проч. Когда подрядчик чувствует контроль, соблазнов у него значительно меньше. Причем, пути взаимодействия могут быть разными. Компания, которая занимается мониторингом, выезжает в регион на площадку с определенной периодичностью, проводит срез того, что там происходит, и на основании этого делает заключение. В другом случае требованием компании-заказчика является постоянное присутствие на объекте и ежедневный мониторинг процесса. Тогда приходится создавать мини-офис, состоящий из одного-двух человек, которые находятся на площадке постоянно. В этом случае контроль будет ежедневным, более тщательным и интенсивным. Какую форму дистанционного мониторинга выберет заказчик, зависит от сложности проекта и степени его доверия к тем структурам, которые работают на площадке. В связи с тем, что в последнее время к банкам вернулось много залоговых активов, возникла потребность оценки состояния этих активов. Прежде чем принять решение о кредитовании проекта, банк хочет получить независимую справку о состоянии проекта. В данном случае ситуация повторяется с точностью до наоборот: сначала банк выдал кредит на проект, потом проект к нему вернулся, и он не понимает, что это за проект. Для банка совершенно непонятно, какова стоимость и состояние отошедшего к нему актива. По сути, характер работы такой же, только банк в данном случае анализирует то, что он кредитовал и что получил в итоге. Это может относиться как к оценке технического состояния недостроя, так и к комплектности документации и состоянию наружных инженерных сетей. Для банка в данной ситуации важно понимать, в какую сумму обойдется завершение объекта и сколько это займет времени. Такая экспертиза и такое заключение сегодня очень востребованы, потому что банки не в состоянии оценить объекты сами, особенно если эти объекты находятся на удалении.

Вера Сецкая, президент GVA Sawyer

Загрузка...