В неоплаченном долгу
Большинство крупных девелоперов до кризиса чувствовали себя очень неплохо. Десятки жилых домов, офисные комплексы, торговые центры строились один за другим. А мощный административный ресурс позволял компаниям ежегодно увеличивать объемы строительства, приобретать новые площадки и запускать на них новые проекты. Но собственники чересчур увлеклись планированием и экстенсивным развитием, забыв, что колосс их бизнеса построен на слишком тонких ногах.
И стоило на рынке разбушеваться буре, как конструкция перестала выдерживать ураганные порывы и вовсю закачалась. С такими проблемами столкнулось абсолютное большинство девелоперских компаний, за исключением разве что небольших фирм, которые не имели доступа к масштабному кредитованию, а потому не попали в финансовую кабалу к банкам.
Естественно, все компании искали свои собственные варианты выхода из зоны турбулентности. И, главное, находили. Например, компания Capital Group добровольно отдала часть проектов банкам, расплатившись ими по всем долгам. Группа ПИК вынуждены была пожертвовать блокирующим пакетом акций, передав его на безденежной основе Сулейману Керимову, пообещавшему реструктуризировать долги компании Писарева и Жукова перед основным кредитором – Сбербанком. Mirax Group, в свою очередь активно, проводила реструктуризацию своих долгов, пытаясь параллельно договориться с кредиторами, держателями облигаций и отбиться от атак «Альфа-Групп», позарившихся на самые лакомые активы Сергей Полонского. И частично острую стадию болезни снять удалось, хотя о полном выздоровлении бизнеса Mirax говорить пока не приходится.
Отдельной группой в этом списке стоят компании «Дон-Строй», «Система-Галс» и некоторые другие, которые были вынуждены расстаться не просто с конкретными проектами, а с контролем над своей компанией. Правда, данная мера использовалась лишь в редких случаях и назвать ее эффективной можно с большой натяжкой. «По сути, на смену одним неэффективным собственникам пришли другие такие же», – ответил на запрос CRE представитель крупной инвестиционной компании. Смогут ли банкиры доказать, что это не так?
Акции не берем
В собственность банков перешло очень много девелоперских проектов, но лишь в единичных случаях банкиры вынуждены были становиться владельцами пакетов акций. «Кризис обострил многие проблемы, в том числе проблемы кредитования. В результате резкого сокращения спроса на недвижимость во II полугодии 2009 года, оказавшись не в состоянии обслуживать свои долги, многие девелоперы оказались втянутыми в затяжные судебные процессы», – рассказывает директор департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов. Исходом некоторых из них стала смена акционеров у девелоперов. Так, банк ВТБ еще в начале кризиса стал владельцем «Системы-Галс» (51% акций компании перешли в собственность банка за условные 2 доллара) и компании «Дон-Строй Инвест». Еще раньше ВЭБ стал владельцем девелоперских активов банка «Глобэкс», а Сбербанк, по некоторым данным, получил долю в компании «Дон-Строй Девелопмент». Кроме того, владельца сменила и компания «Росевродевелопмент», 50% которой перешло за долги в собственность Газпромбанка. Получить комментарии в компаниях и банках не удалось: в пресс-службах запрос CRE оставили без ответа, а топ-менеджеры наотрез отказались публично обсуждать эту тему.Тем временем список компаний, сменивших в кризис владельцев, оказался не столь внушительным, как можно было ожидать. Эксперты отмечают, что изъятие акций девелоперских компаний было для банков крайней мерой. Собеседники CRE в крупных банках, ставших акционерами застройщиков, уверяют, что до последнего пытались обойтись без изъятия акций и делали это лишь в тех случаях, когда иначе поступить было невозможно. «Во всех случаях переход девелоперских компаний под контроль банка был связан с тем, что компании не имели возможности обслуживать объем заемного капитала, который они взяли, вследствие чего возникли невозвраты по кредитам», – отмечает управляющий директор NAI Becar Дмитрий Сороколетов. По его словам, на момент прихода кризиса многие объекты оказались на начальной стадии реализации, то есть не имели арендных потоков. Единственное, что могли такие компании предложить банку, – это собственные акции.
Генеральный директор компании Storm Properties Евгений Алешин, в свою очередь, не одобряет банкиров, которые стали совладельцами девелоперских компаний: «На месте «банкиров» я бы брал только проекты (естественно, предварительно проведя их анализ на предмет экономической эффективности и реализуемости). А потом бы для их реализации на тендерной основе привлекал бы девелоперов, ну а прежний владелец был бы просто одним из участников тендера». Увы, такая схема зачастую была неприменима, поскольку банкиры опасались, что не востребованные рынком проекты могут не позволить им вернуть свои средства. Кроме того, как пояснил CRE собеседник в одном из банков, банкирам приходилось входить в акционерный капитал девелопера, чтобы не допустить вывода активов, и координировать действия застройщика, направляя их в нужное русло. «Люди, которые уже однажды довели компанию до предбанкротного состояния, не должны иметь возможности распоряжаться ее активами и дальше, – категоричен банкир. – Поэтому-то в некоторых случаях банки и входили в капитал девелоперских компаний». «По сути, для банкиров управление недвижимостью не является профильной деятельностью, поэтому, конечно, им проще реструктурировать долг, – говорит Максим Жуликов. – Но, например, если долг был бесперспективным, а недвижимость ликвидная, банк предпочитал отбирать за долги объекты девелоперов или же сами компании». «Одна из причин, по которой банки покупают девелоперов или создают свои собственные девелоперские подразделения, заключается в том, что сами же банки не хотят раскрывать третьим лицам те схемы, на основании которых эти банки стали собственниками тех или иных проектов», – уточняет Евгений Алешин.
К тому же приход банков в капитал девелоперских компаний смог вдохнуть в бизнес многих застройщиков новую жизнь. «Девелоперские компании, перешедшие под контроль банков, получили новых кредиторов, то есть возможность реализовать недостроенные проекты. Например, «Система-Галс» снова начала активно строить, возобновляет строительство и компания «Дон-Строй», – говорит Дмитрий Сороколетов. «В целом компаниям удалось решить свои проблемы, то есть возобновить строительство, сохранить пул сотрудников, финансовые потоки. Новзамен этого они лишились самостоятельности и независимости в принятии решений», – делает важную ремарку Максим Жуликов. Чем это грозит – известно. «Есть показательный пример, как в свое время поступал банк Morgan Stanley, – продолжает Жуликов. – Он становился акционером девелоперских компаний, и, когда у последних возникала необходимость в привлечении заемных средств, они брали их только у Morgan Stanley, так как у банка, как акционера, была возможность диктовать определенные действия. По сути, он навязывал компаниям свои кредиты, обеспечивая, таким образом, свой профильный бизнес». Впрочем, учитывая, что в кризисные времена получить финансирование на реализацию девелоперских проектов было практически невозможно, то такие действия банков можно считать преимуществом, а не недостатком. Другой вопрос, насколько эффективно вкладываются эти деньги и стал ли приход банков в капитал девелоперских компаний панацеей для них или же лишь отсрочил неизбежный финал.
Товарный вид
Как рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, стратегии действия банков, ставших совладельцами девелоперских компаний, разные. «Как правило, к варианту введения собственного представителя в совет директоров девелоперской компании прибегает большинство банков. Дальнейшая стратегия управления перешедшими под контроль банков активами зависит от многих факторов: от складывающейся конъюнктуры как рынка самой недвижимости, так и денежного рынка, а также от характеристик самих объектов. Какие-то объекты (чаще готовые) продаются, какие-то продолжают строиться, где-то проходит реконцепция и продолжается развитие уже в другом формате, какие-то проекты заморожены». «Банк получает подконтрольные девелоперские структуры вместе со штатом, что, безусловно, ценное приобретение, – рассуждает Дмитрий Сороколетов. – Сложность состоит в том, что банку нужно понимать бизнес, которым занимается девелоперская компания. Банки в первую очередь вводили своих членов в совет директоров, то есть перехватывали оперативное управление для того, чтобы понимать движение денежных потоков в компании».
Но даже разобравшись в финансовых потоках и введя в оперативное управление своих людей, банкиры не смогут позволить себе очень долго держать эти объекты на своем балансе. А значит, рано или поздно им придется продавать эти активы. «Продавать девелоперские компании в том состоянии, котором они перешли к банкам, просто невыгодно. Для того чтобы получить хоть какую-то прибыль от такой сделки, нужно сначала завершить проекты, вывести их на постоянный арендный поток и только потом заниматься их реализацией», – говорит Дмитрий Сороколетов.
По его словам, до недавних пор такой вариант банкирами даже не рассматривался, поскольку они принимали в залог объекты по некой оценочной стоимости. Банки оценивали объект по докризисным стоимостям. Но сумма, по которой они могли себе позволить продать эти объекты, была выше, чем на рынке. Сейчас ситуация на рынке постепенно нормализуется, недвижимость снова начинает становиться привлекательным инструментом для сделок, а значит, в ближайшее время можно ожидать первых продаж. Пока сделки затронули лишь рынок готовых объектов, перешедших банкам, но, видимо, не за горами и те времена, когда банкиры начнут выходить из капитала девелоперских компаний. «Думаю, что банки рано или поздно (после того как будут разобраны «завалы» активов в сфере недвижимости) захотят продать девелоперские компании, но вот будет ли на этот актив платежеспособный спрос – это большой вопрос», – резюмирует Евгений Алешин. К примеру, еще весной 2010 года на рынке начали активно поговаривать о том, что ВТБ планирует избавиться от основного пакета акций компании «Система-Галс» и даже ведет переговоры с «профильным инвесторам», сообщали тогда источники, близкие к банку. В качестве потенциального покупателя назывались даже структуры, близкие к компании «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова. Однако с тех пор новой информации по этой сделке не поступало, что, очевидно, свидетельствует о том, что сторонам не удалось договориться об условиях продажи. Продать свою долю в ГК ПИК пытался и Сулейман Керимов, но пока информации о сделке также не поступало, а собеседники CRE утверждают, что никаких активных переговоров с покупателями структуры «Нафты» не ведут.
Таким образом, многое зависит от того, насколько эффективно сами банки распорядятся свалившейся на них собственностью и смогут ли они привести эти сложные активы в привлекательный товарный вид. Пока, судя по уверенному молчанию самих банкиров и их нежеланию обсуждать «залоговую» тему, можно сделать вывод, что они и сами не уверены в своих возможностях. И изменится ли эта ситуация в будущем – пока судить сложно.
