Правильный договор аренды: миф или реальность?

Как отметил Алексей Богданов, партнер S.A.Ricci King/Sturge, с точки зрения коммерции правильного универсального договора не существует. «Договор аренды – это уникальный продукт, который создают за столом переговоров арендатор и арендодатель, - сказал он. -
Правильный договор это тот, в котором стороны задали себе как можно больше вопросов «А что если?» и дали на них ответы».

По его словам, главное в договоре то, что он даст сторонам возможность долго сотрудничать друг с другом.

Алексей Богданов считает, что среди зон взаимоотношений арендодателя и арендатора в договоре обязательно нужно осветить площадь и возможность расширения/сужения, срок и возможность досрочного расторжения, арендную плату и динамику ее изменения. Стоит учесть и улучшения в помещениях, за чей счет они будут производиться. Не стоит забывать о порядке приема и возврата помещений, о праве на сдачу в субаренду, о зоне разграничения эксплуатационной ответственности, о страховании.

«Прежде чем вступить в юридическую стадию подписания договоров нужно подписать меморандум о взаимопонимании», - сказал Алексей Богданов, отметив, что юристов нужно приглашать к сделке лишь после этого этапа. «Нужно написать также график по согласованию договора аренды, чтобы у всех было четкое понимание сроков, и, прежде всего, оно должно быть у юристов, чтобы не откладывать подписание», - сказал эксперт.

В свою очередь Василий Трофимов, старший юрист практики "Земля. Недвижимость. Строительство" Юридической Группы "Яковлев и Партнеры" выразил мнение, что привлекать юристов необходимо на стадии принятия бизнес-решения о выборе объекта аренды.

«Если коммерсанты работают с вопросом «А что если?», то юристы задают вопрос «А что теперь?», - сказал Василий Трофимов.

Он отметил, что несмотря на понимание фундаментального значения подписания договора аренды переговорам уделяется поверхностное внимание.

По его словам, с точки зрения заключения долговременных отношений правильным договором аренды является тот, в котором стороны на стадии его подписания согласовали все условия, которые сочли существенными.

К таким, по его мнению, относится и порядок расторжения договора. «В каждой конкретной ситуации необходимо прописывать, в каком случае возможен отказ от договора в несудебном порядке», - сказал юрист.

С юридической точки зрения при согласовании договора аренды следует обратить внимание на условия о проведении текущего и капитального ремонта объекта аренды; условия о расходах по содержанию арендованного имущества; условия по неотделимым улучшениям  арендованного имущества; условия по «запрету» на изменение договора аренды при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора;  основания досрочного расторжения договора аренды (существенные и не  существенные нарушения условий договора и иные); условия по одностороннему отказу от исполнения договора аренды; условия по штрафным санкциям, в том числе при досрочном расторжении  договора (цена «выхода» из договора аренды).