В последний год среди профессионалов рынка коммерческой недвижимости только и говорят о регионах. Ни одна неделя не проходит без сообщения об открытии еще од-ного торгового центра или офисного здания там, где мы и подумать не могли. Но на самом ли деле регионы так развиваются? Действительно ли огромные деньги уходят далеко за пределы столицы? Ответ на эти вопросы вы можете найти на 44 страницах этого номера, в семи обзорах по всем федеральным округам России.

Вообще говоря, речь идет лишь о зарождении тенденции. Во-первых, отток капитала из Москвы и Петербурга в регионы и строительство там происходят неравномерно. Главную роль играет материальное благополучие города, а не его размеры. Об этом свидетельству-ет, например, бум ритейла в Тольятти и Самаре, где зарплаты выше, чем в других, более крупных городах Приволжского округа благодаря присутствию промышленного произ-водства.
Практически в любом преуспевающем городе России с положительной экономической динамикой наблюдается высокий спрос на офисную недвижимость. В ряде городов он удовлетворяется путем переделки гостиничных номеров в офисные помещения - совсем как в Москве в начале 90-х. Под офисы низкой категории обустраивают также НИИ, ад-министративные здания и первые этажи новых и старых жилых зданий.
Спрос на офисную недвижимость класса А в регионах очень высок, крупные проекты уже реализуются и выйдут на рынок в ближайшие годы. Местные нефтяные компании и дру-гие крупные корпорации удовлетворяют свои потребности в высококлассных офисах пу-тем разработки и реализации собственных проектов. При этом классность офисных поме-щений в большей степени определяется их местоположением.
В больших городах планируется реализовать крупные проекты (например, здание Торго-во-промышленной палаты в Нижнем Новгород, которое намечено сдать в эксплуатацию в 2005 году). В большинстве малых и средних городов наблюдается спрос на небольшие офисы – до 100 кв. м. Площадь строящихся офисных зданий не превышают 10 000 кв. м полезного пространства.
Компании зачастую сталкиваются с проблемами в получении земли. Например, компания IKEA, пытающаяся получить разрешение на покупку участка земли в Новосибирске, или строительные компании в Томске, жалующиеся на недостаток прозрачности в процедурах распределения земельных участков под строительство. Такие типичные административ-ные проблемы в основном испытывают московские и зарубежные компании, не имеющие опыта общения с местной бюрократией. Однако по сравнению с административными про-блемами в Москве во многих региональных центрах экономическая ситуация выглядит гораздо прозрачнее и прогрессивнее благодаря личным контактам с чиновниками. Более 10 лет иностранного участия - и ростки настоящей конкуренции наконец-то заявили о себе в регионах.
По сравнению с Москвой, где наиболее быстрыми темпами развивается офисный сектор, в регионах на первом месте идет торговая недвижимость. Возможно, это связано с неболь-шим числом компаний, остро нуждающихся в офисных площадях, а потому под офисы идут уже существующие помещения. Зато новые торговые центры строятся даже в тех го-родах, где вообще нет ни одного бизнес-центра класса А.
В общих чертах можно сказать, что в регионах под торговые помещения часто использу-ются старые советские магазины, которые постепенно реконструируются. Что касается экспансии торговых центров нового формата, то она практически не встречает сопротив-ления. И причина не в том, что такого сервиса местное население отродясь не видело, но и в том, что новые операторы предлагают совершенно новый уровень качества продукции. Местные операторы, осознавая угрозу «пришельцев», пытаются реорганизовывать свой бизнес и как-то противостоять этому натиску.
Что касается арендаторов, то к ним тоже приходит понимание того, что торговые поме-щения должны быть построены специально под конкретный вид торговли, а это означает, что у новых торговых центров уже имеется готовая клиентура. Покупатели также делают свой выбор в пользу нового стиля шопинга и готовы совершить путешествие, для того чтобы посетить местный супер-, и даже не супер-, а просто новый торговый центр.
Со складской недвижимостью ситуация складывается сложнее. Дело в том, что новые склады появляются только там, где спрос превышает текущее предложение. А оно вклю-чает в себя традиционные постсоветские склады, расположенные в городской черте. Все это сдерживает развитие торговых центров, которые в значительной степени опираются на современные системы дистрибуции. Правда, эта проблема частично решается за счет размещения складских помещений прямо на территории самих торговых центров. Склад-ской сектор в регионах несколько недоразвит, но ситуация стремительно меняется.
Среди факторов, сдерживающих развитие коммерческой недвижимости в регионах, мож-но назвать нехватку опытных менеджеров. Отсутствие глобального видения проблемы и осведомленности в отношении современных стандартов приводит к тому, что многие про-екты до сих пор строятся на основании устаревших концепций.
До тех пор пока не произойдет сдвигов в решении административных проблем, развитие коммерческой недвижимости в регионах, несмотря на всю положительную динамику, бу-дет и дальше идти явно недостаточными для страны такого масштаба темпами и огром-ный потенциал регионов так и останется до конца не реализованным.