Дальний Восток России раскинулся от Северного Ледовитого океана и Берингова пролива на севере и востоке до Северной Кореи, Монголии и Китая – на юге. В его состав входит несколько небольших островов в Тихом океане, на которые претендует Япония, а также несколько речных островов, на которые претендует Китай. Дальневосточный федеральный округ – самый крупный из всех семи федеральных округов, он занимает 36,4% территории Российской Федерации. Однако по численности населения он – самый маленький: по площади он в 16 раз больше Японии, но население округа – это всего 5% от населения Японии. Китай в отношении плотности населения в 100 раз превышает показатели ДФО, даже в Монголии число жителей на 1 кв. м на 50% больше, чем на Дальнем Востоке. За последние 15 лет этот дисбаланс еще усугубился, поскольку в начале 90-х годов эту территорию покинули более 1 млн. человек, сделав тем самым Дальний Восток единственной местностью в Тихоокеанском бассейне, которая за последние десятилетие пережила демографический спад.

Такие показатели – это, к сожалению, не просто любопытная информация. Это отражение существующей экономической ситуации. ДФО является единственным регионом России, где уровень промышленного производства на данный момент ниже, чем в начале 90-х годов. Большинство промышленных предприятий, которые существовали в советские времена, либо сильно уменьшили свои производительные способности, либо вообще были закрыты в 90-х годах. Вот уже в течение нескольких лет возникает впечатление, что все новостные выпуски о Дальнем Востоке связаны только с проблемами отопления или нехватки воды. Поневоле возникает вопрос, насколько привлекателен может быть Дальний Восток России для развития коммерческой недвижимости? Прежде чем на него ответить, рассмотрим некоторые макроэкономические характеристики федерального округа в целом.
В регионе имеются территории с хорошим потенциалом, но даже их освоение сопряжено с определенными рисками. В инвестиционном рейтинге РА «Эксперт» Хабаровский край, например, имеет наименьшие риски в ДФО – он занимает 51-е место среди 89 субъектов Российской Федерации. А отдаленный Корякский автономный округ в отношении рисков занял 88-е место, оставив позади только Чечню. Доход на душу населения на Дальнем Востоке превышает средние показатели по стране, однако прожиточный минимум здесь также более высок. Покупательная способность у среднего жителя ДФО меньше, чем в остальных федеральных округах, за исключением двух. Естественно, этот фактор плюс малонаселенность делают регион сравнительно непривлекательным для крупных розничных торговцев. ДФО очень богат природными ресурсами: он содержит в себе 92% российских запасов олова, 81% – алмазов, 40% – золота, 23% – вольфрама и 11% – угля. ДФО обладает и огромнейшими запасами нефти. Самые известные нефтяные месторождения находятся на Сахалинском шельфе, ведется разведка и подсчет запасов на Чукотке и в Якутии. Этот федеральный округ производит 60% российских морепродуктов.
Экономика ДФО, таким образом, очень зависима от природных ресурсов и рыбной индустрии – особенно это касается Якутии, Чукотского и Корякского автономных округов, Сахалинской, Магаданской и Камчатской областей. Экономическое будущее Амурской области, Еврейского автономного округа, Приморского, Хабаровского краев в большей степени связано с развитием промышленной базы. Это различие обусловлено совокупностью факторов – разной стоимостью строительства и труда, климатическими условиями. В первой группе регионов экстремальные погодные условия, географическая изоляция и плохая инфраструктура оборачиваются высокими затратами на строительство и производство, делая более выгодной добычу сырья, нежели промышленное производство. Например, себестоимость строительства на острове Сахалин и в Чукотском автономном округе более чем в три раза выше, чем в Приморском крае. Средняя заработная плата в Чукотском автономном округе в три раза превышает показатели Еврейского автономного округа. Примечательно, что первая группа регионов – а это лишь 30% населения округа – привлекла в 2003 году более 96% иностранных инвестиций.
Для оценки ситуации на рынке коммерческой недвижимости в ДФО рассмотрим положение дел в регионах, лидирующих в каждой из этих групп, – в Сахалинской области и Приморском крае.

Сахалинское чудо
Нефтяные и газовые проекты, которые планируются или уже реализованы на острове Сахалин, существенно повлияли на экономику Сахалинской области. Реализация проектов «Сахалин-1» и «Сахалин-2» уже привлекла в областную экономику миллиарды долларов. Только за 2003 год область получила более $2 млрд. иностранных инвестиций, что составляет 73% всех иностранных инвестиций в ДФО и приблизительно 7% – общероссийских. Иностранные инвестиции здесь составили $3823 на душу населения, что, в свою очередь, заставляет другими глазами взглянуть на соответствующий средний показатель по стране ($205). (Занимающий 2-е место Ханты-Мансийский автономный округ имеет $2194 инвестиций на душу населения.)
Естественно, приток инвестиций сильно повлиял и на рынок коммерческой недвижимости. Освоение нефтяных ресурсов требует улучшений в инфраструктуре, которые финансируются в основном консорциумами, владеющими правами на разработку нефтяных месторождений Сахалинского шельфа. Эти улучшения предполагают строительство дорог, мостов, трубопроводов, электростанций и портов, а также офисных центров, банков, гостиниц, жилья для иностранных специалистов и т. д.
Проекты «Сахалин» стали реализовываться еще в начале 90-х годов – тогда были подписаны первые соглашения о проведении изысканий. Позже были подписаны и соглашения, дающие право на бурение и эксплуатацию, и развитие пошло полным ходом. Некоторые гостиницы и офисные помещения были выстроены тогда же, в 90-х годах, однако серьезный рост на рынке недвижимости стал заметен лишь несколько лет назад. Данные правительства Южно-Сахалинска отражают эту динамику: в 2000 году нежилые помещения, сданные в аренду, принесли 13,7 млн. руб.; в 2001 году – 24,3 млн. руб.; в 2002 году – 85,8 млн. руб.; в 2003 году – 102,5 млн. руб. (Стоимость аренды коммерческих помещений сопоставима с соответствующими показателями в Санкт-Петербурге.) Консультант компании Intermark Скотт Сплэйн сообщает, что стоимость аренды офисного помещения класса А в Южно-Сахалинске составляет $45 в месяц за 1 кв. м.
В 2003 году управляющее проектом «Сахалин-1» ОАО «Экссон Нефтегаз» провело тендер на строительство офисного комплекса для своей временной штаб-квартиры в Южно-Сахалинске. Тендер выиграла Bouyguesstroy (российская «дочка» компании Bouygues Batiment) на пару с местной компанией «Трансстрой Сахалин». Комплекс включает в себя пятиэтажное офисное здание на 300 рабочих мест и паркинг. Помимо Bouyguesstroy контракты получили Балтийская строительная компания, ENKA, Fluor Daniel Eurasia. По словам Анджело Беллизи, менеджера проекта компании «Сфера», стоимость новых коммерческих помещений в жилых районах составляет приблизительно $2200 за 1 кв. м.
Что касается сектора розничной торговли, то здесь самым заметным явлением на рынке стал торговый центр «Мегаполис», открывшийся в декабре 2002 года. На сегодняшний день в нем расположено 48 магазинов – California Jeans, МЕХХ, «Кристи», супермаркет «Мегамарт» и др. К сожалению, многие торговые центры отказались предоставить информацию о ценах аренды.
В 2004 году городская администрация Южно-Сахалинска выставила на аукцион помещения под магазины по ценам от 17 342 руб. за 1 кв. м (в здании площадью 1026,4 кв. м) до 66 650 руб. за 1 кв. м (в помещении 60 кв. м). Средняя цена для всех выставленных на аукцион помещений составляла 26 239 руб. за 1 кв. м. Следует отметить, что во многих из этих помещений уже очень давно не производился ремонт или какая-либо реконструкция. Таким образом, стоимость затрат на то, чтобы привести эти помещения в соответствие с международными стандартами, может превысить аукционную стоимость самих помещений.
Расценки на гостиничные номера в Сахалинской области близки к московской. Четырехзвездочный «Санта Ризот Отель», построенный в начале 90-х годов и управляемый российской компанией, предоставляет номера по цене от $200 в сутки. Анджело Беллизи сообщает, что разработан план строительства пятизвездочного отеля «Марриотт» в центре Южно-Сахалинска. Однако себестоимость строительства в области намного выше московской. Официальной статистики по себестоимости строительства коммерческих помещений не существует, что же касается жилой недвижимости, то, по данным Росстата, себестоимость строительства жилого дома в Москве составляет 18 734 руб. за 1 кв. м, в то время как на Сахалине – 29 921 руб. «Себестоимость строительства на Сахалине – около $1000–1100 за 1 кв. м в самом простом строении. Отделанное коммерческое помещение в жилом районе стоит около $1500 за 1 кв. м, – сообщает Анджело Беллизи. – Цены очень высоки из-за больших затрат на перевозки и высокой стоимости рабочей силы».
Можно с уверенностью сказать, что в России нет проектов, подобных «Сахалину-1» и «Сахалину-2». («Сахалин-1» для завершения потребует еще $12 млрд.). Возникает вопрос, возможно ли повторить подобный экономический бум в более северных – и менее «гостеприимных» – регионах Дальнего Востока? Несомненно, они обладают значительными природными ресурсами, эксплуатация которых, однако, зависит от соблюдения трех условий. Во-первых, здесь необходимо улучшить транспортное сообщение и энергетическую инфраструктуру. Во-вторых, прежде чем приступать к реализации масштабных проектов, инвесторы должны обрести уверенность в политической стабильности в России в целом, а также в стабильности в данном регионе. И, в-третьих, необходимо помнить о том, что доходность нефтяных, газовых или угледобывающих проектов зависит от мировых цен на сырье. Понятно, что цены на нефть должны быть достаточно высоки, чтобы бурение, допустим, в Магадане оказалось прибыльным.

Владивосток – восходящая звезда Дальнего Востока
Приморский край по численности населения (2 068 200 человек) – опережает другие регионы Дальнего Востока. В нем находится и самый крупный город – Владивосток (623 300 человек), являющийся лидером ДФО в плане разнообразия форм и уровня развития коммерческой недвижимости. Как считает генеральный директор компании «Владивосток Девелопмент» Иван Спировский, офисный сектор имеет большой потенциал. «На сегодняшний день во Владивостоке сложилась следующая ситуация, – комментирует он. – Имеются два действующих специализированных бизнес-центра класса А и несколько – класса В. Идет строительство элитного бизнес-центра «Игнат» (класс А). Небольшие офисные помещения, претендующие на классы А и В, представлены в некоторых отелях и в зданиях-новостройках. Общая площадь помещений классов А и В составляет приблизительно 5% от всего рынка офисной недвижимости. Арендная плата за 1 кв. м офисного помещения класса А составляет $35–40, класса В – $18–30».
Приблизительно 30% всего рынка офисной недвижимости составляют бывшие учреждения, которые были перепрофилированы под офисные центры класса С. По цене подобные помещения немного уступают помещениям класса В – $15–25 за 1 кв. м в месяц. На данный момент на рынке отсутствуют свободные офисные помещения класса С. Ссылаясь на данные, приведенные компанией «Владивосток Девелопмент», оставшиеся 65% рынка офисной недвижимости можно отнести либо к классу D, либо вообще к офисным помещениям, не подлежащим классификации. Здесь цены колеблются от $5 до $15 за 1 кв. м в месяц. В наличии имеется достаточное количество помещений под офисы, но многие из них находятся в таком плачевном состоянии, что потребуются серьезные затраты на реконструкцию, прежде чем появится возможность такое помещение использовать.
«В целом для рынка недвижимости офисных помещений характерна одна преобладающая тенденция – потребительский спрос заметно превышает существующее предложение, а наибольшим спросом пользуются помещения класса В с приблизительной площадью 50 кв. м, ориентированные на компании с небольшим числом работников, и помещения класса С площадью 20 кв. м – для вновь образующихся фирм», – отмечает Иван Спировский.
Компания «Владивосток Девелопмент», которая на данный момент ведет строительство бизнес-центра «Гранд Плаза» (В-класс, 15 тыс. кв. м) и разрабатывает проект создания бизнес-центра класса А, провела исследование на рынке и считает его весьма многообещающим. «Мы определили основные типы потенциальных арендаторов, – сообщает Иван Спировский. – Видно, что наиболее динамично развиваются компании, осуществляющие банковскую деятельность; предоставляющие страховые, адвокатские, юридические, нотариальные услуги; торговые представительства, а также судоходные компании и компании с участием иностранного капитала. Ожидаемый темп роста занятости в данных организациях составляет 10–30%. Из-за того, что в городе практически не просматривается тенденция к увеличению числа офисных площадей посредством строительства новых объектов или перепрофилирования старых, мы имеем дефицит офисных площадей для вновь образующихся или требующих расширения компаний». Это означает, что новые офисные помещения, по всей вероятности, без проблем найдут своего арендатора.
Развитие рынка торговой недвижимости подстегивается несколькими факторами. Во-первых, необходимо подчеркнуть, что в Приморском крае реальные доходы населения за последние несколько лет росли на 20–30% ежегодно, увеличивая, таким образом, розничный товарооборот на соответствующие цифры. Во-вторых, растет число туристов из Китая. В-третьих, администрация города уже начала предпринимать шаги, направленные на сокращение уличной торговли, убирая киоски с тротуаров и тем самым формируя потребность в «цивилизованных» помещениях для торговли.
На основании данных компании «Владивосток Девелопмент», которая уже завершила строительство нескольких торговых центров (общая площадь – 17 тыс. кв. м) и в настоящее время ведет строительство торгово-развлекательного центра площадью 48 тыс. кв. м, можно сгруппировать торговые помещения следующим образом:

торговые центры «советского» типа (ГУМ, ЦУМ, «Детский мир») – 35%;
новые торговые центры – 50%;
первые этажи жилых домов – 15%.

Расценки на торговые помещения зависят от их местонахождения, качества и площади. В самых престижных торговых центрах города цены на аренду 1 кв. м составляют $40–100 в месяц. Самые высокие цены – в торговых центах «Золотой Рог» и «Центральный». Следующие за ними – помещения с расценками $10–50 за 1 кв. м. Ситуацию в районе 2-й Речки Иван Спировский описывает так: «Сюда съезжаются за покупками люди из всех районов. Это место – традиционный торговый центр города, оно привлекательно и для покупателей, и для арендаторов. Торговые площади в данном районе пользуются спросом, несмотря на довольно высокие арендные ставки. Свободных торговых мест нет».

Ворота на Восток
Приморский край и Сахалинская область – не единственные места на Дальнем Востоке, заслуживающие внимания. К примеру, Якутск также привлекает внимание инвесторов. Завершение работ по присоединению новой железной дороги к Транссибирской магистрали позволит снизить затраты на перевозки сырья, добываемого в области.
Очень важные события происходят и в Хабаровском крае. В сентябре Министерство финансов Франции сделало заявление о желании парижских инвесторов вложить $308 млн. в российский региональный проект создания нового пассажирского лайнера на авиационном заводе «Сухой» в Комсомольске-на-Амуре. В целом проект, по предварительным данным, потребует инвестиций в размере $1,3 млрд.
Местные застройщики приложили определенные усилия для привлечения инвестиций в регион. В апреле 2003 года был образован Союз строителей ДФО. Его председатель Евгений Королев делится своими соображениями о проблемах, с которыми сталкиваются девелоперы в ДФО: «Нами определено 36 лучших, на наш взгляд, объектов на Дальнем Востоке. Однако правительство готово предоставить гарантии только в отношении трех из них. А без гарантий государства никто из иностранных инвесторов к нам не придет. Мы делали запросы в торгпредство России в Японии, выходили на южнокорейцев, канадцев, но основное условие иностранных инвесторов – государственные гарантии. Японцы рассматривают многие инвестпроекты уже в течение 5 лет, ведут переговоры с губернаторами и администрациями Дальнего Востока. Но ни один из предложенных им проектов не был достаточно проработан даже на уровне бизнес-планов, не говоря уж об уровне ТЭО».
Один из самый интересных проектов в ДФО – ПТЭК, гигантский торговый комплекс, расположенный прямо на границе России и Китая, рядом с поселком Пограничный. Этот комплекс займет площадь 4 кв. км, сформировав беспошлинную зону, которая будет находиться как на китайской, так и на российской территории. Первая фаза строительства завершится к 2007 году и будет включать в себя: 1) здание общей площадью в 30 тыс. кв. м с трехзвездочной гостиницей на 100 мест, торгово-выставочным центром и офисными помещениями; 2) Центр восточной медицины; 3) финансово-деловой центр; 4) пятизвездочную гостиницу на 1000 мест; 5) паркинг. На территории также планируется возвести спортивные и развлекательные сооружения. Первая фаза строительства на территории России, по предварительным данным, составит $180 млн. В целом строительство российской части проекта обойдется в $600 млн. и должно завершиться к 2015 году. Первая фаза китайской части (завершение также намечено на 2007 год) включает в себя торговый центр площадью 130 тыс. кв. м, пр опускной пункт для автомобилей, каналы (длиной 2 км) для пропуска воды с зарегулированных ручьев на российском участке ПТЭК, инженерные коммуникации и автодороги, обеспечивающие эксплуатацию торгового комплекса. Главная цель проекта – создать для граждан России и Китая место, где они могли бы купить иностранные товары, не пересекая границу и тем самым не платя пошлину.
Проект уникален не только своими масштабами, но и месторасположением. Ближайший российский поселок (Пограничный) находится в 20 км от комплекса, в нем менее 15 тыс. жителей. Ближайший город расположен в 100 км (Уссурийск с населением 156 тыс. жителей). Владивосток находится на расстоянии 220 км от комплекса. Возникает вопрос – будут ли у комплекса посетители? Если все пойдет по плану, покупатели будут приобретать товары соседней страны. Но, памятуя о плачевном состоянии российской промышленности на Дальнем Востоке и зависимости региона от экспорта природных ресурсов, поневоле задумываешься – насколько хорошо будет идти торговля российскими товарами, когда они будут лежать рядом с лучшими товарами из Китая, промышленность в котором в последние годы бурно развивается. Вопрос – не лучше ли инвестировать в усовершенствование промышленных объектов, чем в подобную «потемкинскую деревню» – остается открытым.