Дефицит по всем направлениям

Как сообщила на пресс-завтраке Виктория Манзюкова, руководитель отдела корпоративных клиентов Cushman&Wakefield, в 2010 году спрос на помещения инвестиционного класса превысил показатели предыдущего года в 2 раза. По ее словам, около десяти сделок по аренде помещений были больше 10 тыс. кв. м., а одна из них достигала 40 тыс. кв. м. (имеется в виду сделка с «ТНК-BP» - CRE). «Но на самом деле прошлый год прошел под эгидой крупных сделок, часть которых не была анонсирована, поскольку перетекла на 2011 год», - сказала эксперт.

Однако, как призналась Виктория Манзюкова, компания столкнулась с нехваткой качественных объектов. «Те объекты, которые мы готовим для своих клиентов, можно пересчитать по пальцам одной руки», - сообщила она.

Анна Двуреченская, старший консультант по офисной недвижимости Cushman&Wakefield, отметила, что строительная активность только сегодня начинает возрождаться на рынке. «Так как средний строительный цикл объектов от двух лет, то основная часть объектов уже массово будет выводиться на рынок в конце 2012 – начале 2013 года. В течение 2011-2012 годов мы будем наблюдать сильный дефицит качественных арендных площадей», - сказала Анна Двуреченская.

Этот дефицит, по ее словам, вызовет коррекцию ставок аренды. Это, прежде всего, касается класса «А» и класса «А-Премиум». В то же время коррекция будет происходить плавно, а пик ставок аренды будет наблюдаться в конце четвертого квартала 2011 года.

Тем не менее, по данным экспертов, тот уровень в 19,7 % вакантных площадей будет постепенно уменьшаться в течение 2011 года.

«Дефицит также создаст возможность заключения предварительных договоров аренды. Плюс ко всему дефицит прайма также заставит пересмотреть планы по децентрализации. Если в 2009-2011 года арендаторы смотрели на центр, то в 2011 году мы можем говорить о зарождении тренда децентрализации», - отметили в Cushman&Wakefield.

Отвечая на вопрос просто ли сегодня снять площади в торговых центрах, Виктор Розенберг, ведущий консультант по торговой недвижимости Cushman&Wakefield, сказал, что «это было не так просто в хороших проектах и до кризиса, и в момент кризиса и сейчас». По его словам, листы ожидания громадны, и попасть к известным именам очень не просто.
По его мнению, сегодня стоит сфокусироваться не на столице, а на регионах. «Мы сейчас занимаемся крупными проектами в Тюмени и Сургуте», - сообщил консультант.
В то же время выход аутлета разнообразит формат торговых центров в Москве, но сильно ценовую политику в городе не поменяет.

По его мнению, Москве также не хватает не только новых форматов, но и новых брендов. «Действительно количества брендов Москве не хватает, именно fashion брендов. Но ситуация меняется. Сейчас многие бренды смотрят на российский рынок напрямую, уже без франчайзинга и партнеров», - сказал Виктор Розенберг.

Говоря о складском сегменте, Александр Никишов, старший директор, складская и индустриальная недвижимость, напомнил, что спрос на склады формирует конечный потребитель – ритейл. «Логистика сегодня уступает ему в спросе и не дает такой рост, который давала пару лет назад, когда склады были заполнены логистическими операторами. Кризис скорректировал ситуацию – многие операторы ушли с рынка», - сказал Александр Никишов.

Эксперты также напомнили, что складской рынок сегодня еще молодой и с небольшим количеством игроков. «Дефицит обязательно будет. На сегодняшний день уже осталось около 3,5% свободных площадей. Основную массу составляют проекты, несильно востребованные и это, в основном, связано с локациями этих проектов», - сказал Александр Никишов.

Заявки, по его словам, на новые склады есть, но строительство начнется, когда ставки пойдут вверх. Сегодня они составляют около $115-120. «Дефицит можно компенсировать в пределах года. Если площадка развитая, то склад на ней можно построить и быстрее, если площадка «нулевая», то быстрее чем за год построить склад невозможно», - сказал он.

Касаясь гостиничного сектора, Иван Кисеев, консультант по гостиничной недвижимости, сообщил, что заполняемость качественного сегмента вышла на докризисный уровень. «Показатели по Москве составляют 65-70%. Регионы как и Санкт-Петербург пострадали сильнее», - сказал он. Однако участники дискуссии пришли к выводу, что Москве и регионам все же не хватает доступных и качественных гостиниц.

По словам Ивана Кисеева среди факторов, мешающих операторам гостиничных сетей развиваться в России, отсутствие дешевых денег, «нормальных участков» и надежных девелоперов. «Гостиница это проект, который окупается долго, поэтому деньги должны быть дешевые. Гостиница не может находиться во второсортном районе. И девелопер должен быть готов, что окупаемость составит не пять лет», - подчеркнул Иван Кисеев.