Посткризисный консалтинг

Если до середины 2008 года средняя консалтинговая компания в сфере не­­движимости выполняла одновременно не менее 3–5 проектов (число проектов в работе могло достигать 10), то в 2009 году на долю консалтинга приходилось уже не более 1–2 проектов. В 2010 году спрос начал восстанавливаться, однако его структура существенно изменилась.

Трансформация спроса на консалтинговые услуги в недвижимости проявилась в следующих направлениях:
    основными заказчиками остались крупные инвесторы, в том числе государственные структуры, имеющие доступ к финансированию;
     ужесточились требования к предоставляемой информации – клиенты стали более требовательными в отношении конкретных данных;
    произошла миграция спроса в сторону аналитических исследований по готовым объектам – в частности, изучение эффективности функционирования объекта, адекватности арендной политики;
    увеличение спроса на услуги по пересмотру концепции объекта;
    увеличился спрос на исследования рыночной конъюнктуры с упором на прог­нозирование макроэкономических параметров и спроса на недвижимость.

Стремительное снижение спроса заставило консультантов пересмотреть как спектр услуг, так и их стоимость.
В 2010 году активность на рынке ком­мерческой недвижимости начинает восстанавливаться. Участники рынка постепенно адаптировались к существующим условиям, положительную динамику показывает спрос на торговые и офисные площади, также фиксируется относительно высокий уровень интереса со стороны гостиничных операторов к проектам в крупных городах.

Однако на фоне спада в экономике стала очевидной дифференциация клиентов по типу необходимых услуг. Например, банки, под контролем которых оказались залоговые активы в форме недвижимости (при этом банк не специализируется на операциях с ними), нуждаются в выработке эффективного алгоритма управления и анализа подобных объектов.
В то же время собственникам готовых объектов интересна диагностика этих объектов в новых реалиях, а также разработка путей повышения капитализации путем реконцепции, изменения арендной политики и прочего.
Рассмотрим цели основных участников рынка на сегодняшний момент.

    Девелопер: оптимизация портфеля проектов, выделение наиболее перспективных проектов, анализ концепции.
    Инвестор – оценка перспективности инвестиций в конкретный сегмент/объект, анализ рисков.
    Собственник – анализ эффективности функционирования объекта, справедливость арендной/ценовой политики.
    Арендатор – определение рыночных ставок аренды, анализ конкретного объекта.

Таким образом, реакцией на рыночные изменения стало решение конкретных проблем каждого клиента. Для этого разрабатывается эффективное меню услуг, позволяющее создавать уникальный продукт из различных опций.

Продуктовая линейка основных консалтинговых услуг в зависимости от типа клиента

Мастер-класс: оценка спроса на объект

Рассмотрим пример эффективного решения практической задачи, поставленной клиентом. Предположим, собственник проекта в условиях кризиса приостановил строительство торгового центра в регионе N. Для возобновления стройки необходимо получение кредита, однако банки начали предъявлять более жесткие требования к качеству объекта. В частности, одним из требований к инвестиционному меморандуму является подтверждение потенциального спроса на объект.К прогнозированию спроса лучше подходить с разных сторон, тогда на «выходе» мы получим более точную картину того, как будет происходить поглощение новых площадей.

Примерный порядок действий выглядит следующим образом.
1. Количественная оценка емкости рынка. Для этого проводится анализ потенциального объема площадей, которые могут быть поглощены рынком. Чтобы грамотно оценить емкость рынка, необходимо провести значительную работу по изучению деятельности крупнейших ритейлеров в регионе, а при отсутствии таких данных – оценить примерные обороты на 1 кв. м для разных типов арендаторов в соседних/аналогичных регионах. Принципиально важно иметь максимально полную информацию о демографическом и социально-экономическом положении региона.
2. Соотношение спроса и предложения и оценка неудовлетворенного спроса. На этом этапе оцениваем то количество площадей, которое еще может быть поглощено с учетом уже существующих помещений. Первостепенной задачей этого этапа становится изучение конкуренции и оценка общего объема торговых помещений в регионе.
3. Оценка рынка на соответствие общемировым критериям (например, по уровню обеспеченности населения площадями). Полученное на предыдущем этапе значение имеет смысл проверить на соответствие общеупотребимым критериям. В нашем случае мы используем индикатор обеспеченности населения торговыми площадями (кв. м/тыс. человек).
Используя данные о сравниваемых го­­родах/регионах/странах, мы можем получить представление о необходимом рынку количестве площадей и сравнить с результатом, полученным из анализа емкости.
4. Анализ рынков-аналогов. Ана­лизируя конкретный рынок, мы часто не задумываемся о том, что одновременно в соседних или сопоставимых регионах тоже вводятся новые проекты и анализ опыта этих проектов может помочь в оценке спроса на объект. Скажем, средний уровень вакантных помещений и темпы сдачи площадей в аренду в новом торговом центре, расположенном в регионе с сопоставимым уровнем насыщения рынка и доходов населения, можно использовать в качестве подтверждения прогнозируемой востребованности на проект.
5. Предброкеридж. Имея понимание того, какой объем помещений будет востребован, а также примерную структуру спроса по типам арендаторов, компания осуществляет предброкеридж – проведение предварительных переговоров с потенциальными арендаторами. В процессе переговоров брокер понимает степень интереса ритейлера, его предпочтения по характеристикам помещения, приемлемую ставку аренды. Результатом данного этапа является предварительный торговый план – с разбивкой помещений торгового центра по типам арендаторов, площадям и ставкам аренды.

По итогам проведенного исследования заказчик, а следовательно, и кредитный комитет получит полное представление о востребованности проекта на рынке. 

Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга NAI Becar