При наличии у здания нескольких собственников обостряется вопрос организации правильной и эффективной эксплуатации объекта. В связи с увеличением количества мультисобственных зданий в посткризисный период данная проблема становится особо актуальной для управляющих компаний, а нахождение оптимальных путей ее решения – одной из ключевых задач УК.

Реалии сегодняшнего дня
На сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости существует большое количество так называемых «мультисобственных зданий» – зданий сразу с несколькими собственниками, число которых может варьироваться. Причиной увеличения количества подобных объектов явилась непростая экономическая ситуация в стране, которая внесла свои коррективы в уже существующий и стабильно функционирующий рынок недвижимости. Спрос на крупные объекты снизился в связи с недостатком денежных средств у инвесторов. Количество вакантных офисных площадей, пользовавшихся ранее значительным спросом, неуклонно возрастало. Собственники зданий были озабочены вопросом, что же делать с теми объектами, которые уже построены и введены в эксплуатацию. Продажа здания по частям показалась оптимальным решением. В результате мультисобственных зданий становилось все больше, а перед управляющими компаниями встала проблема организации максимально эффективной эксплуатации подобных объектов.

Прежде всего, следует отметить, что наиболее разумным вариантом является выбор единой управляющей компании для мультисобственных зданий. К обслуживанию общих систем здания (вентиляции, кондиционирования, отопления и т. д.) необходим единый комплексный подход. Поэтому гораздо правильнее и практичнее нанимать одну управляющую компанию, которая будет владеть всей ситуацией на объекте, следить за состоянием всего здания, быстро реагировать на неполадки и предупреждать нештатные ситуации. Если же каждый собственник привлекает свою УК, не будет возможности следить за функционированием здания в целом, что может привести к авариям и дополнительным проблемам.

Помимо этого, с услугами одной УК собственникам будет легче минимизировать бюджеты. Профессиональная УК может оптимизировать затраты, сократив, например, когда это возможно, энергопотребление и теплоснабжение на объекте в целом, но так, чтобы это не отразилось на функционировании здания. К тому же оптимизировать затраты можно за счет привлечения такой УК, где работы подрядчиков сведены до минимума. Наличие профильных специалистов для каждого вида оборудования позволит решить многие задачи оперативно и без привлечения подрядных организаций, а значит, за меньшие для собственников деньги.

Не всё так просто
Безусловно, управление мультисобственным зданием сопряжено с рядом сложностей. При наличии у здания нескольких собственников важно выстроить процесс совместной эксплуатации объекта. У каждого собственника – свое мнение, свои предпочтения, свои требования как к выбору УК, так и к организации процесса эксплуатации на объекте в целом. Эффективное обсуждение и нахождение компромиссных вариантов по разным аспектам управления – одна из основных проблем, так как наличие нескольких собственников в одном здании создает риск несогласованности совместного владения объектом. В значительной степени увеличиваются временные затраты на переговоры, на согласование списка необходимых работ по обслуживанию со всеми собственниками, на согласование бюджета. Если нет единого понимания организации эксплуатации на объекте, у управляющей компании сразу возникает множество трудностей, начиная от расходов на эксплуатационные тарифы и заканчивая монтажом необходимых коммуникаций на объекте.

Любой УК важно четко понимать зоны балансовой принадлежности собственников. В зависимости от того, сколько квадратных метров находится во владении каждого из них, определяется его ответственность за тот или иной процент инженерных систем, инфраструктуру и т. д. Собственники могут заключить между собой соглашение, в котором прописывается, какую часть денежных средств каждый из них будет ежемесячно тратить на услуги УК (сумма, естественно, будет зависеть от объема площади здания, принадлежащей тому или иному собственнику).

Не менее важный вопрос – обслуживание мест общего пользования. Если они используются собственниками примерно в одинаковой степени, может быть оплата 50 на 50% или 25% х на 4 (в зависимости от количества собственников). Если же эти зоны используются в разной степени, собственники договариваются об оплате в индивидуальном порядке. Важную роль опять же будет играть количество квадратных метров, принадлежащих собственнику, и процент проходимости людей в тех или иных зонах.

Для управляющей компании в здании одной из важных задач является взаимодействие с подрядными организациями собственников. Например, зачастую у каждого собственника на объекте существует своя служба безопасности. УК необходимо наладить максимально эффективную работу с ЧОПами (в случае если собственники откажутся от организации единой службы безопасности на объекте), организовать деятельность в едином ключе по единым стандартам. То же самое относится и к системам безопасности. В идеале они должны быть едиными для всех собственников здания. Однако многие собственники устанавливают и свои внутренние системы. Тогда встает вопрос сопряжения этих систем в единое целое, а также прохождения коммутационных узлов по зонам различных собственников. Список спорных вопрос безграничен. Задача УК – обозначить ключевые моменты для обсуждения, предложить наиболее эффективные варианты решения и доказать их обоснованность. В дальнейшем все решается путем переговоров со всеми собственниками до момента достижения соглашения по обсуждаемым вопросам.

Наш опыт
Наша компания обслуживает сейчас несколько мультисобственных зданий. По собственному опыту можем сказать, что при грамотном подходе к обслуживанию и наличию квалифицированных менеджеров и технических специалистов все возникающие проблемы могут решаться максимально успешно и оперативно. Самое главное – понимание собственниками необходимости единой стратегии управления зданием. При правильном понимании этой стратегии управляющей компании гораздо легче обсуждать с собственниками необходимость тех или иных работ на объекте, согласовывать их стоимость, вносить предложения по своевременной модернизации инженерных систем и т. д.
На данный момент на одном из наших объектов актуальна проблема организации единого пропускного режима на паркинг. У каждого собственника существует своя служба охраны, и сейчас ведутся переговоры по поводу максимально эффективной единой пропускной системы: будет ли работать на объекте единая охранная компания или будут варианты эффективного взаимодействия между несколькими компаниями.

Еще одна трудность, с которой нам регулярно приходится сталкиваться при обслуживании подобных зданий, – согласование проведения дополнительных работ, таких как косметический ремонт общих помещений, декорирование тех или иных зон, улучшение инфраструктуры (например, озеленение территории), организация допсервисов на объекте (чистка обуви, установка вендерных автоматов). Как правило, переговоры по таким вопросам требуют значительного количества времени, поскольку у каждого собственника свой взгляд и свое отношение к данным аспектам. Однако при этом важно помнить, что каждый из них заинтересован в обеспечении нормального функционирования здания, в повышении уровня его комфорта и привлекательности для сотрудников и посетителей. А значит, рано или поздно компромиссное решение будет найдено.

Сергей Кирсанов, директор по развитию бизнеса HSG Zander RUS

Загрузка...