Павел Черепанов: «Глобальные инвесторы – люди циничные»

– Какова сегодня ситуация с инвестициями в российском строительном секторе?
– Когда мы рассуждаем о рынке инвес­тиций, то подразумеваем объем и направление этих инвестиций. Кажется, Маркс сказал, что нет подлости, на которую бы не пошел империалист для извлечения сверхприбыли. С тех пор ничего не изменилось. Сегодня инвестиции направляются туда, где они работают и приносят гарантированный доход, даже при условии, что существуют риски, которые тоже учитываются.
Теперь что касается России, давайте обсудим, какой сектор экономики зарабатывает деньги в стране. Безусловно, в первую очередь это продажа сырья, нефти, природного газа, торговля, энергетика, коммуникации. Недвижимость в этом списке занимает далеко не первое место. В недвижимости сегодня продолжает приносить прибыль жилье экономкласса и ритейл. Дальше, где больше возможностей для строительства жилья экономкласса, если оценивать крупные рынки: в России, Индии или Китае? Несколько крупных банков сформировали свои инвестиционные фонды и направили инвестиции в Индию, в которой возврат инвестиций на строительство жилья сегодня составляет 70% в течение трех лет каждый год. В Индии и некоторых других странах юго-восточной Азии, таких как Вьетнам, Лаос, уровень доходности реально зашкаливает. Глобальные инвесторы – люди циничные, и двигаются они туда, где высокая доходность, высокая скорость оборачиваемости средств, несмотря на высокие риски. А значит, они двигаются не в Россию.

– Кто же сегодня финансирует девелоперскую активность?
– Основным участником рынка недвижимости, коммерческой или жилой, является государство. Государство – главный инвестор, который сегодня инвестирует в строительство средства, несопоставимые по размеру ни с каким другим участником рынка. Второй участник рынка – это российские банки, аффилированные с государством. Третий – корпоративные структуры, аффилированные с государством. Наконец, четвертый эшелон – местные олигархи, аффилированные с государством, которые обслуживают и распределяют его денежные потоки, и региональные структуры, тоже так или иначе связанные с бюджетом и бюджетным финансированием. Других инвесторов на этом рынке нет, и никогда не было. Появились западные торговые сети, которые частично направили свои собственные капиталы на строительство торговых центров, крупные западные корпорации, которые выкупили часть бизнес-центров под собственные офисы, и незначительное количество публичных открытых инвестиционных фондов, располагавших короткими спекулятивными деньгами. На каком-то этапе западные банки взялись финансировать строительство в России, теперь они оценили и рассчитали свои потери. Думаю, они не скоро вернутся на этот рынок. Так что сравните объем западных инвестиций, который пришел в этот сектор, и увидите, что фактически это капля в океане, даже не в море.

– Вы имеет в виду и докризисные времена?
– Да, я говорю о периоде 5–7 лет с момента, когда этот рынок начал формироваться вообще. Глобальные инвесторы на российский рынок так и не пришли. Сюда пришли несколько спекулятивных инвесторов с высоким уровнем заемного капитала. Говорить об инвестициях иностранного капитала в коммерческую недвижимость в России на сегодня несерьезно. Кроме того, направление этих инвестиций строго ограниченно – это Москва и Санкт-Петербург. Сектор, куда направляются эти деньги, тоже строго ограничен, 80% – это ритейл.

– То есть большинство инвестиций – это российские деньги? Глобальные инвес­торы западные сюда не пришли. Они вообще нужны здесь?
– Разумеется, нужны. Во-первых, движение на мировом рынке капитала, который по размеру действительно колоссальный и совершенно не сопоставим с российским, – это отражение процессов, происходящих в местной экономике. Во-вторых, если деньги в Россию не двигаются с глобального рынка, значит, здесь что-то не так. Ни одна страна в мире не может сущест­вовать за счет собственных ресурсов без заемного капитала.

– А что тогда не так с Россией?
– Ограниченность рынка – это первое, ограниченная доходность – второе, третье – трудности, связанные с перемещением свободного капитала, и, наконец, четвертое – пониженная деловая активность. Если внимательно проанализировать экономику, то можно убедиться, что в стране происходит деградация производства. Собственное производство отсутствует даже в продовольственном секторе, в котором промышленные инвестиции окупаются быстрее всего. 70% продовольственных товаров – импортного производства, лекарства, одежда, электроника, мебель – 90%. Вот мы говорим – ритейл, ритейл. А что продается в этом ритейле? Исключительно импорт, импортная дешевая рабочая сила. К сожалению, огромный внутренний резерв и капитал страны использовался нерационально, что существенно мешает западным инвес­торам размещать в России собственные капиталы.

– Какова сегодня доля на рынке инвесторов из сырьевого сектора экономики и чиновников? Можно ли рассматривать их как серьезную инвестиционную силу?
– Я не могу оценить долю таких инвес­торов на рынке, но рассматривать их как серьезную инвестиционную силу нельзя. Фактически это нерациональное использование внутренних ресурсов с расчетом на спекулятивный эффект и с последующим выводом средств в западные офшоры.
– Появились ли какие-нибудь новые угрозы для западных инвесторов в последнее время?
– По-моему мнению, по-прежнему как для российских, так и для западных инвес­торов главными угрозами остаются терроризм и отсутствие безопасности.

– Сколько BPT Arista вложил с 2007 года?
– Около 150 миллионов евро. Мы приобрели объекты коммерческой недвижимости и осуществили дополнительные инвестиции в эти объекты. В частности, мы купили торговые центры «Глобал Сити» в Москве и «КухниПарк» на 71-м км МКАД и деловой центр «Кантри Парк» в Химках. Изначально планировали зайти на миллиард, но американский кризис лишил нас источников финансирования не только для России, но и глобально эти источники были уничтожены.

– Не жалеете, что пришли сюда?
– Мы точно не жалеем о том, что пришли в Россию. Мы не жалеем, как мы пришли. Мы купили объекты, которые реально представляют определенную ценность, и которые гарантированно приносят определенный доход. На сегодняшний день наш фонд стабилен, и то, как мы прошли кризис, позволяет планировать формирование следующего фонда.

– В чем его идея?
– Мы решили изменить стратегию. Сохраним фонд BPT Arista и создадим фонд BPT Arista 2, который будет инвестировать средства как в готовые объекты, так и в девелоперские проекты. Причина изменения нашей стратегии в том, что существенно меняется структура и психология рынка в России: меняется отношение к качеству строительства, меняются горизонты окупаемости инвестиций в строительство, меняются участники рынка недвижимости, меняются приоритеты. В целом меняется эпоха на рынке недвижимости России.

– В чем отличие второго фонда?
– Во-первых, мы планируем другой уровень доходности. Кроме того, мы планируем заходить и в регионы. Третье, как я уже сказал, мы хотим участвовать в девелоперских проектах. И четвертое, возможно, в проектах жилой недвижимости. Первый же фонд был четко структурирован: 60% – ритейл, 30% – бизнес-центры, 10% – логистика.

– У вас есть на примете здания, которые вы вторым фондом готовы приобретать?
– Есть, но пока преждевременно их называть. У нас уже сформирована так называемая линейка проектов. Мы сейчас внимательно их изучаем. В том числе займемся этим и на ближайшей выставке MIPIM. Я не был на MIPIM несколько лет, потому что инвесторам там было нечего делать. Приходишь на какие-нибудь стенды посмотреть, а там сами себе пляшут, сами себе поют, сами себе интервью дают, сами себе банкет устраивают, сами себе эскорт заказывают и сами себе бюджет распиливают и рассказывают, что инвесторов ожидают и что все у них хорошо. В этом году психология игроков может, подчеркиваю, может измениться. Она должна быть более сфокусированной, профессиональной, рациональной, экономичной и эффективной.

– Когда вы уже будете готовы представить портфель инвесторам?
– Планирую к июню этого года.

– Какая сумма будет в этом фонде?
– Мы рассчитываем на 200–250 миллионов евро.

– Какого масштаба будут выбранные вами проекты?
– Крупные проекты, как правило, имеют пониженную ликвидность для последующей продажи в момент выхода из проекта в связи с ограниченным рынком покупателей, а также усложненную систему управления и эксплуатации. Я рассчитываю на проекты от 15 до 40 миллионов евро. Есть проект, который потенциально больше, но он еще строится, и надо понять, как на него отреагирует рынок. Однозначно оценить этот проект сейчас сложно.

– У вас есть предпочтительные девелоперы, с которыми вы готовы работать?
– Понимаете, я доверяю людям. Неважно, как называется девелопер. Для меня не принципиально, как называется банк, газета, девелопер, ресторан. Есть адекватные профессиональные люди, и проект работает. Люди, команда, опыт, мотивация, целе­устремленность – вот что работает.

– Как бы вы оценили российские регионы?
– Регион региону рознь. Например, Казань, Калининград, Санкт-Петербург, Екатерин­бург, Оренбург – это мощные, экономически развитые города с высоким уровнем доходности и социальным статусом. Еще одна существенная деталь: меняется все-таки ментальность власти в регионах, приходят профессионалы. Тверь, например, Калуга, Пермь. Власти сегодня заинтересованы, чтобы к ним приходили серьезные инвес­торы и по-серьезному начинали работать.

– Какую сумму в кризис вы были готовы потратить на покупку дистресс-активов?
– Сразу скажу – небольшую, где-то 20 миллионов евро, но распорядиться этой суммой мы не смогли. Во-первых, не нашли адекватного проекта соответствующего размера, во-вторых, не договорились по доходности. Условно говоря, ожидания наших инвес­торов были всегда в горизонте 14–15% cap rate, а реальность была 10–11%.

– А вы много просмотрели объектов?
– Да, все.
– И в регионах?
– В регионах не все. В регионах мы тоже изучали объекты, но столкнулись с большими проблемами с документами, а точнее даже с полным отсутствием документов. Это тоже особенность российского рынка. Есть хорошие объекты, есть хорошие люди, но реально купить объекты нельзя, поскольку документов нет.

– Какие сегменты инвесторам интересны сегодня?
– В первую очередь жилье. Это жилье в регионах, в спальных районах, но не просто жилье – «джунгли каменные», которые строились в последнее время, а жилье, адаптированное к реальной жизни. Одно из уникальных направлений, которое я серьезно рассматриваю, – это социальное партнерство с государством по строительству объектов инфраструктуры. Детские сады – колоссальная возможность, и мы всерьез рассматриваем этот сегмент. И конечно, такой сегмент, как ритейл, по-прежнему остается интересен инвесторам.

– Скажите, вас не пугает все более плотное взаимодействие бизнеса и государства?
– Меня с моим опытом жизни в бизнесе уже вообще ничего не пугает, но бывает иногда и мешает. Однако я, как член совета «Деловой России», вижу и чувствую, что диалог с государством в принципе продолжается: можно быть услышанным. Вот и встреча с Путиным была, и с Сурковым, и с Кудриным, на которых совершенно открыто и серьезно обсуждались проблемы. Есть очевидные проблемы. В первую очередь это коррупция. С одной стороны, принимаются антикоррупционные меры, такие как, например, ограничение доступа к должностным лицам налоговых органов и внедрение электронных систем передачи информации. Это все очень хорошо и очень прогрессивно. Но, с другой стороны, опять все упирается в колоссальный непрофессионализм и ошибки конкретных людей, из-за которых порой можно судиться до бесконечности. Это уже проблема не только государства, а проблема людей и их дезорганизации в целом.

– Является ли сдерживающим фактором наша политическая система для западных инвесторов?
– Нет, вообще нет. Наоборот, она стабильна, прогнозируема, коммерчески оправданна и целесообразна. Потом она пластична в принципе. Другое дело, что должен существовать некий открытый институт свободной критики – аргументированной, сдержанной, заинтересованной и логичной. Для этого нужны какие-то площадки, где бы это обсуждалось открыто. К сожалению, сегодня это очень формализованно.

– Какие сектора коммерческой недвижимости в ближайшие пять лет будут интересны?
– Я считаю, что будет развиваться мелкий и средний ритейл. Очень интересное направление магазины шаговой доступности. Условно говоря – есть Migros в Швейцарии, а есть сеть магазинов mini Migros. То же самое, только небольшой магазин и в небольшом количестве. В России будет развиваться то, что развивается везде в мире. Доехать в Москве до какой-нибудь «Меги» – это еще нужно постараться. Туда нужно приехать на целый день и целый день там провести. Дойти до мини-супермаркета, который рядом находится, где ты можешь все то же самое гарантированно и качественно купить, вот этот сегмент будет динамично развиваться, я думаю.

– А склады?
– Склады однозначно будут развиваться. Мы сейчас очень внимательно смотрим на этот сегмент и будем в нем участвовать, но под конкретного арендатора или конкретного оператора. Другими словами, покупая объект, мы должны понимать, что у нас есть арендатор на 25 лет.

– Как вы оцениваете офисную недвижимость в регионах России?
– А бизнес-то какой? Когда говоришь об офисной недвижимости, надо первый вопрос задать: а какой бизнес в стране существует, чтобы человек, арендующий офис, мог окупать его? Окупать менеджеров, которые сидят на этой площадке? Какой они должны бизнес делать? Чем они должны заниматься, чтобы платить в год эти 300 евро или 300 долларов за квадратный метр? Здесь очень важен так называемый индекс деловой активности, индекс вообще происходящего. Мы его внимательно изучаем, анализируем и понимаем, насколько этот сегмент бизнес-центров будет расти. Я считаю, что был пик офисной стоимости. Теперь стоимость квадратного метра скорректирована и в ближайшие 10 лет будет медленно негативной и в Москве, и в регионах, потому что объем предложения будет расти, а деловая активность так быстро расти не будет. В конце концов стоимость в России сравняется со стоимостью в европейских бизнес-центрах. Сколько они платят в Европе, столько они будут и в Москве платить. Даже меньше. Кроме того, будет происходить определенная структуризация, сегментация этих бизнес-центров. Люди будут стараться работать там, где они живут, чтобы меньше времени тратить на дорогу, а больше времени проводить с семьей, любимым человеком и книгой.