Офисный рынок в 2004 году

Своевременное завершение проекта в наши дни – большая редкость
Даррелл Станафорд, старший директор отдела промышленной недвижимости и агентских услуг компании Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis
Первая фаза комплекса «Башня на Набережной», строительство которого ведет компания ENKA в рамках комплекса «Москва-Сити», несомненно, является самым значимым проектом на рынке офисной недвижимости 2004 года. Это единственный большой проект, завершенный вовремя. Он же является первым проектом, завершенным в комплексе «Москва-Сити». Кроме того, сдача данного здания в аренду до окончания строительства доказала престижность проекта «Москва-Сити» в целом.
При изучении крупнейших проектов класса A в Москве можно обнаружить удивительную вещь: обычно ни один проект не сдается вовремя, а задержка с окончанием строительства в среднем составляет 6 месяцев. Этот факт имеет важные последствия как для девелоперов, так и для арендаторов. Для арендатора это очень рискованно, так как не дает возможности планировать что-либо заранее. Для девелопера это хороший шанс – ведь просто завершение строительства в запланированный срок позволяет привлекать арендаторов. Своевременная сдача проектов в эксплуатацию создает прекрасную репутацию девелоперу, что в дальнейшем обеспечивает сдачу здания в аренду еще до окончания строительных работ и высокие арендные ставки.
Открытие первой фазы «Башни на Набережной» рассеяло сомнения в том, что «Москва-Сити» станет реальностью. Несмотря на то что строительство многих проектов комплекса может задерживаться и некоторые стройплощадки еще могут поменять владельцев, проект в целом будет реализован и, таким образом, в Москве появится новый крупный деловой район.
Возможно, еще более важным фактом, чем завершение строительства первой фазы «Башни на Набережной», является ее 100%-ная сдача в аренду таким компаниям, как IBM, Lucent и другим крупнейшим международным корпорациям, в том числе двум американским конгломератам, которые обычно арендуют площади в центральном деловом районе. В Москве в основном все строительство велось в пределах Садового кольца. До начала маркетинга «Башни на набережной» вопрос о том, захотят ли компании переезжать в «Москва-Сити», оставался открытым, как и вопрос об арендных ставках. Успех «Башни на Набережной» подтверждает, что комплекс «Москва-Сити» станет вторым центральным деловым районом, где арендные ставки будут по крайней мере такими же, как и в традиционном центральном деловом районе.
Бизнес парк «Крылатские Холмы» является еще одним крупнейшим проектом 2004 года, который оказал существенное влияние на рынок по тем же причинам. Завершение строительства намечено на середину следующего года, но уже сейчас процесс сдачи площадей в аренду идет очень активно. Успех бизнес-парка «Крылатские Холмы» на сегодняшний день обусловлен тщательно разработанным проектом, профессиональным девелопментом, продуманным маркетингом. Проект занял определенную нишу на рынке, где у него, по сути, нет конкурентов. Это высококачественный комплекс класса А, а ставки аренды там на $100 за 1 кв. м ниже, чем в зданиях класса А центрального делового района.
Успех этих двух проектов, возможно, наконец убедит девелоперов в перспективности строительства за пределами Садового кольца. Будем надеяться, что через 3–5 лет в Москве будет более сбалансированное распределение высококачественных офисных зданий между центральным деловым районом и зонами за пределами Садового кольца.
Еще одним удивительным аспектом на рынке офисной недвижимости в этом году было строительство некачественно спроектированных и выполненных проектов, а также их неправильный маркетинг. При росте инвестиций в недвижимость растет и число некомпетентных девелоперов, делающих ошибки при разработке различных аспектов проекта. Такая ситуация помогает профессиональным девелоперам успешно реализовывать свои проекты, а консультантам по недвижимости – продавать свои услуги. Однако на рынке с ограниченным уровнем предложения это влияет на соотношение спроса/предложения в пользу арендодателя. К сожалению, такая тенденция скорее всего сохранится.

Рынок становится все более профессиональным
Олег Мышкин, директор департамента офисных помещений и инвестиций Colliers International
Мне кажется, что наиболее интересными объектами, веденными в эксплуатацию в 2004 году, были:
- «Энка-Сити» – первый краеугольный камень в проекте «Москва-Сити», амбициозность которого может сравниться разве что с Canary Wharf. Хотя мы искренне надеемся, что «Москва-Сити» избежит печальных ошибок проекта в Лондоне. Отметим и переезд компании IBM в «Энка-Сити», потому что эта компания искала новый офис с 1998 года.
- Чистопрудный бульвар, 17. Это небольшое здание класса А интересно тем, что условием инвестиционного контракта было строительство малой сцены театра «Современник», в которой воплотились все последние чудеса театральной техники, великолепно реализованные девелопером проекта.
Также в 2004 году был заключен ряд интересных сделок. Одной из них стало подписание компанией «Регус» договора аренды на вторую фазу проекта «Аврора бизнес-парк». Тот факт, что сделка состоялась за 16 месяцев до готовности помещений, говорит о высоком спросе на качественные помещения и о доверии арендаторов к девелоперам с именем и к экономической ситуации в России в целом..
Среди основных тенденций офисного рынка в 2004 году можно назвать начало строительства офисного комплекса «Дукат III», что знаменует собой приход на рынок девелопера мирового уровня. Еще один пример – это офисное здание на улице Лесной компании Coalco, которое будет реализовано совместно с компанией AIG Lincoln. Важнейшей тенденцией является приход на рынок архитекторов мирового класса, к примеру, сотрудничество компании «Капитал Груп» с известным голландским архитектором Эриком ван Эгераатом. Не менее значимая тенденция – продолжающаяся реабилитация промышленных зон, что приводит к созданию профессионально управляемых комплексов класса B, качество которых повышается.

Сроки аренды продолжают расти
Владимир Пинаев, директор по России и СНГ компании Jones Lang LaSalle
Этот год был активным на офисном рынке. В сентябре было успешно сдано в эксплуатацию первое здание класса А площадью 17 тыс. кв. м проекта «Башня на Набережной» компании ENKA, был установлен рекорд как по срокам строительства (около 12 месяцев), так и по сдаче проекта в аренду – договоры с компаниями IBM и Eli Lilly (около 50% всей площади) были подписаны за десять месяцев до завершения строительства здания. За два месяца до завершения строительства здание было на 100% сдано в аренду. Среди арендаторов комплекса такие компании, как Lucent Technologies, GE, Novartis и др.
Другим значимым событием стало завершение реконструкции и полная сдача в аренду комплекса класса B общей площадью 20 тыс. кв. м по адресу: Дербеневская наб. 7. Менее чем за 6 месяцев комплекс был полностью реализован с рекордом по срокам сдачи в аренду и масштабности арендаторов: компания «МТС» арендовала 8 тыс. кв. м, компания «Суэк» – около 6 тыс. кв. м, «Ренессанс Страхование» – 5 тыс. кв. м и «Топкон» – 2500 кв. м. Также в этом году наконец был завершен проект «Арбат, 1», находящийся в собственности компании ТНК-BP.
Среди других крупных сделок (более 5000 кв. м) также следует назвать сдачу в аренду площадей «Крылатских Холмов» компании Microsoft (6000 кв. м) (тем не менее первое здание комплекса будет сдано только в начале 2005 года) и еще сделки по аренде ТНК-BP в здании «Арбат, 10» (около 6 тыс. кв. м).
К основным тенденциям этого года можно отнести увеличение сроков арендных договоров с 3 до 5 лет, а иногда до 7–10 лет. Еще хотелось бы отметить тенденцию к дальнейшему увеличению арендных ставок. На рынке есть примеры заключенных сделок по совокупным ставкам аренды и эксплуатационным услугам, превышающим $750 за 1 кв. м в год. В то время как количество таких сделок незначительно, показательна тенденция выхода ставок на уровень, близкий к докризисному. Немаловажно и появление на рынке крупных арендаторов с потребностью в офисе площадью от 5000 до 10–20 тыс. кв. м.

Рынок близится к насыщению
Андрей Петров, директор отдела офисной недвижимости компании Knight Frank
Текущий год стал годом относительной стабильности и роста объема рынка: происходило большое количество сделок как по аренде, так и продаже офисов. Емкость рынка увеличилась – по сравнению с 2003 г. количество сделок по аренде выросло на 20% во всех сегментах. Общий объем офисных помещений в настоящее время в классах А и В составляет 3,38 млн. кв. м.
Быстрый экономический прогресс ведет к дальнейшему росту спроса на высококачественные помещения. Компании требуют всё больших удобств от помещений, в которых собираются располагать свои офисы. Соответственно, девелоперские компании со своей стороны уже на стадии планирования проекта все чаще прибегают к услугам консалтинговых агентств, чтобы иметь четкое представление о потребностях своих конечных потребителей – арендаторов.
В течение всего 2004 года объем строительства офисных помещений постоянно растет. Значительная доля вышедших на рынок новых площадей класса A и B была продана или арендована еще на этапе строительства.
Таким образом, в Москве формируется зрелый рынок, где арендаторы получают более выгодные условия, заключая договоры аренды на этапе строительства, а девелоперы и владельцы получают лучшие кредитные условия под такого рода договоры.
В последнее время наблюдается смещение строительной активности в западном направлении, но в основном в пределах Третьего транспортного кольца, хотя можно наблюдать появление новых проектов и в периферийных районах города. Например, Крылатское, где в настоящее время успешно реализуется проект строительства международного бизнес-парка «Крылатские Холмы».
Высокий спрос на этот проект мы связываем с продуманной концепцией его реализации, а также с близостью таких транспортных артерий, как Кутузовский проспект, Рублевское и Рублево-Успенское шоссе, в непосредственной близости к которым проживают многие первые лица компаний. Кроме того, по роду деятельности некоторым компаниям нет необходимости иметь офис в центре города и они с готовностью занимают вакантные площади в престижном, экологически благоприятном районе.
Катализатором же деловой активности юго-западного направления являются такие компании, как «Газпром» и РАО «ЕЭС», расположившие там свои штаб-квартиры. Это стимулирует многие другие компании, чья деловая активность тесно связана с упомянутыми корпорациями, арендовать помещения в ближайшем окружении.
В целом по рынку процент незанятых площадей в классе А составляет 3,9% и в классе B – 6,5%. Это свидетельствует о высокой активности со стороны потенциальных арендаторов и некотором дефиците, особенно в классе A. В долгосрочной же перспективе прогнозируемый прирост предложения приведет к росту объема незаполненных помещений, что, в свою очередь, будет толкать цены вниз. Такое развитие событий мы прогнозируем уже к концу 2005 года. Учитывая существующие темпы строительства, через 18–24 месяца может произойти насыщение рынка, что скорректирует цены на приемлемом уровне как для арендаторов, так и для владельцев.
Рынок офисной недвижимости сегодня – один из самых открытых: практически все объекты класса А и В, представленные на рынке, известны. В этих условиях арендатору или покупателю важно сосредоточиться на выборе брокера, который будет действовать в его интересах
В 2004 г. борьба за место на рынке между риелторами сильно обострилась. Ведущие бренды в последние годы превратились из риелторских агентств в консалтинговые, причем 2004 год можно считать завершающим этапом формирования «элиты» профессиональных консультантов, среди которых, как и следовало ожидать, оказались только те компании, которые имеют возможность опираться на западный опыт и технологии.
Стоит отметить, что консалтинг осуществляется как для девелопера, так и для клиента. Постоянные клиенты крупных агентств теперь обращаются в них за консультацией по инвестированию в недвижимость. Более того, в 2004 году отмечена небывалая активность финансово-промышленных групп на рынке коммерческой недвижимости. Показательным примером этого процесса стала покупка пакета акций компании Nobble Gibbons инвестиционным подразделением Альфа-Банка Alfa Capital Partners. По информации Knight Frank, «Альфа-Групп» планирует привлечь инвестиции на рынок недвижимости России, и иметь собственную компанию-консультанта в этом ключе крайне привлекательно. В результате ведущие операторы рынка расширяют сферы своей деятельности и влияния. При этом мелких агентств по-прежнему много (что отчасти простимулировано отменой лицензирования риелторской деятельности), но наибольшая острота отношений все же наблюдается именно между ведущими брендами.
Инвестиционные компании, банки и частные лица, ищущие применение «длинным» деньгам, пристально изучают возможности рынка офисной недвижимости. Приобретение готового высокодоходного бизнеса по формуле «бизнес-центр + арендаторы», по оценкам наших аналитиков, способно обеспечить до 18–20% ежегодной прибыли. Именно поэтому все чаще интерес к высококлассным офисным комплексам проявляют крупнейшие финансово-промышленные группы. Среди наиболее активных игроков можно отметить ЛУКОЙЛ, группу компаний «Альфа», структуры, аффилированные компании «Сибнефть», и многие другие. В этом году уже можно говорить и об определившихся лидерах офисного строительства в классе А. Это компании ENKA, Hines, «Стимул-групп», «Капитал Груп», «Строймонтаж».

Рынок стабилизируется
Андрей Закревский, вице-президент ЗАО «Система-Галс»
Москва строилась, строится и будет строиться. Как говорится, вечный двигатель не построить, но строить его будут вечно. Поэтому и 2004 год, как любой предыдущий и многие последующие, может похвастать не одним новым и перспективным проектом в секторе офисной недвижимости в Москве.
Следует отметить бизнес-центр класса А+ «Балчуг Плаза», выгодно расположенный в самом центре Москвы, напротив Кремля. В рамках проекта «Москва-Сити» в 2004 году была введена в эксплуатацию «Башня на Набережной».
Ярким примером одной из последних тенденций рынка офисной недвижимости (географического «сдвига» строительства офисов высокого класса в сторону МКАД) является бизнес-парк «Крылатские Холмы».
Также в число наиболее интересных и значимых для рынка объектов, введенных в эксплуатацию в этом году, я бы включил такие бизнес-центры, как Cherry Tower на Профсоюзной улице, Pollars на Дербеневской набережной и Central Tower на Овчинниковской набережной. Эти объекты представляют собой современные офисные многофункциональные центры.
Перечисленные выше объекты отличаются и большими арендными площадями, и выгодным месторасположением. Это грамотно разработанные и реализованные проекты, полностью соответствующие требованиям рынка.
Говоря о развитии офисного сектора рынка недвижимости в уходящем году, стоит выделить сразу несколько тенденций. Во-первых, нельзя не отметить заметную активизацию девелоперов именно в этом сегменте рынка, что выразилось в увеличении капиталовложений в строительство офисных зданий, а также привело к росту площадей участков под застройку. Во-вторых, появилась четкая классификация офисных зданий, что способствует росту профессионализма и ответственности всех участников рынка. В-третьих, как отмечалось выше, наблюдается географический «сдвиг» рынка высококлассных офисных центров в сторону МКАД. Садовое кольцо уже не является негласной границей для строительства бизнес-центров класса А. Кроме того, в последнее время появляются проекты создания целых офисных районов – таких, как, например, «Москва-Сити».
С точки зрения развития рынка офисной недвижимости можно сказать, что уже сейчас он находится в стадии стабилизации: в данный момент происходит постепенное насыщение рынка, при этом колебания рынка в целом практически отсутствуют. Арендные ставки также стабилизируются. Все перечисленное свидетельствует об устойчивости рынка и его готовности к дальнейшему развитию. Как говорится в одном афоризме, жизнь – это движение, но без недвижимости это не жизнь.

Рынок готов к поглощению крупномасштабных проектов
Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group
Наиболее значимым объектом, введенным на рынок в этом году, можно считать «Башню на Набережной» компании ENKA в «Москва-Сити». Все-таки это первое здание, возведенное в самом значимом для рынка офисном районе. Поведение арендаторов, которых не пугает грязь строительной площадки и сомнительный пока вид из окна, только подтверждает мое мнение. Введение в эксплуатацию других крупных проектов в этом году говорит о том, что рынок наконец-то готов к поглощению по-настоящему крупных офисных проектов. Среди них можно отметить «Романов Двор-2», здание «Капитал Груп» на Брестской, объект компании «Легион Девелопмент» на Ордынке и другие крупные проекты, площадь которых – не менее 30 тыс. кв. м.
Среди инвестиционных сделок в 2004 году можно отметить ряд приобретений, сделанных Пермской финансово-промышленной группой (Central Tower, «Самсунг Центр» и другие) и приобретение MC Trustco «Берлинского Дома». Значимым событием можно считать и переход прав на ряд промышленных объектов в районе Павелецкого вокзала, на базе которых уже появилось большое число новых офисных площадей и еще больше будет построено в ближайшие годы.
Самая заметная тенденция рынка офисной недвижимости за последний год – увеличение сроков контрактов. На сегодняшний день и арендодатели, и арендаторы заинтересованы в длинных контрактах, которые позволяют им планировать свое развитие на длительный срок, получать заемное финансирование (для собственников зданий), делать существенные вложения в отделку офисных площадей (для арендаторов). Я уверен, что данная тенденция и ее развитие коренным образом изменит насыщающийся рынок в ближайшие годы, повлияет на роль брокера в продлении арендных контрактов и другие стороны взаимоотношений между арендодателями и арендаторами.
Удивительная солидарность в мнениях и комментариях экспертов позволяет сделать вывод о том, что рынок становится все более однородным по своей структуре и в будущем его скорее всего ожидают стабильность и зрелость, хотя это, конечно, не факт.