Бизнес-центры Петербурга

Пока же особого ажиотажа на офисном рынке нет, ставки аренды остаются стабильными, а введенные площади неумолимо сокращаются. Подобное развитие событий в Петербурге предвидели многие участники рынка. Так, в начале прошлого года специалисты Praktis CB предложили несколько вариантов развития рынка, и наиболее приближенным к реалиям оказался оптимистичный сценарий, предполагающий переход от стабилизации к росту деловой активности. И хотя аналитики прогнозируют возвращение докризисного спроса лишь к концу 2012 года, планировать крупные проекты и размораживать начатые стройки нужно, как говорится, еще вчера.

Мало – не плохо
По подсчетам аналитиков, в 2010 году прирост качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге составил 150–170 тыс. кв. м, что почти вдвое ниже, чем в докризисном 2008-м. «В прошедшем году зафиксировано рекордно низкое отношение объема реального ввода к общему объему заявленного – 17%. До 2006 года вводилось примерно 60% от заявленного объема, после пикового 2006-го, когда было введено 92%, значение показателя колебалось в диапазоне 45–50%», – утверждает руководитель направления маркетинговых исследований компании Praktis CB Любава Пряникова.

Минувший год ознаменовался появлением качественно новых объектов как в центре города (Quattro Corti), так и на окраине (Technopolis, Pulkovo Sky). Бизнес-центры открылись в семи административных районах Петербурга – Адмиралтейском, Выборгском, Московском, Невском, Петроградском, Приморском и Цент­ральном. Треть от введенного объема приходится на Московский район, за счет расположенных в зоне влияния аэропорта первой очереди технопарка Technopolis и двух последних корпусов бизнес-центра Pulkovo Sky.
По данным NAI Becar, около 59% введенных площадей составили объекты нового строительства, 33% – реконструкция зданий, остальные проекты совмещали новое строительство с реконструкцией.

Во второй половине 2010 года девелоперы заявляли о вводе еще более десятка бизнес-центров общей площадью свыше 160 тыс. кв. м. Но многие из них перенесли открытие объектов на начало 2011-го. «Анонсируемый срок сдачи в III–IV кварталах прошлого года был продиктован желанием собственников строящихся офисных зданий заинтересовать потенциальных арендаторов, а не реальным состоянием строительно-монтажных и отделочных работ на объектах», – констатирует руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова. Так и не открылись в конце минувшего года бизнес-центры «Санкт-Петербург плаза», Renaissance Forum, «Греческий», Scandinavian и др. (при этом в некоторых аналитических отчетах эти объекты значатся как введенные в 2010 году, а в некоторых вообще отсутствуют). Многие из них должны принять арендаторов в I квартале 2011-го.
На сегодняшний день в стадии строительства находятся еще около 30 бизнес-центров, которые будут запущены в 2011–2012 годах. Их общая площадь оценивается в 300–320 тыс. кв. м. Но только треть из них планируется сдать в текущем году.

Ставка на «B»
К началу прошлого года объем качественного предложения офисной недвижимости в Петербурге составил 1,5–1,6 млн кв. м. Из них в Knight Frank SPb к классу А относят почти 362 тыс., к классу В – 1,15 млн кв. м офисных площадей.
В 2010 году основную долю нового предложения составили бизнес-центры классов В+ и В – более 75% ввода. Таким образом, на сегодняшний день обеспеченность качественными офисными площадями составила 539 кв. м на тысячу жителей города и около 908 кв. м на тысячу экономически активного населения Петербурга.

Прошлой осенью начались стро­ительные работы на некоторых приостановленных в кризис проектах. В III квартале возобновились работы в Sun Gally Park на Лигов­ском проспекте, в бизнес-центрах «Ладожский», «Индустриальный, 44» и пр.
Несмотря на это, в 2011-м следует ожидать дальнейшего сокращения объемов ввода офисной недвижимости. Эксперты из GVA Sawyer SPb считают, что по итогам года может быть построено не более 110 тыс. кв. м арендопригодных офисных площадей.

Арендаторам не до капризов
Спрос на офисные помещения в прошлом году существенно вырос по сравнению с 2009 годом. Если в 2009 году чистое поглощение офисных площадей составило около 100–110 тыс. кв. м, то в минувшем году этот показатель перешагнул отметку в 200 тыс. кв. м. По данным экспертов, поглощение площадей происходило в основном за счет внут­реннего спроса, новые арендаторы на петербургском рынке практически отсутствовали.
Активность спроса была особенно заметна в сегменте высококачественных офисных площадей, представительских офисов с хорошим местоположением. Этот факт объясняется тем, что снижение ставок аренды позволило отдельным компаниям улучшить местоположение и качество занимаемых площадей.

По данным Knight Frank SPb, в конце 2010 года средняя доля свободных площадей в сегменте бизнес-центров класса А составила 22,2%, в классе В – 12,7%. В течение года доля свободных площадей в А-классе уменьшилась почти на 10%, в классе В – на 3,5%. Средний показатель по всему рынка качественных офисных помещений снизился за год с 20 до 15%.

Высокая заполняемость сохраняется в офисных зданиях, расположенных в центре Санкт-Петербурга. Но постепенно восстановился спрос и на офисы в тех местах, где в кризис они не пользовались особым спросом: Васильевский остров, Обводный канал, Петроградская сторона, Старая Деревня. К аутсайдерам спроса специалисты Praktis CB по-прежнему склонны относить деловую зону Пулково-3, представленную двумя бизнес-центрами – Pulkovo Sky и «Аэроплаза». Но если в первом заполняемость всех трех очередей перешагнула отметку в 65%, то во втором вакантные площади в течение 2010 года оставались неизменны (не более 35–40%), лишь в декабре объект смог привлечь нового арендатора на 700 кв. м. Большой уровень свободных площадей наблюдается в объектах на Выборгской набережной. Это объясняется тем, что в III квартале 2010 года здесь был введен в эксплуатацию бизнес-центр с нулевой начальной заполняемостью («Гельсингфорсский»), поскольку помещения в нем сдаются этажами без отделки, что пока не находит спроса на рынке.

Таким образом, значительные пустующие площади наблюдаются только в недавно построенных бизнес-центрах с крупной или неудачной нарезкой помещений. В бизнес-центрах же с мелкой нарезкой, работающих длительное время, уровень вакантных площадей редко превышает 10–12%.

На конечного пользователя
Инвестиционная активность на рынке бизнес-центров Петербурга в 2010 году, по словам руководителя отдела офисной недвижимости компании ASTERA SPb Александры Смирновой, оставалась на низком уровне: сделок совершалось мало, инвесторы заняли выжидательную позицию. «Западные инвестфонды не совершали покупок офисных объектов. На сегодняшний день на городском рынке недвижимости отсутствуют бизнес-центры, способные вызвать интерес со стороны иностранных инвесторов», – утверждает она.
«За прошедшие с начала кризиса два года было совершено несколько крупных сделок по продаже бизнес-центров целиком, в том числе и как готового бизнеса. Например «Промсвязьнедвижимость» продала бизнес-центр «Арена-Холл» структуре, близкой к «Газпрому». Некоторые компании, решив воспользоваться сложившейся на рынке ситуацией, предпочли приобрести здания в собственность под размещение своих представительств», – добавляет управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин.

«Сделки покупки осуществлялись только конечными пользователями, для которых приобретение объектов в собственность не связано со сроком окупаемости. В целом ожидания покупателей находятся в диапазоне 12–13% cap rate. При этом появилась группа покупателей среди непрофильных игроков рынка, они готовы вкладывать средства в объекты недвижимости и зачастую рассматривают офисы С-класса с 15%-ной доходностью», – заключает г-жа Смирнова.

В 2010 году стало известно о трех крупных сделках по продаже действующих бизнес-центров. Renaissance Development приобрел Regent Hall (Владимирский просп., 21), Федеральная сетевая компания (ОАО «ФСК ЕЭС») купила бизнес-центр «Австрийский» (Пироговская наб., 9), а Jensen Group – бизнес-центр B&D (Макарова наб., 32).

Платить будем больше
Ставки аренды полностью стабилизировались, утверждают эксперты. В 2010-м существенных изменений не отмечалось. Однако если в 2009 году собственники, пытаясь удержать арендаторов, не прибегали к ежегодной индексации ставок, то сейчас эта практика начинает восстанавливаться. Думают о повышении арендной платы и управляющие объектами с высокой заполняемостью.

Ставки аренды (с учетом НДС и коммунальных услуг) в открытом предложении действующих бизнес-центров в 2010 году находились в диапазоне 900–2000 рублей для класса А и 600–1300 руб./кв. м в месяц – в классе В. При этом их разброс наблюдался не только среди бизнес-центров одного класса, но и внутри одного объекта, где ставки для разных арендаторов могли отличаться на 20–25%. Кроме того, по данным брокеров, в результате переговоров дисконт на величину арендной платы для отдельных арендаторов достигал 10–25%.

По прогнозам гендиректора компании Colliers International SPb Николая Казанского, в дальнейшем ожидается относительно стабильная ситуация по ставкам на офисы классов А и В. «В 2011 году может иметь место лишь незначительный и плавный рост ставок – из-за повышения заполняемости офисных центров и малого количества новых площадей на рынке», – заключает он.