Сибирь снова строит
Сибирские рекорды
В этот год многие сибирские города вошли с рекордными показателями строительства. Правительство Омской области сообщило, что объемы строительства жилой недвижимости уже превзошли даже докризисные показатели. Согласно данным Министерства строительства Омской области, в административных районах региона за 2010 год ввели в эксплуатацию 353 тыс. кв. м жилой площади. Это на 3 тыс. больше, чем было изначально запланировано. В 2011 году в Омске готовятся построить 450 тыс. кв. м жилой площади (правда, по оценкам экспертов, половину этих массивов составляет индивидуальное сельское строительство). Новосибирские власти запланировали на 2011 год строительство 1,26 млн кв. м, что превосходит показатели последних лет (для сравнения: в 2010-м было построено 1,2 млн кв. м жилья, в 2009-м – 1,23 млн). Впрочем, здесь данные аналитиков могут несколько отличаться от цифр, объявленных властями области. Так, по словам Елены Ермолаевой, директора RID Analytics, пока в Новосибирске резкого роста строительства нет. По ее данным, в 2008 году в эксплуатацию было принято 1027 тыс. кв. м жилья, в 2009-м – 815 тыс. кв. м, в 2010-м – 1017 тыс. При этом не исключено, полагает аналитик, что в официальные цифры закралось легкое лукавство. Непонятно, включались ли в эту площадь лестничные клетки, или действительно только площади квартир. «Есть некоторая неясность, которую, к сожалению, некому прояснить. Тем не менее показатели вполне реальные», – заверяет она. Как бы то ни было, видно, что темпы строительства растут. Что стоит за этим: госзаказ или реальное обновление рынка?
Выплыли
Пока мы все еще видим завершение проектов, запущенных ранее. Нетрудно предположить, что, как только девелоперы разберутся со старыми заделами, рынок столкнется со стагнацией. Как напоминает Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC, во время кризиса многие стройки были заморожены и, соответственно, отложилась реализация проектов. Сейчас девелоперы почувствовали растущий спрос и завершают проекты, начатые три года назад. «Этот рост ввода готового жилья будет продолжаться еще примерно год, за это время успеют построить все объекты, которые «морозились» на этапе концепций. А вот дальше наступит провал во вводимых объектах, так как за время кризиса никто не начинал новых проектов. Дефицит новых проектов спровоцирует рост цен на городское жилье», – предполагает Дмитрий Золин.
Жилые проекты не приносят сегодня девелоперам больших денег, считает Дмитрий Сапунов, гендиректор Regional Estate Group, строят их просто потому, что «надо двигаться». «Лучше стоять с готовым жильем, чем с недостроенным», – резонно замечает эксперт. По его словам, в процесс включились и банки, которые вошли в часть проектов и вкладывают средства в строительство, чтобы получить хоть что-то. «Сегодня рынок настолько стагнирующий, настолько переполнен предложениями, проектами, которые так и не реализовались в 2009–2010 годах, что любое движение оправданно», – полагает Дмитрий Сапунов.
В кризис строительные компании прекратили осваивать новые площадки. За последние несколько лет практически не проводились торги по продаже земли под строительство многоэтажных домов. «Сохраняется напряжение, связанное с получением техусловий на тепло- и энергоснабжение новых районов, что тормозит продажу земельных участков Солонцы-2 и Славянский», – рассказывает о ситуации в Красноярске Анастасия Цыганова, ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer.
В Омске сегодня снова наращивают темпы крупнейшие местные компании. Так, «Стройинвест» и «Стройбетон» заявили о том, что планируют возобновить работу над замороженными проектами. Продолжают строить пусть и в меньшем объеме и федеральные девелоперы. Например, заметен на рынке «ПИК Регион». «Кризис сильно «зачистил» рынок. Остались на плаву в основном крупные компании», – говорит Елена Ермолаева.
Помимо достройки проектов, замороженных на этапе строительства, в последнее время девелоперы начали осваивать и участки, купленные до кризиса. Так, в Красноярске, в 2009–2010 годах началось строительство в микрорайонах Покровский, Солнечный, «Слобода Весны», «Зеленая Роща», Черемушки, где земля под стройку была приобретена еще в 2007–2008 годах. Большая часть этих земель остается хорошим заделом на перспективу, считает Анастасия Цыганова.
Цены падают, покупатели выжидают
Насколько востребовано жилье сегодня? Как отмечает Дмитрий Сапунов, нет смысла наращивать объемы строительства, в погоне за докризисными показателями. «Тогда мы видели пик роста рынка, между тем емкость рынка очень ограниченна. В Омске нет транзита, люди сюда не часто перебираются», – замечает эксперт. По его мнению, емкость рынка Омска составляет не больше 300 тыс. кв. м в год. Впрочем, сегодня нередко квартиры покупают в инвестиционных целях, поскольку цены на недвижимость существенно упали. «Есть мнение, что в Новосибирске, городе мелкого и среднего бизнеса, доходы населения в кризис упали незначительно и довольно быстро восстановились. При этом цены на недвижимость снизились существенно – на 20–30% в разных сегментах. Поэтому при отсутствии других альтернатив для инвестирования многие покупали квартиры», – рассказывает Елена Ермолаева.
По оценке Анастасии Цыгановой, в Красноярске на вторичном рынке жилья снижение стоимости составило 35,6% за кризисный период. На некоторые объекты на первичном рынке снижение цены за квадратный метр составило 46%. При этом с начала 2009 года временной лаг на принятие решения о покупке квартиры значительно увеличился. «Во-первых, увеличился выбор квартир по доступной цене, во-вторых, это связано с ожиданием дальнейшего снижения стоимости», – говорит Анастасия Цыганова.
Дмитрий Сапунов обращает внимание на то, что спрос существенно сместился в сторону вторичного рынка, что, разумеется, мало стимулирует строительную отрасль. «Видно, что внимание конечных покупателей переключилось с первичного на вторичный рынок. Для вторичного рынка и банки гораздо охотнее выдают ипотечные кредиты. Здесь банк понимает, что получит, в то время как строящиеся проекты могут в любой момент оказаться надолго заморожены», – замечает он.
Дело государственного значения
Бытует мнение, что главным катализатором рынка стали не рыночные условия, а политика властей, направленная на обеспечение населения доступным жильем. «Частично сейчас рост объемов ввода связан с развитием программ социального малоэтажного жилья, которые были начаты в регионе. Это реализация госпрограмм, спрос на такое жилье обусловлен в первую очередь проводимой политикой по созданию доступного жилья, а также попыткой удержать население от миграции в европейские части страны», – замечает Дмитрий Золин.
Наиболее активно индивидуальное строительство развивается в Омской области, где на его долю приходится около половины всех возведенных квадратных метров. Ориентировочная усредненная стоимость строительства собственного дома (без работ по подключению основных инженерных коммуникаций) по Омской области составляет около 15–19 тыс. руб./кв. м. При этом правительство области сообщило, что для индивидуальных застройщиков предусмотрены меры поддержки. Для пропаганды малоэтажной индивидуальной застройки Министерство строительства Омской области даже напечатало новый сборник, в котором подробно изложены все ответы на вопросы, как получить земельный участок под индивидуальную застройку, какие документы для этого необходимы, как построить частный дом, как заручиться господдержкой при окончании строительства индивидуальных жилых домов. Сборник включает наиболее распространенные и востребованные типовые проекты индивидуальных сельских жилых домов с ценами, действующими на сегодняшний день у омских застройщиков. Помимо этого, как отмечает Дмитрий Сапунов, большая часть жилья и в многоквартирных домах была реализована по различным госпрограммам. По его оценке, на несколько десятков продаж приходилась только одна рыночная сделка. Подобная ситуация видна во всех городах. Так, в Новосибирске на спрос больше всего повлияла программа областной поддержки покупателей жилья. «Покупатели могли рассчитывать на единовременную дотацию в размере 150–300 тыс. рублей и частичную компенсацию процентной ставки по ипотечному кредиту. Если учесть, что цена квартиры-студио начиналась с 650 тыс. рублей, становится понятно, что желающих купить такую квартиру за 350–500 тыс. рублей (с учетом компенсации) было очень много. Такого дешевого жилья в Новосибирске еще не бывало – на вторичном рынке за такие деньги даже комнату не купишь», – описывает механизм Елена Ермолаева.
Впрочем, для самих девелоперов участие в госпрограммах – вынужденная мера. Работая с государством, можно пережить тяжелое время, однако о сверхдоходах речи не идет, хотя бы потому, что приходится выдерживать цены, объявленные Минрегионразвития. Как утверждает Дмитрий Сапунов, к государству идут в первую очередь те девелоперы, которые имеют проблемы с объектами: так они могут спокойно закончить работу и избежать банкротства.
Большой плюс участия в госпрограммах для девелоперов заключается в том, что, выполняя спущенный сверху приказ о развитии доступного жилья, субъект Федерации берет на себя обязательства по развитию инфраструктуры и инженерных сетей. Проблема эта стоит достаточно остро для многих областей Сибири. Так, в Омске, как сообщил министр строительства Омской области Виталий Эрлих, простаивает более 100 тыс. кв. м жилья: строители не могут ввести его в эксплуатацию из-за проблем с присоединением к сетям.Трудности с подключением к сетям новых объектов связаны прежде всего с общим износом существующих сетей и отсутствием грамотного планирования развития города. «Чуть лучше обстоит ситуация в промышленных районах городов, в которых запущен процесс редевелопмента территорий, так как на месте бывших заводов мощностей обычно достаточно. Но как раз этот путь не характерен для Сибири, в регионе распространено новое строительство на свободных участках, поскольку площади региона это позволяют», – считает Дмитрий Золин. По его мнению, строительство новых сетей и полноценной инфраструктуры – весьма затратный процесс, который на самом деле должен финансироваться государством. «Это нормальная схема для любой развитой страны: местная администрация создает необходимые условия для реализации инвестором проекта. В российских же реалиях девелопер часто вынужден финансировать строительство сетей за свой счет, что не лучшим образом сказывается на экономике проекта. В результате в большинстве случаев мы можем наблюдать бессистемное строительство, а не развитие города как единого организма», – замечает Дмитрий Золин.
Однако, хотя объемы и могут показаться значительными, речь идет об отдельных проектах, раскиданных по городу, – проекты по строительству крупных жилых комплексов, микрорайонов по-прежнему заморожены.
Сегодня рост темпов строительства в Сибири говорит скорее о готовности властей решать социальные проблемы, чем о бурном развитии рынка. Тем не менее, бесспорно, любое движение вперед оправданно.
