Инвестзачистка Москвы

С самого начала своего мэрства г-н Собянин повел наступление на весь бизнес, который, по его мнению, мешает решению транспортных проблем в городе и который, по выражению мэра, образовал «мутную среду инвестконтрактов, являющуюся образцом российской коррупции, чиновничьего беспредела и бестолковщины».

Громче всего прозвучало заявление мэра о запрете любого нового строительства в пределах Третьего транспортного кольца, сделанное им в середине марта. По мысли руководства города, все начатые стройки должны быть закончены в течение 2–3 лет, при этом часть объектов коммерческой недвижимости будут перепрофилированы в гостиницы и жилье.

Помимо этого, столичная власть решила пересмотреть саму политику общения с девелоперами. Срок аренды участков под застройку будет в будущем пересмот­рен с нынешних 49 лет до 5–6 лет. Тем самым мэр надеется ликвидировать практику спекуляций землей.
Чуть ранее стало известно о текущем процессе пересмотра городом уже заключенных инвестконтрактов. Вице-мэр Москвы Андрей Шаронов в конце февраля сообщил в СМИ, что столица намерена заново рассмотреть примерно 1200 строительных инвестконтрактов, из которых более трети могут быть расторгнуты. Основанием для этого является просрочка по выполнению инвесторами работ на объектах. К настоящему моменту известно, что среди компаний, которых это коснется в первую очередь, ДСК-1, «Система-Галс», «Интеко», «Сити» Олега Дерипаски, RGI, «Главмосстрой» и ряд других крупных игроков рынка. Пока городские власти рассмотрели около 250 инвестконтрактов, из которых было решено разорвать 53 договора о застройке.

В основном в список попали контракты по жилым объектам (значительная часть договоров заключались на реконструкцию микрорайонов в разных частях города). Однако там же оказались и объекты коммерческой недвижимости. Например, проект ТЦ на Болотной площади на 40 тыс. кв. м, инвестором которого должна была выступать Mirax Group, МФК на Садово-Спасской улице, соинвестором которого являлся «Ингеоком-Инвест» и др. Последними «жертвами» новой политики стали объекты на Смоленской площади; на Садово-Каретной улице, 24/7; на улице Коровий Вал, вл. 5, стр. 6, 8.

Так, с компанией «Сити», принадлежащей Олегу Дерипаске, Москва намерена разорвать контракт по участку № 20 в «Москва-Сити». Предполагалось, что там должен был появиться офисный центр и апартаменты площадью 180 тыс. кв. м. Разрешение на строительство «Сити» получила в 2010 году, при Юрии Лужкове. Однако позднее г-н Собянин предложил возвести на этом участке гараж. Сейчас застройщик ведет переговоры о том, чтобы все-таки сохранить объект, поменяв его концепцию и превратив офисы в гостиницу в утвержденных объемах. Комментарии от представителей компании получить не удалось.

Александр Шелухин, директор по ин­­вестиционным проектам Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, отмечает, что многие девелоперы сейчас судорожно бросились размораживать стройки, находить под это деньги, надеясь, что это спасет их от разрыва инвестконтрактов.
В поле зрения властей попали как крупные девелоперы, так и сравнительно мелкая рыба. К примеру, участок на улице Коровий Вал должен был застраиваться по заказу общественной организации «Ассамблея народов России» под руководством известного в прошлом политика Рамазана Абду­латипова. Проект сноса существующих строений и застройки участка на Коровьем Валу был одобрен правительством Москвы в конце 2007 года. По проекту общественное объединение собиралось возвести 17-этажное административное здание с подземным гаражом-стоянкой на земельном участке площадью около 0,52 га.

Согласно официальному письму из прокуратуры Москвы, полученному заказчиком в начале марта 2011 года, на этом объекте «работы по устройству ограждения и сносу существующих строений осуществлены в отсутствие разрешительной документации». По данным прокуратуры, застройщик имел лишь ордер на снос ветхих строений, а не на строительство.
Комментарий от главы организации – Рамазана Абдулатипова получить не удалось, однако, по словам сотрудников организации, застройщик использовал привлеченные инвестиции. По завершении работ часть площадей должна была отойти городу, часть – инвестору и небольшая часть – собственно «Ассамблее народов России».

Действия городских властей экспертное сообщество рассматривает как стремление навести порядок на рынке и обеспечить городу нормальное функционирование и развитие. Однако неизбежно возникает ряд вопросов: в какой степени действия властей оправданны, всегда ли они оправданны и к чему придет в результате этих мер рынок?

Климатические изменения
Как отмечают эксперты, в целом меры правительства Москвы должны привести к оздоровлению столичного инвестиционного климата. По словам Алана Балоева, заместителя директора отдела продаж и инвестиций Knight Frank, запрет на строительство в центральной части города позволит «уравновесить» рынок за счет роста спроса на менее привлекательные децент­рализованные активы. Вместе с тем эксперт отмечает, что рост цен покупки приведет к снижению их привлекательности для институциональных инвесторов, а также создаст дополнительные административные барьеры для реализации проектов.

Главный экономист УК «Финам Менед­жмент» Александр Осин добавляет, что смысл действий городских властей не просто в ревизии договоров на застройку и запрет на новое строительство в центре города как таковое: «Речь идет о параллельном развитии инфраструктуры и рынка жилья территорий за пределами исторического центра, реорганизации промышленных зон». Эксперт полагает, что правительство стремится снизить риски, связанные с «перегревом» рынка жилья, прежде всего в центре города. По мнению г-на Осина, эти риски связаны с имеющимися на сегодняшний день значительными инвестициями банков в недвижимость. Как полагает г-н Осин, вложение в строительные объекты на периферии города и в области будут относительно стабильны, поскольку на повестке дня задача снижения издержек застройщиков: «Стоит ожидать сохранения номинального растущего тренда цен на жилье в среднесрочном периоде при снижении стоимости московской недвижимости в реальном выражении, с учетом инфляции», – говорит эксперт.
Впрочем, единства во мнениях относительно дальнейшего роста цен, особенно в пределах центра города, у экспертного сообщества нет. Так, исполнительный директор девелоперской компании Forum Properties Сергей Воронин считает, что нынешний курс власти приведет к дефициту предложения: «Уже сейчас, за последние 3–4 месяца резко повысились как ставки аренды, так и цены на жилье. В течение 4–5 лет можно прогнозировать как минимум двукратный рост ставок аренды коммерческих объектов и полуторакратный рост цен на жилье в пределах Садового кольца», – уверен он.

Директор по развитию компании «Ка­­линка Риэлти» Алексей Сидоров добавляет, что девелопмент при кризисных явлениях вынужден повышать стоимость метров: «Осенью 2004 года был принят 214-ФЗ о долевом участии, весной произошел скачок цен на недвижимость. Девелоперы полгода находились в ступоре и не реализовывали свои проекты, затем в экономику пришли деньги, возник спрос, а предложения на рынке не было», – напоминает он. По его мнению, остановка безостановочного девелоперского цикла, возможная и сейчас, чревата ростом цен.

Участники рынка признают, что с точ­ки зрения градостроительного развития необходимость децентрализации Москвы назрела. В перспективе, как полагает первый вице-президент Capital Group Валентина Становова, комплексное развитие территорий за пределами Садового кольца может оказать положительное влияние на транспортную систему и инфраструктуру города. «Однако нельзя не отметить, что и в ЦАО есть нерационально используемые с точки зрения города промышленные территории, которые нуждаются в развитии», – говорит она.

Чистка рынка
Задача, которую декларирует г-н Собянин, по сути, актуальна. Навести порядок на рынке необходимо: строительная сфера не должна подминать под себя ни город с его потребностями, ни нормативное поле, соглашаются с инициативами столичных властей девелоперы. Алексей Сидоров напомнил, что в 2006–2007 годах в девелопмент многие устремились в расчете на сверхприбыли: «Некоторые контракты на огромные площади, особенно в последние годы, стали заключаться без учета инфраструктуры, транспортной загруженности. Точечная застройка очень сильно повредила городу. Москва сейчас некомфортное для жизни пространство. Это гигантская проблема».
Руководитель НИИ транспорта и до­­рожного хозяйства Михаил Блинкин добавляет, что 40 млн кв. м площадей (это суммарная площадь объектов, составляющих список из 1200 инвестконтрактов) город не тянет: «Распределение этих площадей таково, что транспортная проблема усилилась бы в случае их реализации. В Москве хватает свободных площадей, но транспортный ресурс, способный обес­печить эти площади, попросту отсутствует», – говорит Блинкин.

Однако как бы разумна ни была идея и насущна потребность в оздоровлении рынка, возникает вопрос о способах решения проблемы. Профессиональное сообщество опасается, что в ходе санации отрасли пострадает и та часть бизнеса, которую трудно упрекнуть в непрофессионализме и спекулятивных устремлениях. Девелоперы отмечают, что принципы, которыми руководствуется сейчас власть, пересматривая инвестконтракты, не слишком определенны и прозрачны: «Вся процедура носит кулуарный характер», – констатирует г-н Сидоров. Практика показывает, что индивидуальная работа с каждым проектом для власти слишком долгая и затратная: «Всегда есть соблазн причесать всех под одну гребенку. При этом во многих случаях (особенно если проектом занимается команда профессиональных девелоперов) вину за затягивание сроков следует возлагать на городских чиновников», – говорит Сергей Воронин.
В качестве примера не вполне понятных решений эксперты называют историю с домом в Хилковом переулке (проект компании RGI). На протяжении примерно 10 лет девелопер расселял жильцов, было разработано предпроектное предложение по размещению дома и сформирован земельный участок. Однако все эти обстоятельства учтены не были. По словам г-на Сидорова, на проектах «Калинки Риэлти» нынешняя ситуация также сказывается.

Так, с середины прошлого года компания начала активно смотреть участки на покупку, однако в последние месяцы остановились 4 или 5 сделок: «По этим объектам были понятийные договоренности со старыми властями, был ясен механизм получения разрешительных документов. Сейчас процесс приобретения остановился», – рассказал г-н Сидоров.
Как полагают игроки, в условиях рынка правила тоже должны быть рыночными, а не закрытыми, как привыкли чиновники. По мнению Сергея Воронина, максимально простым и действенным способом решения задачи для власти было бы определить четкий алгоритм, по которому бы рассмат­ривались инвестконтракты. «Необходимо провести сортировку объектов с использованием некоего разработанного администрацией паспорта проекта, в котором формализовано указывались бы десятки важных парамет­ров, например, наличие затрат инвестора в пользу города, учас­тие в социальных программах, наличие градостроительных регламентов, профессиональный опыт девелопера и т. п. Затем, нужно ввести критерии оценки каждого параметра, что дало бы в итоге рейтинг проектов, например от 0 до 100 баллов, – говорит г-н Воронин. – На основании этих данных затем можно было бы установить порядок рассмотрения «по диапазонам»: 80–100 – «зеленый свет», 50–79 – градостроительная комиссия и т. п.»

Впрочем, по мнению эксперта, стратегически более верным с точки зрения развития города было бы вообще поменять саму систему отношений между властью и бизнесом. К примеру, правительство могло бы оставить за собой контроль над акционерным капиталом и стратегией развития (и существенные доходы от реализации градостроительных программ, которые сейчас просто потеряны), а отобранные частные инвесторы (и прежде всего девелоперы) – получить свободный доступ к градостроительному регулированию и доходам от реализации «правильных» проектов.

Спекулятивный интерес
Задаче оптимизации отрасли служит и решение мэра сократить сроки аренды участков под застройку с нынешних 49 до 5–6 лет. Инициатива властей по изменению сроков аренды продиктована желанием стимулировать девелоперов строить быстро. «При этом изменились условия, на которых земля предоставляется в аренду на время реализации инвестконтракта. Если раньше девелопер в том или ином выражении «платил» долю городу (или компенсацию за подключение к инженерной и городской инфраструктуре) после реализации проекта (до 40% площадей или денежный эквивалент), то теперь эта доля будет, вероятно, заменена высокими ставками аренды на этапе строительства», – говорит генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. По его мнению, с одной стороны, это подтолкнет девелоперов к ускорению сроков реализации проекта, с другой – позволит властям быстрее компенсировать затраты на создание инженерной инфраструктуры. При этом, как отмечает эксперт, важно, чтобы уровень арендных платежей на этапе строительства не становился для девелоперов поводом для отказа от реализации инвестконтракта: «Платить довольно заметные средства на этапе, когда объект еще, по сути, не готов и не приносит никакой прибыли, смогут далеко не все застройщики», – уверен Колокольников. Алан Балоев добавляет, что предлагаемый срок в 5–6 лет вполне адекватен строительному циклу объекта в Москве: «На рынке останутся наиболее профессиональные девелоперы, которым выгодно возводить востребованные, качественные объекты», – считает г-н Балоев.
Александр Осин («Финам») отмечает, что в результате сокращения сроков аренды увеличиваются возможности московского правительства регулировать цены на жилье и землю в Москве в среднесрочном периоде. Однако, по мнению экономиста, основная проблема, которая должна решаться властями города – стимулирование притока инвестиций в реальный сектор: «Рост финансовых рисков, повышение изменчивости финансового и девелоперского рынка будут способствовать в ближайшие годы росту активности реального сектора инвестиций, сравнительно менее доходного, но более надежного средства получения дохода для инвесторов», – считает он.
Таким образом, нынешнюю ситуацию можно понимать как конфликт интересов бизнеса и властей. При этом и одни, и другие в конечном итоге апеллируют к интересам города. Ясно, что Москва действительно стоит перед лицом серьезных транспортных проблем и нерешенных градостроительных задач, с другой стороны, решение невозможно без учета проблем бизнеса, силами которого во многом город и развивается. Управляя городом на благо его жителей, необходимо сделать так, чтобы и бизнес находился в сколько-то комфортных условиях. Иначе пострадает не только бизнес, но и город.