Девелоперы ударились в экономию

Экономжилье в дефиците
По данным Московской государственной службы статистики, в 2010 году в столице было сдано 1,771 млн кв. м жилья, что на 65,5% больше, чем 2009 году. Эксперты рынка отмечают увеличение инвестиционной и строительной активности в Москве и Подмосковье в полтора-два раза. Вместе с этим отмечается, что в структуре выходящих на рынок проектов по-прежнему преобладают объекты бизнес- (52% домов) и среднего классов (22% домов). Самое простое и наиболее востребованное жилье сегодня – дефицитный товар. Доля объектов экономкласса в феврале 2011 года составила всего 8,8%.
Вместе с этим объем покупательской активности на рынке столичного жилья в 2010 году вырос более чем в полтора раза. По данным Росреестра, в минувшем году было зарегистрировано 85 тыс. сделок купли-продажи квартир в Москве, такого объема сделок на рынке не наблюдалось с 2003 года (тогда было совершено 87 тыс. сделок). «Ажиотажному поведению покупателей способствовало как улучшение экономических условий, так и возможность купить квартиру по меньшей, чем до кризиса, цене предложения, – отмечает Владислав Луцков, гендиректор Аналитического консалтингового цент­ра «Миэль». – После кризиса наиболее востребованным предложением стало в первую очередь жилье экономкласса – небольшой бюджет покупки расширил диапазон потенциальных покупателей. На вторичном рынке жилья большой популярностью в 2010 году пользовались квартиры в панельных домах улучшенных серий, расположенные в спальных районах города – на данную категорию жилья приходилась львиная доля всех сделок купли-продажи».
Так, например, группа компаний ПИК зафиксировала в 2010 году рост поступлений от продаж недвижимости на 148% по сравнению с 2009 годом. По словам Дмитрия Ивлиева, руководителя пресс-службы ГК ПИК, поступления составили 23 394 млн рублей. Для сравнения: в 2009 году – 9420 млн рублей. При этом поступления от розничных продаж составили 71% от общего объема поступлений продаж недвижимости. Среднемесячный объем розничных продаж в 2010 году составил 1513 млн рублей. Для сравнения: в 2009 году – 372 млн рублей. Среднее количество продаваемых в 2010 году квартир составило 17,4 квартиры за один рабочий день (в 2009 году – 5,6 квартиры в день). «При этом основные объемы проданных объектов недвижимости пришлись на строящееся жилье на начальной стадии строительства, – говорит Дмитрий Ивлиев. – В частности, это такие объекты в Москве, как жилой дом на улице Миклухо-Маклая, жилые комплексы «Битцевский», «Чертановский», «Аннинский». В Московской области – районы Левобережный и Новокуркино в городе Химки, район Солнцево-парк в Ленинской районе».
По словам Владимира Луцкова, на рынке новостроек в послекризисный период внимание покупателей было также обращено на наиболее экономичные варианты предложения со сравнительно короткими сроками строительства, рассчитанные на массового покупателя. Опасность замораживания строительства в большей степени грозила дорогостоящим объектам бизнес-класса, уникальным элитным объектам и т. п.
Девелоперы полагают, что нельзя сделать однозначный вывод о том, что сегодня выгоднее строить дома экономкласса, так же как неверно утверждать, что элитное строительство более рентабельно. «Рентабельный бизнес в сегментах дорогой недвижимости однозначно связан с наличием у компании компетенций – опыта, знания рынка и потребностей покупателя, умения создать такой проект, который будет ответом на эти потребности. Важно обеспечить проекту 100%-ный успех, максимальную ликвидность, – говорит Валентина Становова, первый вице-президент Capital Group. – В этом случае предложение будет востребовано покупателем, оно может рассчитывать на высшую ценовую планку для своего класса и местоположения, а это, соответственно, оправдывает расходы девелопера. Мы видим возможности развития в сегментах премиального класса, и тот факт, что компаний в данной нише осталось совсем немного, рассматриваем как дополнительное конкурентное преимущество».

Массовая застройка
Тот факт, что Москве и Подмосковью сегодня катастрофически не хватает жилья экономкласса, побудил девелоперов к строительству панельных и кирпичных недорогих проектов.
Так, например, в Истринском районе на площади 65,5 га в течение пяти лет планируется построить мини-город, 75% жилья в котором придется на малоэтажные дома экономкласса. Инвестором проекта является Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), девелопером – компания «Каскад». Планируется возвести 120 тыс. кв. м жилья, объектов транспортной и социальной инфраструктуры, торговых и офисных центров. Первые дома на 500 квартир должны быть введены в эксплуатацию уже в конце 2011 года.
ЗАО «Мосстройреконструкция» (предприятие группы ЛСР) заключило инвестиционный контракт на строительство микрорайона экономкласса на территории около 40 га в г. Домодедово Московской области с ООО «Большое Домодедово». На этой территории будет возведен многоэтажный жилой комплекс «Южный» общей площадью квартир около 325 тыс. кв. м. Жилой комплекс «Южный» будет представлен 26 домами от 7 до 17 этажей. Комплексная застройка микрорайона также предполагает строительство объектов социальной инфраструктуры: трех детских садов, двух общеобразовательных школ и надземной автостоянки. Общий объем инвестиций ЗАО «Мосстройреконструкция» в проект составит 10,4 млрд рублей. Начать строительство микрорайона Южный предполагается в IV квартале 2011 года. Ввод в эксплуатацию первых домов запланирован на декабрь 2012 года, окончание строительства всего комплекса – на IV квартал 2015 года.
Московский ипотечный центр планирует возвести в Подмосковье в общей сложности около 700 тыс. кв. м жилья. Компания продолжает строительство микрорайона Коммунарка. Микрорайон, рассчитанный на проживание около 7 тыс. человек, строится в 4 км от МКАД по Калужскому направлению, в поселке Коммунарка. Проектом застройки предусмотрено строительство более 150 тыс. кв. м жилья. Инфраструктура микрорайона будет включать школы, детские сады, спорткомплекс, поликлинику, многоуровневые паркинги, магазины. Жилой комплекс состоит из семи очередей. Первая очередь была сдана в декабре 2009 года, ввод в строй второй очереди запланирован на II квартал 2011 года, третьей – на III квартал 2012-го. Завершение последней, седьмой очереди планируется на 2013 год. Инвестиции в проект составляют более 7,7 млн рублей.
Как рассказал Владислав Луцков, наиболее значимыми проектами экономкласса в Москве можно назвать проекты комплексной застройки, целью которых является застройка бывших промышленных зон Москвы (превращение их в комфортабельные жилые районы с доступным жильем). Такими проектами, например, являются ЖК «Мичурино», «Юрлово», «Заповедный уголок», а также те, которые не позволили рынку простаивать во время кризиса, – «Марфино», «Нахимово», «Алексеево».
ЖК «Юрлово» (девелопер – компания «Ведис») будет состоять из четырех панельных домов серии П-44. Как рассказали в компании «Ведис», в настоящее время идут работы на фундаменте двух корпусов. Комплекс будет включать в себя одно-трехкомнатные квартиры площадью от 37 кв. м. Интересной особенностью проекта является то, что площадь кухни в квартирах увеличена до 13 метров за счет выноса вентиляционного короба в коридор.
Жилой комплекс «Заповедный уголок» представляет собой микрорайон из семи многоэтажных домов серий П-ЗМ и КОПЭ с квартирами площадью от 36 до 125 кв. м В микрорайоне два паркинга с общим числом машино-мест 1100. Квартиры в домах серии П-ЗМ выполнены по улучшенной планировке, с большими кухнями, просторными холлами, обязательными темными комнатами, большими лоджиями и балконами. В 25-этажных башнях увеличены площади квартир. В квартирах с двумя, тремя и четырьмя комнатами есть по две лоджии, а в трех-четырехкомнатных квартирах – гостевые санузлы.
В ближайшее время помимо новых проектов следует ожидать выход на рынок жилья экономкласса и новых игроков. Так, например, компания Storm Properties, известная на рынке прежде всего как девелопер высококачественных офисных проектов, вскоре собирается выйти на рынок жилья экономкласса. «Мы видим для себя большой потенциал в этом сегменте. В данный момент у нас в проработке находится несколько проектов, – говорит Михаил Курнев, генеральный директор Storm Properties. – Сейчас наша компания занимается разработкой концепции проектов двух жилых комплексов общей площадью 400 тыс. кв. м». Общий объем инвестиций в эти проекты г-н Курнев оценивает в $450–600 млн.

Две комнаты вместо четырех
Помимо новых жилых комплексов и домов, заявленных к строительству, ряд проектов ожидает реконцепция в направлении упрощения архитектурной концепции и уменьшения площади квартир.
Известны также несколько случаев реконцепции коммерческой недвижимости в жилье. Так, например, компания AFI Development рассматривает вариант строительства вместо бизнес-парка в районе Павелецкого вокзала площадью 120 тыс. кв. м жилого комплекса класса эконом плюс. «Также мы планируем в пользу жилой составляющей значительно уменьшить офисную часть в многофункциональном комплексе на Большой Почтовой улице общей площадью 424 тыс. кв. м, – рассказывает Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью AFI Development. – Оба проекта находятся на ранней стадии развития, поэтому пересогласовывать документацию не придется. Пока трудно сказать, на сколько будет уменьшено количество офисов, мы изучаем рынок и прорабатываем концепцию проекта».
Компания «МС Групп» планирует провести реконцепцию приобретенного в Лобне проекта жилого комплекса переменной этажности 14–17 этажей общей площадью 32 тыс. кв. м. В компании не скрывают, что проект проблемный и был приобретен у девелопера вместе с обязательствами перед дольщиками, которые «МС Групп» гарантирует выполнить. Прежний собственник планировал построить на участке монолитно-кирпичный дом с четырех-пятикомнатными квартирами площадью от 70 до 140 кв. м. «В посткризисных условиях четырех- и пятикомнатные квартиры в г. Лобне не будут востребованы, – говорит Антон Саенко, генеральный директор компании «МС Групп». – А вот спрос на одно-двухкомнатные квартиры улучшенной планировки площадью от 40–50 до 70–80 кв. м стабильно высок как в Москве, так и в Подмосковье. Поэтому на стадии проектирования мы решили провести реконцепцию объекта».
По словам Антона Саенко, так как изменения будут внесены на проектной стадии, реконцепция жилого комплекса обойдется в 3,5 млн рублей. В итоге вместо запланированных ранее 360 в жилом комплексе появится 500 квартир. Кроме того, планируется добавить жилому комплексу еще одну секцию. Изменится и этажность комплекса, все его корпуса вырастут до 17 этажей. Около двух тысяч кв. м планируется отвести под магазины, аптеку, детские развлечения и другие элементы инфраструктуры. В целом инвес­тиции в проект составят около 600 млн рублей.