Екатерина Константинова:«Отсутствие иностранных инвесторов создает благоприятную возможность для выхода на рынок местных игроков»

– Интерес к России западных инвесторов действительно восстанавливается?
– Интерес западных инвесторов к недвижимости России, на наш взгляд, постепенно восстанавливается, и это обусловлено целым комплексом факторов.
Колоссальные объемы ликвидности, «закачанные» в мировую экономику в течение последних двух-трех лет, уже отразились в росте стоимости материальных активов. Сегодня правительства и центробанки разных стран принимают активные меры по борьбе с инфляционными угрозами, пытаются сдержать давление денежной массы, повышая или планируя повысить ставки рефинансирования. Недвижимость работает как отличный инструмент защиты от инфляции, и инвесторы это понимают. Так, уже в 2010 году объемы инвестиций на рынках ЕМЕА выросли по сравнению с 2009 годом на 48%, причем большая доля инвестиций пришлась на страны Старого Света – Великобританию (36% всего объема), Германию (17%), Францию (11%). Резкий рост мировых объемов вложения в недвижимость привел к уменьшению инвестиционных возможностей на западных рынках – «вымыванию» качественного предложения и быстрому снижению ставок капитализации практически до докризисного уровня в 5–6%. Россия же в этой ситуации выгодно отличается все еще высокими ставками доходности (9–15%, в зависимости от сегмента).
– Какие факторы можно назвать позитивными?
– Существенным плюсом является стабильная макроэкономическая ситуация в стране. Эффективное кризисное управление и взвешенная монетарная и фискальная политика последних лет привели к тому, что Россия имеет значительно более сбалансированные и привлекательные фундаментальные показатели (темпы роста ВВП, уровень внешнего долга, бюджетный дефицит, уровень безработицы и т. д.) по сравнению с США и многими странами ЕС. В свете последних событий в Африке и на Ближнем Востоке ресурсная ориентированность российской экономики также повышает привлекательность региона в качестве investment destination в среднесрочной перспективе.

– Что же сдерживает западных инвес­торов?
– К негативным факторам, сдерживающим возвращение западных инвесторов, озвученным участниками недавно проходившей MIPIM, можно отнести опасения по поводу недостаточного темпа реализации реформ, вопросы, связанные с защитой прав собственности, сложности с получением разрешений на строи­тельство.
Однако, на наш взгляд, сам факт отсутствия на российском рынке в настоящий момент иностранных игроков со значительными недорогими финансовыми ресурсами создает благоприятный момент для входа в рынок местных игроков.
В долгосрочной перспективе благоприятная экономическая среда и приход западных инвесторов приведут к росту спроса на качественные объекты недвижимости и снижению ставок капитализации, что положительно отразится на доходности российских инвесторов, которые уже вошли в рынок во время или сразу после кризиса либо собираются сделать это в ближайшее время.
На самом деле, нам представляется, что участники российского рынка недвижимости часто возлагают слишком большие надежды на западный капитал, забывая, о недоиспользованных возможностях привлечения финансирования от российских частных и институциональных инвесторов.
Между тем внутренние ресурсы для инвестирования в российский рынок недвижимости в стране имеются. Это и средства институциональных инвесторов (НПФ и страховых компаний), и средства ЗПИФов недвижимости, аккумулирующих активы розничных инвесторов, и средства частных инвесторов. И в силу лучшего понимания специфики и особенностей российского рынка недвижимости такие инвесторы готовы заходить в проекты и инвестировать в российскую недвижимость задолго до прихода западных игроков.
– Какие инструменты инвестирования будут актуальны в ближайшие 5 лет?
– Инструменты рынка коллективных инвестиций – ЗПИФы недвижимости, в частности рентные фонды, – на наш взгляд, безусловно, останутся актуальными в ближайшие пять лет.
Во-первых, они уже зарекомендовали себя как хороший инструмент диверсификации и создания доходности для инвес­торов.
Во-вторых, рынок недвижимости сейчас находится на ранней стадии нового цикла, а значит, можно ожидать высокую доходность от инвестиций в недвижимость, по мере того как ставки аренды будут расти, а ставки капитализации снижаться.
В-третьих, этот инструмент открывает возможности для инвестирования в коммерческие объекты недвижимости, генерирующие привлекательную текущую доходность, частным инвесторам, которые не имеют возможности самостоятельно приобрести такие объекты.
Также не стоит забывать, что помимо российского рынка есть глобальный рынок недвижимости, который тоже предоставляет множество интересных возможностей для инвестирования. К примеру, быстрорастущие азиатские рынки недвижимости, несомненно, представляют большой интерес, но большинству российских инвесторов практически невозможно получить доступ на эти рынки.
– Почему?
– Развитию интереса препятствует целый комплекс причин: незнание рынка недвижимости чужой страны, сложности в оценке конъюнктуры и перспектив развития конкретного сегмента, трудности в поиске надежных местных игроков, а также отсутствие знаний в сфере законодательства, регулирующего оборот недвижимости, и сложности в оценке налоговых последствий как в период владения, так и после выхода из инвестиций. Простое незнание языка чужой страны также существенно усложняет весь процесс от сбора информации до заключения сделки. Преодоление перечисленных препятствий требует значительных финансовых и временных затрат, которые нивелируют эффективность сделки для инвестора. Решением этой проблемы как раз и может стать инструмент коллективных инвестиций, а именно инвестиционный фонд, специалисты которого профессионально занимаются оценкой инвестиционных возможностей и возможных рисков на всех этапах инвестирования в иностранный объект недвижимости.
Основной плюс данных фондов заключается в том, что они позволяют получить частным инвесторам доступ к быстрорас­тущим и привлекательным рынкам недвижимости, а также достичь географической диверсификации и получить возможность инвестировать в масштабные объекты коммерческой недвижимости.
– Какие инструменты еще не использованы в России, но могут стать актуальными?
– Если сравнивать с западными странами, то до начала кризиса рынок секьюритизации ипотечных кредитов в России находился в зачаточном состоянии. В конечном счете для экономики России это сыграло положительную роль во время кризиса, так как именно проблемы с погашением ипотечных кредитов и выплатами по ипотечным бумагам в США спровоци­ровали начало глобального кризиса.
В настоящий момент в России довольно остро стоит жилищная проблема, и правительство предпринимает значительные усилия для ее решения, в том числе развивая ипотечное кредитование. По мере того как российская экономика будет развиваться, а ставка по ипотечным кредитам снижаться, российский рынок ипотечного кредитования будет догонять западные рынки, что в конечном счете вызовет интерес инвесторов. Законодательством об инвестиционных фондах уже предусмотрена такая категория паевых инвестиционных фондов, как ипотечные фонды. До сих пор эти фонды не пользовались популярностью у инвес­торов и управляющих компаний. На данный момент на 13 зарегистрированных ипотечных фондов приходится всего около 2,3 млрд рублей (к примеру, СЧА фондов недвижимости и рентных фондов составляет около 216 млрд рублей). С развитием ипотечного рынка можно прогнозировать рост индустрии ипотечных фондов.

– Почему в России активно не используются средства пенсионных фондов, страховых компаний?
– Внутренние ресурсы для инвестирования в российский рынок недвижимости в стране имеются. Это не только накопления частных инвесторов, но и пенсионные резервы российских НПФ. Так, если доля объектов недвижимого имущества может составлять не более 10% пенсионных резервов, то доля инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов может (с некоторыми ограничениями) доходить до 70% пенсионных резервов НПФ. К сожалению, определенные положения законодательства ограничивают допустимые объемы вложения средств страховых компаний непосредственно в недвижимость (20% от величины страховых резервов по страхованию жизни, 10% от величины страховых резервов по иному страхованию) и не позволяют приобретать паи ЗПИФов.
В настоящий момент мы видим увеличение объема инвестиций в рынок российской недвижимости со стороны НПФ, что является положительной тенденцией. Во многих странах пенсионные фонды – одни из основных игроков на рынках недвижимости, и мы надеемся, что эта тенденция будет носить долгосрочный характер и позволит направить в российскую недвижимость значительные средства в ближайшем будущем. По нашим данным, в первую очередь таких институциональных инвесторов интересуют уже построенные и функционирующие объекты недвижимости, приносящие текущую доходность.
– Какие виды коллективных инвестиций, по-вашему, сегодня самые надежные?
– На наш взгляд, наиболее надежными являются закрытые рентные паевые фонды, поскольку они инвестируют средства пайщиков в готовые, генерирующие доход объекты коммерческой недвижимости. В таких фондах часто предусмотрена выплата инвестиционного дохода по окончании отчетного периода, например раз в год. В прошлом году некоторым фондам удалось продемонстрировать очень привлекательную доходность. Так, фонд, который находится под управлением нашей команды (кстати, признанный «Лучшим фондом недвижимости в Центральной и Восточной Европе» в 2010 году), показал общую доходность на уровне 24,5%, при этом 17,3% были выплачены пайщикам как инвестиционный доход, или дивиденды.

– А какие самые прибыльные?
– Более прибыльными могут являться фонды недвижимости, инвестирующие в девелоперские проекты, в строительство жилой или коммерческой недвижимости. Требуемая ставка доходности находится на уровне 20–35% годовых. Инвестиции в девелопмент более рискованны, чем инвестиции в готовые объекты недвижимости, и инвесторы готовы к таким инвес­тициям, если предполагают, что могут получить премию за дополнительный риск. Более высокий уровень риска связан с возможными изменениями сроков завершения строительства объекта, с не до конца предсказуемым уровнем спроса на объект на момент окончания строительства, с различными техническими сложностями, связанными с реализацией проекта.

– А какие самые рисковые?
– Наиболее рискованными, по нашему мнению, являются фонды, инвестирующие в акции девелоперских компаний. Хотя, если объекты инвестирования тщательно отобраны и проанализированы профессиональной командой управляющих, если приобретены акции компаний с большим потенциалом роста в правильный момент, такие фонды могут показать самую высокую доходность для своих пайщиков.

– Сегодня много говорят о ЗПИФах, однако они по-прежнему мало популярны.
– Несмотря на многие явные преимущества этого инструмента коллективных инвестиций, действительно, пока этот инструмент не приобрел такой популярности, как аналогичные продукты, например, в США. Во-первых, ЗПИФы достаточно молодой инструмент. Закон об инвестиционных фондах, регулирующий вопросы создания и управления фондами недвижимости, был принят в 2002 году, а подзаконные акты – в 2003–2004 годах и позднее. Причем некоторые важные вопросы, связанные с налогообложением ЗПИФов недвижимости, например с порядком уплаты налога на имущество, были определены только в конце 2010 года. Теперь, когда нерешенных вопросов почти не осталось, мы ожидаем рост интереса к этому инструменту со стороны инвесторов.
Во-вторых, на рынке не так много фондов, которые были бы ориентированы на розничного клиента и предлагали паи широкому кругу частных инвесторов. Многие фонды изначально предполагают минимальное количество пайщиков и минимальную сумму инвестиций на уровне нескольких десятков миллионов долларов. Информация о результатах работы таких фондов минимальна.
В-третьих, на наш взгляд, нужно проводить серьезную образовательную работу среди потенциальных пайщиков и рассказывать о правилах и принципах работы таких фондов.
Также некоторые девелоперы создали фонды недвижимости для привлечения средств частных и институциональных инвесторов в свои проекты, но заинтересовать инвесторов и получить их средства в управление им так и не удалось. Дело в том, что факт создания определенной организационно-правовой формы (ЗПИФ) для реализации проектов в сфере недвижимости сам по себе не является определяющим для успешного привлечения инвесторов. Безусловно, эта форма является одной из наиболее привлекательных для инвесторов в силу ее транспарентности вследствие требований законодательства, зарегулированности, защиты интересов инвесторов и т. д., но определяющими факторами успеха для привлечения инвес­торов является наличие профессиональной управляющей компании, имеющей многолетний опыт работы в сфере коллективных инвестиций, наличие команды грамотных портфельных управляющих, способной отбирать наиболее привлекательные с точки зрения соотношения риска и доходности объекты и эффективно управлять ими.

– Каковы, по-вашему, перспективы развития отрасли инвестиций в России?
– Понять перспективы отрасли можно, взглянув на развитые рынки. К примеру, в США, где индустрия инвестиционных трастов недвижимости (REIT) существует с начала 1960 годов, за последние 20 лет капитализация фондов REIT выросла более чем в 30 раз и в настоящее время составляет около 430 млрд долларов. Сейчас в стране действует более 150 фондов REIT, контролирующих до 15% всей коммерческой недвижимости, принадлежащей институциональным инвесторам. Успешно конкурируя с коммерческими банками, пенсионными фондами и страховыми компаниями, REIT активно инвес­тируют во все секторы недвижимости – от офисных помещений и торговых центров до жилых зданий и индустриальных парков. Акции REIT свободно обращаются на бирже, обеспечивая высокую ликвидность инвестиций. Преимущества REIT – включая относительную предсказуемость рентного дохода, обязательную выплату дивидендов, исторически подтвержденную привлекательную до­­ходность – предоставляют частному и институциональному инвестору удобный инструмент для включения недвижимости в свой инвес­тиционный портфель.