Непростые движения

Анализируя основные сделки на рынке аренды офисных площадей, связанные с переездом и совершенные в кризис, достаточно сложно выявить какие-либо закономерности. Во многом из-за того, что такая статистика не ведется, но основная причина – различные предпосылки, толкающие арендаторов сменить офис. Переезды будут независимо от кризиса, утверждают эксперты: рынок развивается, появляются новые качественные объекты, морально и физически устаревают давно действующие бизнес-центры и т. д. Кроме того, у каждого арендатора существует своя причина для переезда, исходя из особенностей бизнеса: для одних важна близость к КАД, а кто-то в силу разных причин хочет располагаться исключительно в центре города. «Одним фирмам необходим большой поток клиентов, поэтому они ориентируются на близость к центру и станциям метрополитена. Другим, например компаниям в сфере информационных технологий, это совершенно неважно – они могут размещаться в удаленных офисах. Поэтому перемещение компаний из одного бизнес-центра в другой неизбежно», – подчеркивает директор по развитию VMB Trust Group Валерий Хламкин. «В минувшем году на переезды приходилось не менее 30% сделок», – оценивает директор департамента брокериджа компании NAI Becar SPb Наталия Черейская.

Беспорядочные сделки
Однако в период кризиса эти процессы стали более беспорядочны. По словам руководителя отдела офисной недвижимости компании ASTERA SPb Александры Смирновой, в 2009 году многие арендаторы проявляли фиктивную активность, проводя мониторинг рынка по ценовому предложению. Делалось это для того, чтобы аргументировать перед собст­венником занимаемых ими помещений необходимость снижения арендных ставок. При этом фактичес­ких случаев миграции арендаторов, утверждает она, было не так и много: «Переезд – весьма затратный процесс, и в большинстве случаев проще прий­ти к компромиссу с собственником бизнес-центра, в котором располагается офис, чем менять дислокацию. Если была возможность избежать переезда, арендатор старался его избежать. Компания решалась на это только в случае, если не удалось договориться с собственником о приемлемых для нее коммерческих условиях аренды». При этом для собственника, утверждает г-жа Смирнова, пойти на небольшую уступку чаще было выгоднее, чем неопределенный срок содержать пустое помещение и тратить усилия и средства на поиск нового арендатора. «В этот период крупные арендаторы пытались либо сократить площади действующих офисов, либо передоговориться с собственниками, либо и то и другое. Переезды крупных арендаторов в 2009 году были единичны», – подтверждает заместитель директора, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle SPb Анна Романова.

Самая крупная сделка-переезд 2009-го была связана с расширением представительства в нашем городе компании Yota, из-за чего фирме пришлось переехать из бизнес-центра «Сенатор» на Васильевском острове в многофункциональный комплекс «Атлантик Сити» в Приморском районе, практически на выезде из города. Компания заняла здесь сразу 7,8 тыс. кв. м на семи этажах. Компания Valio покинула бизнес-центр «У Ростральных колонн», также расположенный на Васильевском, чтобы обосноваться в офисном здании «Премиум» (YIT) на Приморском проспекте. Налицо – явная децентрализация спроса. Однако в тенденцию это так и не вылилось.

В то же время прошел ряд доста­точно крупных сделок, когда компа­нии-арендаторы меняли месторасположение своего офиса, не покидая исторического центра: к примеру, фирма Ancor сменила бизнес-центр Apollo на проспекте Добролюбова на BolloevCenter в переулке Гривцова, а «ТНК-ВР Северная столица» перебралась из бизнес-центра «Питер» на Итальянской улице в «Сенатор» на улице Профессора Попова. Инвест­компания «КИТ фортис» переехала из бизнес-центра «Атриум» на Невском проспекте в Renaissance Plaza на улице Марата. Из «Атриума» съехала и компания Regus, арендовавшая здесь почти 1 тыс. кв. м офисных площадей в течение последних десяти лет. Она переселилась в бизнес-центр «Австрийский» на Пироговской набережной, увеличив арендуемые площади более чем в два раза. Правда, спустя еще год Regus вернулась на Невский – в комплекс «Невский плаза», поскольку ранее арендованный ею офисный центр был выкуплен для собственных нужд Федеральной сетевой компанией.

Или наоборот, улучшали место­расположение и качество офисов. Например, IT-компания «Аркадия» переехала из помещений в районе станции метро «Технологический институт» в бизнес-центр «Ростра» на Заневском проспекте.

Туда и обратно
В 2010 году, по словам экспертов, количество переездов увеличилось. «Многие компании поняли, что можно воспользоваться ситуацией и падением цен на рынке, для того чтобы переехать в более качественные помещения», – комментирует г-жа Романова. Наиболее востребованы, по ее словам, были площади в бизнес-центрах класса В: «Поскольку из С переезжали в В, улучшая условия, а из А переезжали в В, чтобы сократить расходы на содержание офиса».

«Из-за существенного дисконта арендных ставок можно было очень выгодно арендовать площади в новых качественных проектах», – отмечает управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. «Если в 2009-м компании переезжали, чтобы сократить свои издержки, пытаясь тем самым остаться на плаву, то уже в прошлом году, в самом начале роста рынка, появились арендаторы, готовые улучшить качественный уровень своих помещений и переехать из офисного здания низкого класса в современный бизнес-центр», – добавляет генеральный директор компании Knight Frank SPb Николай Пашков. «Кризис постарались использовать в свою пользу все арендаторы: и те, кто вынужден был экономить в силу сокращения бюджетов, и те, кто чувствовал себя относительно неплохо. Кто-то был вынужден уехать из класса А, чтобы оптимизировать свои расходы в два-три раза, кто-то сокращал количество занимаемых площадей, кто-то, наоборот, переезжал из низко­классных офисов в современные бизнес-центры», – констатирует заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Colliers International SPb Дмитрий Шишанов.

Как отмечают эксперты, в 2010 году на рынке аренды офисных площадей наиболее активно вели себя строительные, страховые, консалтинговые, юридические, аудиторские и IT-компании, архитектурные студии, финансовые структуры. Как правило, они улучшали условия аренды.

Самая крупная сделка прошлого года связана со стремлением дочерней структуры «Газпрома» в Петербурге – компании «Газпром нефть» – сконцентрировать все свои подразделения в едином центре, пока для этого не будет возведено новое здание (теперь уже в Лахте). Видимо, временно компания решила обосноваться в недавно отстроенном многофункциональном комплексе Quattro Corti, арендовав все его 11 тыс. офисных «квадратов». Также в минувшем году консорциум «Кодекс» перебрался из старого НИИ телевидения в Выборгском районе в бизнес-центр «Кантемировский» на Петроградской стороне. Менее крупные переезды были отмечены как во вновь построенные бизнес-центры, так и в давно действующие здания, как в объекты, расположенные в спальных районах и на окраинах города, так и в центре Петербурга.

Лучше, но за те же деньги
«Вопрос о переезде нашей компании впервые был поднят руководством еще 2,5 года назад. В то время рынок офисной недвижимости был сильно перегрет, арендодатели не всегда адекватно оценивали свой товар в соотношении цена-качество и в соответствии с требованиями, предъявляемыми к помещениям арендаторами. Совершенно очевидно, что переезд является сложным и высокозатратным проектом. Любая организация при принятии решения такого масштаба обязательно внимательно изучает все вопросы, связанные и с расходной частью, и с приобретаемой выгодой (в частности, нематериальной – например, имиджевой составляющей). Поэтому мы решили отложить решение этой проблемы на более поздний период», – вспоминает старший менеджер по оперативному управлению офисом и развитию бизнеса компании PricewaterhouseCoopers (аудиторские, консалтинговые и юридические услуги) Наталья Алексеева. Экономический кризис, по ее словам, сильно повлиял на рынок недвижимости не только в плане стоимости аренды, но и в плане изменения политики арендодателя, которая стала намного более гибкой и ориентированной на конечного потребителя. «Кроме того, в прошлом году на рынке появилось несколько новых качественных объектов класса А, которые отвечали всем нашим требованиям, и мы воспользовались благоприятным моментом. Помимо уровня ставки арендной платы особое внимание уделялось расположению и окружению нового здания, его техническим параметрам, наличию развитой инфраструктуры (разнооб­разные места для питания, парковка, близость к метро и крупным магист­ралям), безопасности района, качеству помещения, удобной планировке и качественному сервису со стороны управляющей компании», – продолжает г-жа Алексеева. – Благодаря грамотной и очень взвешенной ценовой политике собственника здания и удачному моменту, выбранному нами для переезда, мы смогли значительно улучшить наши условия (как в плане престижности и удобства расположения, качества самого бизнес-центра и обслуживания, так и в плане позиционирования на рынке) при незначительном увеличении затрат на аренду». Процесс поиска и выбора нового офиса занял у PwC приблизительно три месяца. К услугам брокеров в компании не прибегали.

«Благодаря переезду нашей компании удалось повысить класс занима­емого офисного помещения с С до В+ и сократить издержки на содержание офиса. Ранее мы располагались в офисном центре на территории технопарка «Литовская, 10» – в конце 2009 года расширили свой офис до 1,2 тыс. кв. м за счет переезда в бизнес-центр «Телеком СПб» на Большом Сампсониевском проспекте», – рассказывает руководитель административно-хозяйственной службы компании «АстроСофт» (разработчик программного обеспечения) Алексей Варенников. По его словам, это предложение отличалось целым рядом преимуществ: условия аренды были значительно лучше, чем у прежнего арендодателя, располагался бизнес-центр вблизи бывшего офиса и достаточно близко к метро. «Экономия на аренде и эксплуатационных услугах, безусловно, важна всегда, тем более в кризисный и посткризисный периоды. И в нашем случае это было реальным аргументом в пользу данной площадки. Весь поиск помещения занял около двух месяцев, окончательный выбор – около двух недель», – резюмирует г-н Варенников.

Качественная ротация
Между тем, по словам заместителя генерального директора компании Maris Properties / CBRE Надежды Ермишиной, многие клиенты из бизнес-центров класса С, которые большими партиями мигрировали в 2010 году и на которых все брокеры возлагают надежды, уже не могут переехать в качественные бизнес-центры по приемлемой цене. «В бизнес-центрах класса В мы уже видим арендные ставки в 900–1000 руб./кв. м, максимально мы сейчас совершили одну сделку в 1,4 тыс. рублей. Для арендаторов С-класса это уже неинтересно, и несколько крупных арендаторов предпочли остаться на старом месте. Поэтому новая волна миграции возможна, но при условии, что предложение будет увеличено», – считает она.

Однако в целом эксперты уверены, что процесс ротации арендаторов еще далек от завершения. Так, по оценкам г-жи Смирновой, около 40% арендаторов не удовлетворены своими нынешними условиями и рассматривают возможность переезда, а у многих из них уже появились для этого финансовые возможности. «Ротация арендаторов не закончилась и будет продолжаться до тех пор, пока ставки аренды полностью не вернутся к докризисным значениям», – констатирует Дмитрий Шишанов. Дмитрий Золин также прогнозирует дальнейшую ротацию арендаторов, но не массовую, как в момент кризиса, а более умеренную, в соответствии с темпами роста рынка. «При растущей экономике успешные арендаторы смогут платить более высокую ставку, соответственно, вырастет средняя цена аренды. Это обычная рыночная тенденция, – поясняет он. – Отличием от роста рынка в период 2005–2008 годов может стать то, что арендаторы более требовательно будут относиться к качеству офисов, да и девелоперы, наученные кризисом, будут реализовывать более продуманные концепции. В результате в отдаленном будущем должен сократиться объем некачественного предложения на рынке аренды офисных площадей».