Сегодня промзоны, по мнению представителей бизнеса, совершено необоснованно занимают в Москве землю, пригодную для масштабных коммерческих проектов. Пока судьба этих территорий неясна: власть неохотно выпускает из рук ресурсы, хотя разговоры о редевелопменте идут довольно давно. После того как пост мэра Москвы занял Сергей Собянин, бизнес затаился в ожидании новых указаний. Известно, что мэр достаточно резко высказался о существующем Генплане города, предполагавшем среди прочего и вывод за черту города промзон. Тем не менее, как недавно сообщил заместитель мэра столицы по экономической политике Андрей Шаронов, город планирует сократить площадь промышленных зон примерно в три с половиной раза – до 7,5–7,7 тыс. гектаров. По его словам, у столицы уже есть программа по выводу промышленных предприятий за пределы города. При этом, как уточнил в конце марта Сергей Собянин, реорганизация промзон в Москве не должна привести к сокращению рабочих мест. Готов ли рынок поддержать городскую программу?
Стоит отметить, что пока представителям бизнеса неизвестна даже точная площадь московских промзон. Как отмечает Сергей Рассказов, аналитик GVA Sawyer, коллеги-конкуренты говорят, что промзоны занимают 19,3% от общей территории города (20,9 тыс. гектаров), городское правительство недавно дало оценку в 24,7% (27 тыс. гектаров). В то же время, по оценке директора компании «Миэль – Коммерческая недвижимость» Юрия Тараненко, в Москве располагаются около 70 промышленных зон, которые занимают территорию площадью 21 тыс. гектаров, или пятую часть общей площади города. Промышленные зоны представлены практически во всех округах Москвы. На западе столицы крупные промзоны расположены в районе Дорогомилово, Фили и Очаково-Матвеевское. В Северном административном округе Москвы промзона – в районе Хорошево-Мневники, вокруг Магистральных и Силикатных улиц. На юге – бывшая территория завода ЗИЛ, «Южный порт» в районе станции метро «Печатники», большая промзона «Каширское шоссе» расположена в районе Москворечье-Сабурово. Больше всего промышленных зон – на востоке города: районы Гольяново, Соколиная гора, Перово, территории на отрезке Авиамоторная – шоссе Энтузиастов.
Советское наследие
Проблема редевелопмента промышленных зон встает перед любым быстрорастущим мегаполисом. По словам Ласло Вичачана, руководителя отдела стратегического консалтинга компании Cushman & Wakefield, промзоны в центральной части города являются «наследием прошлого». Строить их начинали на окраине столицы, однако город быстро рос, и вчерашние пригороды становились почти центром. Изменилось назначение соседних земель, другой стала транспортная система, в результате промзоны перестают вписываться в новый ландшафт и приходится думать о смене их назначения. В России реконцепция промзон была главным образом стихийной, в связи со сменой собственников. «В каждой промзоне в советские времена сформировался набор предприятий, включающий в себя плодоовощную базу, хладокомбинат, несколько автобаз различных ведомств, предприятия водоканала, бетонные заводы и т. п. В 90-х годах какие-то предприятия были акционированы и проданы в частные руки, какие-то сохранили государственный статус, некоторые предприятия стали муниципальными», – описывает ситуацию Юрий Тараненко. Сегодня, как рассказывает Мария Шубина, директор по развитию MR Group, большая доля объектов советской постройки сдается в аренду. Самый типичный пример – административные здания, которые стали основой офисного сектора класса С. Есть прецеденты строительства новых бизнес-центров на территории бывшей промзоны – например, БЦ Nagatino i-Land на проспекте Андропова, но в большинстве случаев старые объекты идут в аренду в первозданном виде. «Часть производства – это советское наследие, с низкой эффективностью и старыми линиями, а то и вовсе бездействующее и сдающее свои территории всевозможным, в том числе и сомнительным, компаниям», – утверждает Сергей Канаев, коммерческий директор Nagatino i-Land. По его мнению, учитывая, как сегодня используются эти площади, вполне логично ожидать вывода промзон за пределы Москвы, формирования на территории столицы компактных промышленных зон, реконструкции промышленных предприятий и редевелопмента промышленных зон с полной ликвидацией промышленных функций.
Представители бизнеса единодушны в том, что промзоны должны исчезнуть с карты Москвы. Вопрос в сроках. На сегодняшний день в условиях отсутствия ликвидных участков под строительство в черте города осталось всего два источника для массового строительства – промзоны и ветхие жилые кварталы. «Так как освоение территорий ветхих жилых кварталов – дело сложное с точки зрения регламента переселения жителей и ограниченного назначения новых строений (жилой фонд), промзоны – это основной источник площадей для реализации крупных строительных проектов не только под жилье, но и под объекты социальной инфраструктуры и, разумеется, коммерческой недвижимости», – делает вывод Евгения Борзова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». По ее словам, в плане развития города к середине 20-х годов предполагается сократить площадь столичных промышленных территорий в три раза.
Могло бы быть и лучше
Редевелопмент старых промышленных зон может варьироваться от полной их замены, если это разрешено, до частичной реконструкции. Последнее обычно означает сохранение оригинального фасада здания и новую структуру внутри самого здания. «У каждого из этих видов освоения промзон есть свои достоинства и недостатки. Преимущество реконструкции в том, что она требует меньших вложений, чем новое строительство. Но не стоит забывать, например, что реконструкция – это заведомо класс В. Класс А можно построить только с нуля», – уверен Сергей Канаев.
Вместе с тем реконструкция обычно занимает меньше времени, в отдельных случаях при реконструкции также проще процедура согласования, что сказывается на внутренней норме рентабельности, которая обычно составляет 40–50% – это намного больше, чем при строительстве с нуля. «При этом редевелопмент не имеет «болезней» старых помещений в виде изношенных коммуникаций и неудобных площадей, что в итоге более выгодно и комфортно», – добавляет Сергей Канаев.
Сегодня есть множество примеров реконструкции старых промышленных объектов и всего несколько попыток масштабного редевелопмента промзон. «Если говорить про московские проекты, то их, по сути, два», – утверждает Сергей Канаев. По его мнению, крупнейшим примером редевелопмента является проект «Москва-Сити» на Краснопресненской набережной. В процессе его реализации с территории в 100 га было выведено 32 предприятия. Пока мнение об этом проекте неоднозначно, а порой очень критично. На втором месте – проект технопарка Nagatino i-land с территорией в 32 га, который также еще не завершен: построена и функционирует только первая очередь из пяти. По итогам строительства технопарк должен стать основой нового делового района Москвы и создать до 60 тыс. рабочих мест. «Подводить итоги по обоим проектам пока рано, но офисы – и там и там – пользуются спросом, значит, проекты на сегодня можно считать успешными», – полагает коммерческий директор Nagatino i-Land.
Также можно выделить проект на рынке жилой недвижимости – микрорайон Царицыно, который строится в ЮАО на территории Московского комбината хлебопродуктов. Всего проектом предусмотрено возведение более 800 тыс. кв. м недвижимости, включая большое количество объектов социальной инфраструктуры: 4 детских сада, 2 школы, ТРЦ, ФОК с бассейном и т. д.
Что касается реконструкций с частичным возведением новых зданий, то на рынке существует немало подобных проектов: бизнес-центр «Красная Роза», АЗЛК – бизнес-центр на Спартаковской (возведен на территории бывшего Авторемонтного завода № 26), бизнес-парк «Дербеневский», «ЛеФорт», «Фабрика Станиславского», «Кругозор», «Даниловская мануфактура», «Горбушка» (бывший завод «Рубин»), БЦ «Таганский», «Новоспасский двор», БЦ «Павелецкий», «Аврора Бизнес Парк». Эти проекты получили разную оценку экспертов, но оказались достаточно успешными.
«Офисная зона в районе Дербеневских улиц не представляет чего-то выдающегося с точки зрения концепции или архитектуры, но ничего ужасного там вроде не произошло, памятников не снесли, правда, и облик района не сильно изменился: он так и остался мрачноватым и не очень удобным с точки зрения транспортной доступности. «Красную Розу» много раз хвалили за сохранение внешнего архитектурного облика – повторяться не будем. Из «Красного Октября» так пока ничего и не вышло – говорить что-то рано. В целом могло бы быть и лучше», – делится своим взглядом на опыт девелоперов в Москве Сергей Рассказов. По его мнению, до недавнего времени очень интересен был редевелопмент промзон, максимально приближенных к центру (Дербеневские улицы, Краснохолмская промзона, «Красная Роза», завод им. Орджоникидзе) или расположенных прямо в нем. Крупные промзоны, расположенные за пределами центра города, реконструировать было не очень выгодно: процесс требует очень больших инвестиций, а высокая норма рентабельности не гарантирована. Как правило, в процесс редевелопмента вовлекались небольшие части промзон, близкие к крупным магистралям.
«Сейчас, после запрета строительства в центре, ситуация вполне может измениться, а интерес к окраинным промзонам возрасти – вместе со спросом на коммерческие объекты за пределами ТТК. Есть, правда, еще одна крупная промзона в пределах ТТК (Дубровка), плюс привокзальные промзоны, с которыми неясно пока, как сложится ситуация: будут ли и там запрещать строительство или нет», – делает прогноз Сергей Рассказов.
Город-сад строить опасно
Освоение промзон – дело достаточно трудное, об этом красноречиво говорит множество проектов, которые так и не были доведены до конца. «Большое количество запланированных проектов на сегодняшний день не реализованы по ряду причин: ограничение градостроительных возможностей территорий, кризис или несостоятельный девелопер. В результате ряд площадок заморожен, а с учетом ограничений, которые ввели власти города, развитие некоторых проектов будет невозможно», – разводит руками Марина Шуберт.
Подобные проекты значительно сложнее и дороже, чем строительство в чистом поле. «Хотя в народе устоялось выражение «ломать – не строить», все же редевелопмент промышленных зон предполагает сложные и дорогостоящие работы по расчистке и подготовке площадки, а уже потом непосредственное строительство. К тому же определенно встанет проблема урегулирования юридических вопросов со множеством собственников и арендаторов, которые занимают эти территории. По аналогии с расселением пятиэтажек под снос обязательно найдется одна-две семьи, которые до последнего будут «обороняться», не желая переезжать», – рассказывает Юрий Тараненко. Свои трудности возникают как при сносе, так и при реконструкции с сохранением фасада и несущих конструкций. Как считает Ласло Вичичан, типичные ошибки здесь включают сложные поэтажные планировки из-за структурных ограничений старых зданий, монтаж не соответствующих зданию систем вентилирования и кондиционирования (HVAC), потери в эффективном использовании пространства в связи с тем, что подобные здания могут не отвечать современным стандартам, или отсутствие достаточного места для парковки (например, трудности в строительстве подземного паркинга). «В широких массах бытует мнение, что редевелопмент бывших промышленных площадок имеет существенные преимущества по сравнению с развитием новых площадок, – рассказывает Дан Дубов, заместитель генерального директора УК «Фрагра». – Эти преимущества связаны как с энергообеспеченностью промышленных объектов, расположенных на месте строительства, так и с наличием коммуникаций.
К сожалению, подобное мнение ошибочно: технические условия оформляются под конкретный проект, а состояние коммуникаций оставляет желать много лучшего – вплоть до полной их замены». Григорий Длуги, директор по продажам MR Group, обращает также внимание на тот факт, что проект должен быть удобно расположен, хорошо вписываться в городскую схему. «Строить «город-сад» в части города, которая не является традиционно привлекательным местом для арендаторов, достаточно рискованно. Такой проект может столкнуться с трудностями на этапе аренды или брокериджа», – замечает эксперт. Как говорит Григорий Длуги, сегодня рынок не очень сильно заинтересован в редевелопменте промзон из-за долгих сроков окупаемости и необходимости значительных инвестиций в инфраструктуру. Наиболее удачными оказываются небольшие проекты редевелопмента старых фабрик, расположенных в центре города («Красная Роза», «ЛеФорт»).
Пока самостоятельно браться за редевелопмент промышленных территорий девелоперы не готовы. «Здесь девелоперам, конечно, понадобится поддержка города – без нее все замыслы редевелопмента превратятся в долгострои, в том числе и по причине того, что важную роль в развитии бывшей промышленной территории играет создание дорожной и транспортной инфраструктуры», – говорит Сергей Канаев. По мнению экспертов, эти вложения остаются прерогативой государства, потому что срок окупаемости таких вложений слишком большой, а риски высоки. В России таких «длинных» денег нет, инвесторы предпочитают обходить эти проекты стороной. По всей видимости, без поддержки государства, несмотря на растущий дефицит земли, девелоперы еще не скоро задумаются о масштабных проектах по освоению промзон.
