Чего боятся девелоперы

По словам   директора по России и СНГ, начальника отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle Максима Карбасникоффа, наибольший интерес со стороны международных инвесторов сейчас вызывает офисный сектор, а в ближайшие шесть месяцев  можно ожидать всплеска внимания и к торговому сектору.

Что же может угрожать инвесторам и девелоперам на оживающем рынке   коммерческой недвижимости?

Нефтерубли
Локомотивом роста будут  в первую очередь иностранные фонды рискованных инвестиций, целенаправленно идущие на развивающиеся рынки (такие как Россия, Индия, Китай, Бразилия, Турция),
Количественное смягчение (увеличение денежной массы  в обращении и снижение процентной ставки), произведенные ФРС США, выплеснуло на мировые рынки огромное количество новых долларов, фонды стали экстренно искать пути их инвестирования.
Россия в целом и ее рынок недвижимости стали особо интересны для спекулятивного капитала из-за резкого роста цен на сырье, в первую очередь на нефть и газ, с начала 2011 года.

Однако в последние недели происходит явный пересмотр отношения иностранных инвесторов к российскому рынку. Чистый отток капитала из России по итогам первого квартала 2011 года составил 21,3 миллиарда долларов. Согласно официальной информации, Центробанка РФ, по сравнению с первым кварталом прошлого года этот показатель увеличился на 6,3 миллиарда долларов.

Была надежда, что вывод активов  затормозится во втором квартале, но они оказались напрасными. И по данным Emerging Portfolio Fund Research (EPFR), с начала мая начался новый виток выводов активов из российского фондового рынка. В период с 5 по 11 мая был зафиксирован вторая волна оттока и она составила $71 млн. ( неделей раньше был приток на $87 млн).

По итогам недели, закончившейся 18 мая, по данным EPFR, иностранные фонды вывели из России уже $353 млн, или 1,7% суммарных активов. Таким образом, за две недели мая общий отток составил более $420 млн. Инвесторов напугал обвал местного фондового рынка, снижение цен на нефть и политические риски, считают эксперты.

По мнению Тимоти Фенвика, управляющего директора компании Quantum Potes, «нестабильность на мировых финансовых рынках – одна из основных угроз для российского рынка коммерческой недвижимости».

В то же время среди игроков рынка коммерческой недвижимости есть мнение, что не стоит преувеличивать значение «нефтяного фактора».
Руслан Суворов, вице-президента Giffels Management Russia  не склонен жестко увязывать перспективы рынка  коммерческой недвижимости с ценами на нефть.

«В краткосрочной перспективе резкое падение цен на нефть может привести к падению цен на объекты коммерческой недвижимости в Москве. Однако из-за низкой насыщенности рынка Москвы качественной недвижимостью всех типов в средне и долгосрочной перспективе, если только не случится какого-то уж совсем крутого поворота в развитии экономики и государства, спрос на качественные объекты сохранится и цены будут на приемлемом уровне для развития новых проектов»,  поясняет Суворов.
Примерно такого же мнения придерживаются в AFI Development. Эксперты компании считают, что в первую очередь дефицит качественного предложения, а не цены на нефть будут определять в среднесрочной перспективе ситуацию на рынке коммерческой недвижимости России.
«Рынок испытывает дефицит в качественных проектах», подчеркивает эксперт. 

Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group, делает акцент на росте аренды на рынке коммерческой недвижимости.

«В 2011-2012 годах заканчивается большое количество арендных контрактов, многие компании при этом испытывают потребность в расширении, и все это в условиях весьма ограниченного предложения. Думаю, можно ожидать резкого повышения ставок аренды, вплоть до +30% в год», аргументирует Исаев свое предположение.

Также Петр Исаев в отличие от других участников рынка не связывает цены на нефть с перспективами развития рынка коммерческой недвижимости: «В любом случае зависимость между ценой на нефть и инвестиционной стоимостью коммерческой недвижимости неочевидная», – уверен он. По его мнению, результат даже значительных колебаний (приток или отток нефтедолларов) сказывается на рынке недвижимости с опозданием в 6-12 месяцев, что дает возможность подготовиться к тому или иному витку». 

В Бразилию
Инвесторы сектора коммерческой недвижимости стали активнее рассматривать альтернативные предложения в развивающихся экономиках. Недавно Бразилия была признана экспертами самой быстро развивающейся страной в мире по объему прямых инвестиций в коммерческую недвижимость. За последнее время (2009-2010 года) объем прямых инвестиций в бразильскую коммерческую недвижимость утроился и достиг рекордных значений в 1,6 млрд. долларов.

Большинством покупателей коммерческой недвижимости – местные инвесторы, однако бразильский рынок начинает активно привлекать и иностранных инвесторов, особенно накануне проведения чемпионата мира по футболу в 2014 и Олимпийских игр в 2016 году.
Интерес спекулятивного капитала был стимулирован почти 60% ростом  цен на коммерческую недвижимость в 2010 году и почти четырехкратным увеличением по сравнению со началом 2009 года, когда развитие рынка было на наиболее низком уровне из-за мирового финансового кризиса..

Безусловно, встает вопрос, не станет ли Олимпиада-2014 в Сочи и чемпионат мира по футболу 2018 года, который будет проводиться в Москве, стимулом для роста рынка коммерческой недвижимости в России.

Заместитель директора департамента брокериджа NAI Becar Ильи Фокина приводит следующие данные –  учитывая, что в среднем одному номеру отеля соответствует коэффициент 1,8 чел., столица может разместить одновременно не более 64,8 тыс. чел. Следовательно, к 2018 году Москва сможет принять всего 117 000 туристов.

По мнению Ильи Фокина, это явно недостаточно для нормального  размещения туристов, которые прибудут на Мундиаль-2018.
Развитие рынка гостиничной недвижимости в Москве будет критично зависеть от позиции московских властей, точнее, от готовности правительства Москвы предоставить преференции инвесторам в гостиничную недвижимость.

Пока о подобных инициативах московского правительства (впрочем, как и об инициативах мэров других городов, где будет проходить чемпионат 2018 года)  информации не поступало.

Согласно заявлению Сергея Собянина на заседании правительства Москвы 7 апреля 2011 года, посвященному  организационным мероприятиям по подготовке Чемпионата мира по футболу 2018 года, развитие гостиничной недвижимости пока не входит в приоритеты  правительства Москвы. Серьезную конкуренцию российскому рынку коммерческой недвижимости представляет также рынок Турции.
Из-за событий на Арабском Востоке многие  инвесторы стали переводить сюда свои активы, которая пока еще остается некой «безопасной гаванью» на Среднем Востоке. В первую очередь их интересует офисная недвижимость. Устойчивым спросом также пользуется гостиничный бизнес. Однако в AFI Development полагают, что говорить о массовом уходе иностранных инвесторов с рынка коммерческой недвижимости нельзя. Риски существуют всегда. но норма прибыли в России много выше, чем не только на сформировавшихся, но и развивающихся рынках. Для инвесторов это всегда будет очень серьезным аргументом для введения  бизнеса в России, считает представитель  AFI Development.

Перед выбором
Определенное давление на рынок коммерческой недвижимости оказывает и предвыборная ситуация (до выборов президента России остается меньше года)

Властные и экономические элиты России никак не могут определиться со своим фаворитом на президентских выборах-2012 года и до прояснения политической ситуации вряд ли рискнут начинать крупные проекты. Тимоти Фенвик из Quantum Potes считает, что «предвыборная неопределенность наряду с достаточно сложным  деловым имиджем России – это  те факторы, которые отрицательно влияют на отношение к стране западных инвесторов». Рынок не особо волнует, кто станет новым президентом России, а волнует предвыборная нервозность.

Возможный выбор в пользу дальнейшего усиления госкапитализма в России может вызвать новые опасения потенциальных инвесторов (особенно западных), поскольку они не знают (в отличие от ситуации  в том  же Китае), какие ограничения могут быть введены на деятельность иностранного капитала в России.

Говоря проще, не начнется ли мягкая ревизия уже достигнутых договоренностей, прежде всего в сфере недропользования и землепользования?

Все эти риски не только достаточно негативно сказываются на общем инвестиционном климате в России, но и удерживают новых игроков от прихода на российский рынок, что в первую очередь сказывается на рынке офисной недвижимости (не появляется новый спрос) и на планах по открытию новый торговых площадей.

Возможное падение цен на нефть самым прямым образом скажется на платежеспособном спросе москвичей (как это уже было осенью 2008 – весной 2009 года),
Этот фактор также играет серьезную сдерживающую роль при стратегическом планировании мировых торговых сетей. Для них весьма показательным стал опыт французского ритейлера Carrefour, проработавший в России всего лишь несколько месяцев.
Два  крупнейших мировых ритейлеров – Wal-Mart (сеть вообще не пришла в страну) и Carrefour – не стали делать ставку на бизнес в России .

«Причиной тому история с IKEA (шведский концерн заявил еще летом 2009 года, что решил заморозить дальнейшие инвестиции в Россию из системной коррупции среди российских чиновников- ред.). История с IKEA наглядно иллюстрирует основные проблемы для иностранных инвесторов в России — непредсказуемость действий чиновников и неопределенность правил игры», – так охарактеризовал ситуацию президент Американской торговой палаты в России Эндрю Сомерс. Потому зарубежные инвесторы, по его словам, идут в более понятные для них Китай и Индию, о чем и говорилось выше.

Тимоти Фенвик также относит всевластие  бюрократии к основным угрозам для введения бизнеса западными инвесторами в России.
Среди западных инвесторов нет уверенности, что реальная борьба с коррупцией не будет декларативной.
На проблему непрозрачности рынка указывают и российские участники рынка, однако они настроены более оптимистично.
Опрошенные эксперты следующим образом оценили  последние изменения «правил игры» на рынке коммерческой недвижимости, в первую очередь речь идет о ситуации в Москве.

«Москва в силу своего места и роли в стране обладает очевидным потенциалом для развития рынка недвижимости всех типов. Если правительству города удаться создать равноправные, прозрачные и прогнозируемые условия для девелоперов и инвесторов, интерес иностранных инвесторов не только не охладится, а наоборот, повысится существенно».

Повышение прозрачности сделок на рынке коммерческой недвижимости должен дать быстрый позитивный эффект.
Эксперт, выражающий интересы российских  девелоперов, видит ситуацию следующим образом: «Я  наоборот прогнозирую, что 2011 и первая половина 2012 станут самыми капиталоемкими годами с точки зрения инвестиционных сделок. В дальнейшей перспективе можно ожидать небольшого снижения, но ближайшие два года обещают очень интересные (как по размеру, так и по структуре) инвестиционные сделки, в том числе с участием иностранного капитала. В большей степени он будет представлен российскими компаниями (управляющими, инвестиционными структурами и др.)»

Однако один из западных девелоперов, работающий в России считает, что риски, связанные с административными барьерами, сильно преувеличены. «Залог успешности проекта-правильная оценка рисков, умение команды учесть их еще на стадии планирования», подчеркивает он.

Складские риски
Казалось бы, есть сектор коммерческой недвижимости, который не входит в зону рисков, характерных для других сегментов коммерческой недвижимости.

Это складская недвижимость.

Достаточно дорогой рубль (по сравнению с 2009 годом) стимулирует рост импорта в Россию. По  оценкам ЦБ России, общий объем товарного импорта (включая импорт из стран СНГ) в первом квартале 2011 года по сравнению с первым кварталом 2010 года увеличился на 41%, до $64,4 млрд.

Однако усиление рубля достаточно негативно сказываются  на позициях российских производителей ТНП (по итогам 2010 года производители ТНП в Московском регионе заняли второе место среди арендаторов с 25%).

Возможное торможение роста на рынке торговой недвижимости неизбежно скажется и на развитии рынка складской недвижимости.
Именно торговые сети в Московском  регионе удерживают первенство по аренде складских помещений- 32%. Есть и еще ряд факторов, которые объективно сдерживают развитие рынка складской недвижимости. «Как ни парадоксально, создавать продукт стало тяжелее, – удивляется испольнительный директор PNK Group Олег Мамаев. – Себестоимость строительства, стройматериалов уже выше докризисной. В кризис можно было строить дешево, быстро, комфортно». Сейчас в понимании подрядчиков кризис закончился и их запросы значительно возросли, сетует он.

Другими словами, происходит серьезный рост себестоимости строительства  при ограниченном спросе. Эти факторы не могут не вызвать настороженности потенциальных инвесторов.

В то тоже время рынок складской недвижимости Москвы, по мнению вице-президента  Giffels Management Russia, имеет большой потенциал роста.

«Не случаен интерес иностранных инвесторов к рынку складской недвижимости: при более консервативной доходности условия для работы в этом сегменте более прозрачны, что очень важно для иностранных инвесторов», – считает он . Это обусловлено тем, что сами объекты, хоть и рассчитаны на обслуживание в основном Москвы, располагаются в большинстве своем за городской чертой, где политический аспект уже имеет заметно меньшее влияние на создание и владение объектами, развивает свою мысль эксперт.

Трудности перевода
Все же главные проблемы и угрозы для инвесторов находятся на стыке непрозрачности рынка и проектов и непонимании ситуации в стране западными инвесторами.

«Основной проблемой, с которой сталкиваются инвесторы, является сложность в понимании будущего рынка, – отмечает управляющий директор CB Richard Ellis в России Даррэлл Станафорд. – Кроме того на многих проектах существуют проблемы технического и юридического характера и инвесторы из-за этого испытывают сложности с оценкой рисков».

Эксперт в своих комментариях детально останавливается на покупке проектов недвижимости, основанная на неверном понимании будущего рынка. «Инвесторы иногда не понимают место проекта на его субрынке (месторасположение, будущее спроса и конкурентные преимущества), поэтому они покупают бесперспективные проекты. В таком случае покупка за дешево не дает никаких гарантий», делится своими наблюдениями г-н Станафорд.

Все вышеперечисленные угрозы  относятся к  рынку коммерческой недвижимости не только Москвы (хотя, безусловно, столица определяет основные тренды развития), но и к рынку Санкт-Петербурга и других городов-миллиоников.

В то же время в Москве существует свои специфические риски. Прежде всего, пересмотр  согласованных во времена Лужкова инвестиционных контрактов.

Москомнаследие аннулировало все согласования и разрешения, включающие полную или частичную разборку любых строений в охранных зонах в Москве (практически весь центр города). Теперь девелоперам придется пройти повторное согласование, говорится в сообщении ведомства. Речь идет примерно о сотне объектов, сообщил советник руководителя Москомнаследия Николай Переслегин.

Всего, согласно постановлению городского правительства «О мерах по завершению реализации инвестиционных контрактов с участием правительства Москвы», заместителю мэра по вопросам экономической политики Андрею Шаронову поручено до 30 сентября вынести на рассмотрение московской градостроительно-земельной комиссии инвестконтракты по 1173 объектам. Так, по 332 объектам планируется рассмотреть вопрос завершения оформления актов реализации инвестиционных проектов по инвестконтрактам с объектами, введенными в эксплуатацию; по 369 объектам рассмотрят вопрос продления сроков реализации контрактов, по которым начато строительство, ведется проектирование и сроки реализации не истекли. Еще по 188 объектам, строительство которых еще не начато или сроки реализации истекли, рассмотрят целесообразность дальнейшей реализации инвестпроектов.

Кроме того, по 164 объектам будут подготовлены предложения по целесообразности дальнейшей реализации инвестиционных контрактов, земельно-правовые отношения в рамках которых не оформлены. По 122 объектам рассмотрят целесообразность дальнейшей реализации инвестконтрактов, срок реализации которых истек.

Тимоти Фенвик подчеркивает, что неясность разрешительных процедур (в первую очередь это относится к Центральному административному округу Москвы) серьезно тормозит инвестиционную активность. 

Опрошенные эксперты подчеркивают, что любая непоследовательность и непрозрачность в деятельности государственных органов – это риск для инвесторов. Пересмотр инвестиционных контрактов может трактоваться как непоследовательность и отсутствие преемственности в управлении городом. Но если пересмотр инвестиционных контрактов будет произведен на должном профессиональном уровне, и станет шагом к повышению прозрачности в регулировании в области девелопмента в Москве, за которым последуют дальнейшие шаги, устанавливающие более понятную и прогнозируемую среду для инвесторов, то это безусловно будет способствовать развитию рынка.