Ничего личного

Склады, ориентированные на частных лиц, которым негде складывать свой хлам, существуют уже около 60 лет. В России склады индивидуального хранения появились совсем недавно. Однако многие потенциальные арендаторы уже успели заочно познакомиться с этим форматом благодаря американским фильмам: например, в «Молчании ягнят» в индивидуальном боксе маньяк-убийца хранил некоторые улики.
Основоположником self storage являются США. На долю Америки приходится большая часть складских комплексов такого типа. Как рассказывает Вера Бойкова, руководитель отдела по работе с клиентами Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, ежегодный мировой оборот отрасли здесь составляет $22 млрд. В Европе индустрия self storage начала развиваться в конце 1980-х – начале 1990-х годов. Сейчас ежегодный оборот этого рынка основных европейских стран – $1,5 млрд, а рост рынка self storage в Европе составляет 5–7% в год. Также удаленные кладовки широко распространены и в Австралии. «Крупные города Европы и Америки буквально окольцованы складами для личных вещей», – поэтично описывает ситуацию в мире Вера Бойкова.
Некоторые российские девелоперы, вдохновленные такими показателями, за­­говорили о возможном успехе подобного формата и в России. «Проанализировав рынки США и Европы (Германии, Франции, Великобритании), мы пришли к выводу, что сегмент self storage в России можно превратить в хороший сетевой бизнес», – говорит Владимир Стригин, руководитель проекта «Сити-Бокс». По его мнению, бизнес индивидуального хранения однозначно будет активно развиваться и в России, и через пять-шесть лет это будет индустрия, исчисляющаяся сотнями тысяч квадратных метров. Тем не менее пока рынок только начинает формироваться и существующие объекты носят единичный характер. «Хотя в Москве на рынке индивидуального хранения действует уже несколько сетей, среди которых Red Box Co, «Сити-Бокс», «Ваш Сторож», «Складовка», Mobius, число их объектов пока несравнимо с тем, в каком объеме подобные объекты функционируют на Западе», – замечает Вера Бойкова.
Многие эксперты относятся к перспективам этого формата складской недвижимости с известной опаской. Все-таки реалии жизни в России и Америке сильно различаются, равно как и покупательская способность, между тем ставки аренды у нас вполне соответствуют мировым. По данным Astera, арендовать хранилище в США можно по стоимости от $10/кв. м в месяц. Средняя ставка аренды бокса размером 1,5 м х 1,5 м – $40–50 в месяц. В Европе стоимость аренды чуть выше. Предложения на московском рынке начинаются от 500 руб./кв. м в месяц, средняя ставка находится в пределах 1000–1200 руб./кв. м в месяц и примерно соответствует европейскому уровню расценок. «С одной стороны, если сравнивать с Европой и США, то перспективы у этого вида бизнеса, безусловно, есть. В России появились только первые примеры такого вида услуг, но, несмотря на это, ежемесячный прирост на услуги индивидуального хранения составляет около 10–15% в месяц. С другой стороны, я думаю, что это интересно только для больших городов», – говорит Александр Никишов, старший директор отдела складской недвижимости компании Cushman & Wakefield. Как он резонно замечает, в Российской Федерации переезды людей из одного города в другой, что требовало бы хранения личных вещей, не так развиты, как, например, в США. Да и в целом по России население достаточно бедное, в отличие от Москвы и Санкт-Петербурга. По его мнению, этот вид бизнеса развиваться будет, но в условиях крупных городов с высокой стоимостью покупки или аренды жилья. «Немаловажным фактором является средний доход на семью, он тоже должен быть достаточно высоким, например на уровне $4–5 тыс. в месяц», – обращает внимание Александр Никишов. – Аренда стандартного «сити-бокса» обойдется примерно в $150–200 в месяц, окупаемость вложений – около 5 лет. Поэтому основная масса российских семей вещи хранит сначала на балконе, потом в гараже, а потом на даче».

Показательный пример
Показательным примером того, что данный формат может быть интересен серьезному девелоперу, стала компания KR Properties, пришедшая недавно на этот рынок. В декабре она запустила склад self storage под брендом «Сити-Бокс». Это первый и пока единственный девелопер такого уровня, решивший сдавать склады в розницу частным лицам. Свой первый терминал self storage под брендом «Сити-Бокс» компания открыла в СВАО Москвы. Терминал индивидуального хранения представляет собой трехэтажный складской комплекс класса А, оборудованный современными общими и индивидуальными системами безопасности (8 уровней), системами отопления и вентиляции. Стоит отметить, что площадь склада невелика – всего около 3 тыс. кв. м (арендопригодная – 2 тыс. кв. м). Общее количество лотов – 500, при минимальном размере лота 1 кв. м. Вскоре после открытия KR Properties обнародовала инвестиционный план развития этого направления бизнеса, согласно которому в течение 2011 года должно было быть запущено еще пять терминалов в Москве и Санкт-Петербурге общей площадью около 20 тыс. кв. м с инвестициями $10 млн. Впрочем, сегодня программа стала гораздо скромнее, хотя от развития этого формата компания не отказывается. «Мы планируем в этом году построить вторую очередь «Сити-Бокса» на Шереметьевской улице и терминал на Варшавском шоссе, по 4 тыс. кв. м каждый. В следующем году мы собираемся выйти с первым терминалом «Сити-Бокса» в Санкт-Петербург», – рассказывает Владимир Стригин.
Как бы то ни было, подводя итоги работы своего первого «Сити-Бокса», финансовыми результатами компания KR Properties осталась довольна. В первом терминале «Сити-Бокса» уже заселено больше 75% боксов за шесть месяцев работы, из них 65% объема заняли физические лица и 35% – предприниматели. «По динамике спроса мы видим, что эта услуга более чем востребована, просто она пока не имеет массового характера. В течение ближайших 5–10 лет спрос будет измеряться сотнями тысяч квадратных метров. Понятно, что этот рынок не будет сопоставим с офисным, но эта ниша однозначно станет крайне привлекательной для инвесторов и потребителей. Многие западные операторы заинтересованы в выходе на российский рынок self storage – это стоит в их инвестпланах», – сообщает Владимир Стригин.

Непомерные требования
С точки зрения девелопмента self storage мало походит на классический склад. Весомым плюсом складов индивидуального хранения является более низкая себестоимость строительства по сравнению со стандартными складами. «Это совсем не классический склад класса А или В. Основные отличия от современных складов – сити-боксы могут быть многоэтажными (главное – доступ человека к своей ячейке), не нужно вкладывать в дорогостоящие полы, ворота, в инфраструктуру логопарка», – говорит Александр Никишов. Впрочем, и тут могут быть свои нюансы. Ряд требований касается самого помещения: к примеру, для хранения мебели или документов очень важны такие параметры, как температурный режим и влажность. Определенные требования предъявляются и к высоте потолков. Для того чтобы бизнес был рентабельным, индивидуальные ячейки должны располагаться в несколько ярусов. Кубатура помещения должна позволять организовать пространство максимально эффективно. Помимо большого числа ячеек важным моментом является удобство доступа к каждой из них.
Как считает Владимир Антонов, генеральный директор «Эспро Девелопмент», в идеале один такой комплекс площадью 5–6 тыс. кв. м может обслуживаться тремя сотрудниками. Особых требований к помещениям нет. С точки зрения девелопмента традиционных складов главное отличие – расположение земельного участка.
«Формат проекта склада storage предполагает, что его основными клиентами станут физические лица. Это накладывает очень серьезные ограничения на возможное месторасположение таких складов», – говорит Вера Бойкова. В идеале подобные склады должны располагаться в непосредственной близости от жилых массивов. Дорога до склада личных вещей не должна проходить через несколько районов и занимать больше 15–20 минут. В противном случае поездки станут утомительными и услуга уже не будет комфортной. «Очевидно, что подходящих под такое требование объектов очень мало. Их можно подбирать лишь точечно, как это было в случае с первым складом компании Red Box Co в Петербурге. Нашей компании удалось найти подходящие площади в технопарке «Благодатная», недалеко от Московского проспекта», – делится опытом Вера Бойкова.

Не хватает размаха
Понятно, что места, подходящие для складов индивидуального хранения, могут найти себе более доходное применение. Тем более что self storage еще не прошел полноценную проверку на прочность в наших реалиях. «Экономически заниматься строительством таких объектов в центре города или в спальных районах невыгодно. Всегда интереснее построить торговый центр или еще что-нибудь. Поэтому говорить об активности девелоперских компаний в этом направлении пока не приходится», – выкладывает начистоту Владимир Антонов.
Александр Никишов уверен, что этот бизнес малоинтересен и малоперспективен для классических профессиональных девелоперов. «Здесь не хватает масштабности. Также основой развития этого бизнеса является доступность населению, то есть по пути домой или в офис, а значит, это Москва. В таком случае это не новое строительство, а реконструкция существующих бывших промышленных предприятий», – заключает эксперт.
Впрочем, Владимир Стригин не считает отсутствие масштабности серьезной проблемой. «Как и во всех бизнесах, чем меньше упаковка, тем дороже продукт. То есть чем меньше объем, тем выше цена на единицу. В недвижимости работает тот же самый принцип, розничному клиенту не нужно 1000 кв. м складов, а нужно всего 2–4 кв. м», – замечает он. Экономика такова: средняя цена аренды складов класса A в Московском регионе составляет $130–140/кв. м в год, но площади сдаются от 1000 кв. м, что для розничного потребителя и малого бизнеса абсолютно неприемлемо. Расчетные цены на услуги self storage в Москве значительно выше, при стоимости вложений от $500 до 800 на кв. м доходность на «квадрат» возрастает в разы.
Как замечает Владимир Антонов, говорить о доходности в целом по формату пока рано. Экономика данного проекта рассчитывается исходя из загрузки комплекса, а 100% точности в данном показателе заранее гарантировать никто не может. «Каждый проект будет уникальным – со своими особенностями и экономическими показателями. Сложно оценивать даже объем инвестиций, не зная технических характеристик будущего объекта», – говорит он. По мнению г-на Антонова, средняя стоимость строительства подобного комплекса составляет $800–1000/кв. м.

Не для крупных компаний
Деловое сообщество в России в целом встретило известие о новом формате прохладно. В России подобный формат не интересен даже серьезным консультантам, утверждает Александр Никишов. «Эта модель хорошо зарекомендовала себя на Западе, в таких странах, как США, Великобритания, но она трудно реализуема в России по ряду причин. Крупные консалтинговые компании не занимаются этим бизнесом в России. Основным фокусом для нас являются так называемые Big Box вблизи крупных городов России, а также промышленные парки в таких регионах, как Калужский, Липецкий и т. д.», – говорят представители компании CB Richard Ellis.
Владимир Антонов предположил, что игроки рынка складской недвижимости пока будут ориентироваться на свои форматы в строительстве комплексов – логис­тические парки, офисно-складские комплексы, проекты build-to-suit. «Форматом self storage будут заниматься специализированные компании, которые на первых порах будут арендовать помещения в уже построенных объектах», – считает он. По его мнению, развитие складов индивидуального хранения сегодня сдерживает отсутствие спроса (пока основными клиентами являются экспаты, уже хорошо знакомые с подобным видом услуг) и относительно дорогая земля (ведь такие склады нужно строить в центре, рядом с жилыми домами, в спальных районах, а не за МКАД). «Объем площадей или емкость рынка трудно поддается прогнозированию, все будет зависеть от интереса к этой услуге со стороны клиентов», – разводит руками глава «Эспро».
С тем, что дефицит подходящих участков станет ключевым фактором в развитии складов индивидуального хранения, согласна и Вера Бойкова. Помимо прочего, как говорят в один голос эксперты, российские потребители пока не готовы принять подобного рода услуги. Так что сегодня главными клиентами являются иностранные специалисты, работающие в России. Не самая большая потребительская группа, чьи потребности, пожалуй, удовлетворит уже существующий (очень скромный) объем площадей. Если психология потребителей не поменяется, то self storage останется специфическим форматом, ориентированным на очень узкую группу потребителей.