Последние десять лет мы привыкли слышать, что российская промышленность в упадке, а в национальной экономике доминирует экспорт природных ресурсов. Чтобы понять, как живет страна за пределами Москвы и Петербурга и что происходит в ее промышленных центрах, нужно посмотреть на развитие конкретного региона. Рынок коммерческой недвижимости является индикатором общего состояния городской экономики, и пример Череповца – яркое тому подтверждение.

Череповец – крупнейший промышленный город Северо-Запада с численностью населения, незначительно превышающей 300 тыс. человек. Он входит в состав Вологодской области и, несмотря на то что столица региона – Вологда, с экономической точки зрения именно Череповец является ее главным городом. Основа его экономического потенциала формируется за счет предприятий черной металлургии (преимущественно группы компаний «Северсталь») и химической промышленности (лидеры – «Азот» и «Аммофос»). Область полностью зависит от металлургов: «Северсталь» дает 60% валового регионального продукта. Череповец занимает одну из первых позиций по выпуску промышленной продукции на душу населения, этот показатель более чем в два раза превышает общероссийский уровень. Расположенный на Волго-Балтийском водном пути Череповец является крупным транспортным узлом Северо-Запада, транспортная сеть включает в себя промышленный порт, железнодорожный узел, аэропорт. Все перечисленные факторы нашли отражение в развитии местного рынка недвижимости.

Офисная недвижимость
Сегмент офисной недвижимости Череповца представлен помещениями классов В и С, причем класс С превалирует (59% общего предложения). Общий объем предложения составляет около 25 тыс. кв. м, практически все качественные офисы сосредоточены в центральной части города. Несмотря на низкий уровень развития рынка, тенденция умеренного спроса на новые офисы со стороны арендаторов сохраняется. Об этом свидетельствует введение в эксплуатацию новых офисных помещений компании «Железобетон-12».

Предпочтения потенциальных арендаторов склоняются в пользу объектов класса – в них уровень вакантных площадей составляет всего 3% против 36% в В-классе. Такое положение вещей объясняется сильным разрывом в уровне арендных ставок. Если в классе С средняя стоимость аренды квадратного метра составляет 4 тыс. рублей в год, то для помещений В-класса этот же показатель равен уже 7 тыс.

В среднесрочной перспективе значительных изменений на рынке не ожидается. Возможен небольшой (в пределах 10%) рост арендных ставок, вызванный постепенной стабилизацией деловой жизни города, а также ростом инфляции. Объем предложения незначительно увеличится за счет ввода в эксплуатацию ряда объектов С-класса, но качественного изменения рынка в ближайший год не предвидится. В целом для череповецкого рынка офисной недвижимости все еще характерна посткризисная стагнация. Хотя сейчас ставки капитализации находятся на минимальном для этого сегмента уровне, поэтому их дальнейшее снижение маловероятно.

Торговая недвижимость
На данный момент Череповец демонстрирует достаточно высокие для региональных рынков показатели. Насыщенность качественными торговыми площадями составляет 310 кв. м на тысячу человек. Всего в городе насчитывается 15 качественных торговых объектов, при этом большая часть из них относится к разряду продовольственных и промтоварных универмагов. Около 65% современных торговых центров расположено в новом спальном районе – Зашекснинском. На Индустриальный район, являющийся деловым и административным центром города, приходится менее 25% всего предложения. Большинство торговых комплексов не испытывают проблем с арендаторами: уровень вакантных площадей не превышает 10%. При этом базовые ставки аренды для операторов торговой галереи в среднем составляют около 10 тыс. рублей, а для «якорей» – 3,3–4,2 тыс. руб./кв. м в год.
Несмотря на хорошие показатели заполняемости торговых объектов, последствия кризиса все еще отражаются на рынке. Начатое в 2008 году строительство двух крупных торговых комплексов с заявленной площадью в 100 тыс. и 46 тыс. кв. м в данный момент заморожено. За последние два года в эксплуатацию был введен единственный крупный объект – торгово-развлекательный комплекс «Июнь», принадлежащий группе компаний «Регионы».

Средняя ставка капитализации для торговых комплексов Череповца сейчас составляет 8%, поэтому в ближайший год возобновление крупных инвестиционных проектов или приход в город новых игроков не предвидится. Динамика рынка отразится в умеренном росте качественных показателей. Объем предложения торговых площадей существенно не изменится, но уровень вакантных площадей в современных торговых центрах снизится на несколько процентов за счет прихода в город федеральных ритейлеров. Например, уже заявил о выходе на рынок Череповца холдинг «Продовольственная биржа» (развивает сеть дискаунтеров «Полушка»), активно интересуется городом сеть строительных гипермаркетов «Метрика».
Повышение спроса со стороны потенциальных арендаторов приведет к усилению конкуренции между существующими объектами, обновлению и реконструкции устаревших торговых комплексов. Рост арендных ставок возможен в пределах 10–15% в год.

Складская недвижимость
С учетом промышленной направленности Череповца, сегмент складской недвижимости демонстрирует умеренные темпы развития. Рынок складов представлен помещениями классов В, С и D, но большая часть помещений относится к классу С. Если рассматривать только качественное предложение, то на май 2011 года в Череповце насчитывалось около 40 тыс. кв. м качественных складских помещений, расположенных преимущественно в старых спальных районах, причем на класс В приходится 47% общего предложения. Основной объем предложения – это бывшие площади Хладокомбината, реконструируемые компанией «Межрегиональный торговый центр "Северо-Запад"». К началу 2011 года компанией было введено в эксплуатацию 18 тыс. кв. м, до конца года планируется ввести еще около 3 тыс. «квадратов».

Несмотря на постепенное восстановление промышленных рынков и рост спроса на качественные склады класса В, в этом сегменте зафиксирована самая высокая доля вакантных площадей – 17%. Максимальным спросом у арендаторов пользуются складские помещения С-класса, расположенные на границе промышленной зоны и спальных районов и имеющие хорошие подъездные пути. Диапазон арендных ставок на подобные помещения находится в пределах 407–1271 руб., тогда как ставки для складов класса В составляют уже 1220–5593 руб./кв. м в год, в зависимости от назначения помещения.

В целом можно прогнозировать дальнейшее увеличение количества качественных складов за счет реконструкции. Только в первом квартале 2011 года на продажу было выставлено пять складских комплексов класса С, четыре из которых относятся к непрофильным активам ОАО «Северсталь». Растущие потребности городской промышленности формируют спрос в данном сегменте, что в дальнейшем создаст благоприятную почву для привлечения в строительство новых инвесторов.

Спецвыпуск