Уральские контрасты

Если брать средние показатели, то уже сегодня рынок Урала достаточно обеспечен торговыми площадями. Однако, как отмечает Андрей Васюткин, и.о. руководителя отдела исследований и консалтинга «Магазин магазинов» в ассоциации с СB Richard Ellis, если рассматривать крупные города Урала, ощущается большой разрыв в качественных и количественных показателях.  «Безусловным лидером региона на рынке является Екатеринбург – город занимает 5 место среди 35 крупнейших городов РФ по обеспеченности качественными торговыми площадями (после двух столиц, Краснодара и Воронежа). Кроме того, столица Уральского федерального округа является наиболее популярным у международных сетей региональным городом экспансии. Другие крупные города региона характеризуются куда более скромными показателями»,— говорит эксперт.

Рынок столицы Урала соотносится с другими городами региона, примерно так же, как Москва и провинция.  Даже в Челябинске и Тюмени количество торговых площадей на душу населения значительно отстает от Екатеринбурга. Как отмечает Алексей Филимонов, генеральный директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, Екатеринбург имеет один из самых высоких в России показателей обеспеченности населения торговыми площадями – более 1000 кв.м на 1000 жителей. За последние 4 года этот показатель вырос в 3,5 раза. «Этот рывок на рынке торговой недвижимости способствовал развитию ритейла и различных торговых форматов в городе», — предполагает эксперт.
По данным Елены Стрюковой, консультанта отдела региональных проектов Cushman & Wakefield, общий объем рынка качественных торговых центров Екатеринбурга насчитывает 725 000 кв.м. В 2009 – 2010 годах было введено всего 3 новых объекта. В 2011 – 2013 годы планируется ввод 12 объектов торговой недвижимости, общей площадью 220 000  кв. м.

Из этих 12 объектов ведется строительство 8 объектов, 4 – заморожено. Андрей Васюткин располагает несколько отличными данными. По его оценке, в Екатеринбурге на той или иной строительной фазе находятся 5 проектов, крупнейшие из которых – ТРЦ «Радуга-Парк», площадью 56,5 тыс.кв.м GLA и ТРЦ «Кольцовский», арендопригодной площадью 143 тыс.кв.м.

Екатеринбург вызывает серьезный интерес у международных операторов и федеральных игроков, которым нужен большой объем площадей. Это крупные федеральные сети, такие как MediaMarkt (арендуют от 7000 кв.м), операторы развлечений (Синема-Парк (арендуют от 5000-10000 кв.м), крупноформатные магазины одежды и универмаги H&М, New Yorker, Lady and Gentlemen (от 1000-2000 кв.м), а также компании группы Inditex –Zara, Bershka, Stradivarius  и др. (арендуют от 500-1500 кв.м).

Самый качественный рынок Урала
Только половина представленных в городе торговых площадей соответствуют современным критериям качества. Как отмечает Елена Стрюкова на текущий момент из общего числа (около 60 ТЦ) стандартам современного ТЦ отвечает 31.

 «По современным торговым площадям показатель составляет порядка 320 кв.м на 1000 жителей. В этой ситуации интерес будут представлять  высокопрофессиональные ТЦ с качественной маркетинговой концепцией. Соответственно,  интерес потребителей будет распространяться на торговые помещения более высокого качества, а значит, снизится спрос на объекты, которые не соответствуют современным техническим требованиям», —предполагает Алексей Филимонов. Не смотря на это, по его мнению, город в целом не испытывает дефицита торговых площадей.  Схожего мнения придерживается и Елена Стрюкова. «Полагаю, что рынок торговой недвижимости Екатеринбурга – один из самых развитых региональных рынков. Подтверждением тому является высокое качество местных торговых центров. Например, ТЦ Гринвич или Парк Хаус. Продуманная концепция и отличная подборка арендаторов – их отличительные характеристики. Конечно, есть и объекты, концепция которых, очевидно, требует переработки – но это естественный этап развития рынка, на котором ежегодно появляются новые более современные объекты», — замечает эксперт.

За последние два года были введены новые крупные ТРЦ: «Алатырь» (80000 кв.м), «КомсоМОЛЛ» (90400 кв.м). Была введена третья очередь ТРЦ «Гринвич», с вводом которой суммарная площадь торгово-развлекательного центра достигла 157 тыс. кв.м. Планируется реализация проекта торгово-развлекательного центра на ул. Репина общей площадью 113 000 кв.м, особенностью которого будет рекреационная зона с парком семейного отдыха.

С надеждой на дефицит
По оценкам Astera, сегодня в столице Урала торговые центры генерируют достаточную прибыль. В Екатеринбурге отмечается высокая посещаемость и высокий уровень арендных ставок в таких небольших по площади объектах, как Corteo (4900 кв.м) и Покровский Пассаж (4000 кв.м) ориентированных на покупателей с высоким уровнем доходов, и ТЦ Успенский (25000 кв.м), для покупателей с доходом средним. Не менее успешны крупноформатные МЕГА, «Гринвич», «Карнавал», которые имеют качественный состав арендаторов, представленный мировыми и федеральными компаниями и брендами, предоставляющими широкий спектр товаров и услуг, в том числе развлекательных.
Елена Стрюкова отмечает, что новые площади заполняются довольно тяжело. «У новых торговых центров, которые открылись в 2010 и начале 2011 годов есть некоторые трудности с заполняемостью. В среднем по рынку на конец I квартала 2011 года vacancy rate не превышает 10%, что для посткризисного периода и учитывая общий объем торговых площадей в городе – не является высоким показателем», — приводит она статистику.

Сегодня Екатеринбурга характерна высокая конкуренция, причем именно между качественными объектами. «Если говорить о качестве ТЦ, то в этом плане выгодно отличается тот же самый Екатеринбург – здесь концентрация продуманных качественных объектов выше, чем в любом другом городе Урала», — говорит Андрей Васюткин.

Несмотря на это, по мнению Алексея Филимонова,  дисбаланс спроса и предложения уже в конце текущего  года может сыграть в сторону дефицита. «Отсутствие в планах строительства крупных проектов на 2011 г. приведет к снижению уровня вакантности, а затем – к росту арендных ставок на качественные торговые объекты. В этой ситуации строительство новых ТЦ перспективно и выгодно», — делает он неожиданный прогноз.

По его мнению, секрет успеха новых ТЦ на одном из наиболее развитых рынков России кроется в том, что торговые площади неравномерно распределены по городу. В городе есть районы с невысоким уровнем предложения качественных торговых площадей при том, что спрос на них есть. При правильном подходе к выбору участка и соответствующей маркетинговой концепции новые объекты будут востребованы разными игроками рынка, утверждает он.

«Например, для инвесторов  наиболее востребован тот формат, который позволяет обеспечивать долгосрочную доходность проекта и его ликвидность. Инвесторов интересуют объекты  с устойчивыми конкурентными преимуществами, а именно месторасположение объекта и концепция, адекватная данному месту», — развивает идею Алексей Филимонов. Покупатели, напоминает он, предпочитают те торговые объекты, в которых представлены интересные им операторы, предоставляющие товары и услуги удовлетворяющего их качества в необходимом ассортименте. При  этом большим спросом и с той и с другой стороны пользуются ТЦ  с качественной концепцией.

Главное прозрачность
В данный момент активно обсуждается вопрос о классификации торговых центров Екатеринбурга. Мнение экспертов о том насколько целесообразна и объективна может быть подобная классификация разошлись.  «Любой инструмент, который позволяет структурировать рынок недвижимости, сделать его более прозрачным, информацию о характеристиках центра – доступнее – полезен и ведет к развитию рынка. Классификация торговых центров, которая набирает обороты в регионах (Екатеринбург, Казань, Нижний Новгород), является таким инструментом», — считает Елена Стрюкова.

При этом Дмитрий Золин утверждает, что подобную классификацию практически невозможно сделать корректно. «Неправильно сравнивать объекты разного функционального назначения с разной целевой аудиторией: специализированный мебельный торговый центр сильно отличается от «Меги», и по каким параметрам можно адекватно их сравнить, мне совершенно не ясно. Это же не бизнес-центр или гостиница, где параметры можно стандартизировать для всего рынка объектов», — заявляет эксперт. По его мнению, у торгового комплекса в отличие от офисных или гостиничных объектов целевая аудитория не едина: это и b2b (арендаторы), и b2c (покупатели). Отсюда и идут все сложности при попытках классифицировать объекты. По его мнению, гораздо эффективней рейтинг лучших торговых комплексов, который проводится Гильдией Управляющих и Девелоперов. «Методология рейтинга позволяет выявить лучшие объекты, не ранжируя их, то есть не сравнивая по численным показателям арендопригодной площади и т.п», — заявляет эксперт.

Вопрос критериев оценки остается ключевым. «Если говорить о стандартах классификации, разработанной РСТЦ, Ватком и участниками рынка, то совсем небольшая доля объектов в региональных городах отвечает этим параметрам. И, скорее всего, эту классификацию необходимо будет адаптировать под региональные рынки», — говорит Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынков инвестиций и торговых площадей Jones Lang LaSalle.

При этом, по ее мнению, главное здесь не конечные оценки, а готовность собственников сделать свою работу прозрачней. «Классификация ТЦ в Екатеринбурге – это не вопрос своевременности, а готовности и желания собственников раскрывать информацию, так как процесс классификации требует большого количества информации, которая зачастую скрыта за семью печатями. В Екатеринбурге все решалось на уровне правительства города, что, видимо, облегчило процесс», — предполагает она.  

Другие города
Если Екатеринбурге может похвастаться одним из наиболее развитых рынков торговой недвижимости, игрокам которого тесно даже в условиях посткризисного объема, то в других городах ситуация прямо противоположная. «Другие крупные города региона характеризуются куда более скромными показателями. Так, на 1000 жителей Челябинска приходится лишь 130 кв.м качественных торговых площадей, на Тюмень – 210», — рассказывает Андрей Васюткин. Прямым следствием нехватки качественных площадей стало бурное строительство. Так, в Челябинске на завершающей стадии находится один крупный ТРЦ «Родник», площадью 59 тыс.кв.м GLA (объект будет открыт 1 сентября этого года). В 2012 году также планируется открытие еще одного объекта в промышленной столице Урала – ТЦ «Армада», площадью 150 тыс.кв.м.
При этом, девелоперы активны не только в двух других городах-милиониках Урал (Тюмень и Челябинск). «Нехватка торговых центров чувствовалась до кризиса и никуда не исчезла. При этом в городах Урала с населением меньше миллиона нехватка ощущается более остро, чем в миллионниках (исключением здесь является Челябинск, где по-прежнему мало торговых центров)», — говорит Олеся Черданцева. Например, острый дефицит качественных торговых площадей наблюдается в Магнитогорске, где заполняемость существующих объектов близка к 100%. Особенно остро стоит вопрос с крупноформатными площадями – на данный момент ни один из действующих ТЦ не может предложить ритейлерам площади более 3000 кв.м.

В 2012 году здесь ожидается ввод в эксплуатацию ТРЦ «Кристалл» – крупнейшего из заявленных на данный момент торгового объекта Магнитогорска. Всего в Магнитогорске с населением практически полмилиона человек на данный момент, по данным LCMC насчитывается около 180 000 кв.м. торговых площадей в торговых комплексах. По данным экспертов, минимальные базовые арендные ставки в галереях современных торговых центров Магнитогорска во втором квартале 2011 года составляют 28 тыс. руб. за кв. м, для якорей эта сумма составляет – 22 тыс. руб. Максимальные базовые арендные ставки составляют 34 тыс. руб. за кв. м, «якоря» же платят почти столько же – 32 тыс. руб.
Так же начинается строительство в Сургуте. Сейчас Европейский банк реконструкции и развития рассматривает возможность предоставления кредита в размере $63,8 млн ЗАО «Риалрен» на строительство торгово-развлекательного центра «Аура» в Сургуте. Решится вопрос на заседании 12 июля. Общая стоимость проекта составляет 116 млн евро. Планируется строительство ТРЦ площадью 90134 кв.м. – в торговом центре на двух подземных этажах будет размещаться гипермаркет, магазин электроники, кинозал и торговая галерея с ресторанным двориком и паркингом на 2,2 тысячи автомобилей.

Как видим уральский рынок торговой недвижимости  готовится к новому скачку. Развитый рынок Екатеринбурга ожидает работа над качеством ТЦ в условиях жесткой конкурентной борьбы. Остальные же города Урала переживают дефицит торговых площадей и пока озабоченным наращиванием квадратных метров.