Сегодня рынок коммерческой недвижимости Сибири активно выбирается из ямы, в которую скатился несколько лет назад. В регион заходят крупные торговые сети, достраиваются проекты, замороженные в кризис, и даже запускаются новые. Как отмечают эксперты, если и начинать строить в Сибири, то только сейчас, – цены на землю, генподряд достигли своей нижней точки.

В 2011 году ситуация на рынке коммерческой недвижимости Сибири переломилась. Если еще пару лет назад практически все стройки пустовали, а собственники вынуждены были снижать ставки, то сегодня начинается подъем. Как отмечает президент GVA Sawyer Вера Сецкая, несмотря на продолжающийся кризис, активность и девелоперов, и инвесторов растет. Есть примеры иностранных инвестиций, такие как проекты фонда London & Regional Properties в Новосибирске. Достаточно активны и российские инвесторы, которые сегодня готовы покупать, например, действующие торговые центры и инвестировать в строящиеся. По словам Веры Сецкой, GWA Sawyer сейчас ведет подобную сделку в Омске. Наблюдается активность и в других сегментах. Например, в Красноярске управляющей компанией AMAKS Hotels & Resorts только что был приобретен старый отель «Турист», расположенный на Предмостной площади. Там же местными девелоперами заявлены достаточно крупные проекты многофункционального и чисто офисного назначения.

«Международные компании в качестве арендаторов и операторов в основном присутствуют в Новосибирске. Девелоперами преимущественно выступают местные компании. Что касается ставок аренды и цен продажи недвижимости – с начала года наблюдается постепенный рост, речь идет о постепенном возврате к прежнему, докризисному уровню», – говорит Елена Стрюкова, консультант отдела региональных проектов Cushman & Wakefield.

Всемогущий ритейл
Главным показателем развития недвижимости в регионе стал рост экспансии ритейлеров. Планирует открыть третий по счету гипермаркет компания «Ашан», которая подписала договор с ООО «Торговый квартал-Новосибирск» о долгосрочной аренде площади в ТРЦ «Сибирский Молл». Договор заключен на 24 года. В октябре 2011 года компания намерена открыть гипермаркет шаговой доступности «Ашан-Сити». Ритейлер уже представлен в Новосибирске двумя магазинами. Это классический гипермаркет «Ашан» в торговом центре «Мега» и «Ашан-Сити» в торговом центре «Голден Парк», который открылся в 2010 году.

Также в Новосибирске уже начал работу первый Media Markt. Бренд молодежной одежды New Yorker в апреле открыл свой первый магазин в Новосибирске в ТЦ «Аура». Площадь магазина составила более 900 кв.м. В Красноярске Spar International объявила о заключении лицензионного договора с группой компаний «Каравай». По условиям соглашения между сторонами ГК «Каравай» получила эксклюзивное право на использование бренда Spar на территории Красноярского края. По данным компании Astera, в регионе должна появиться торговая сеть Mango, заявившая о готовности открывать магазины в городах с численностью населения от 200 тыс. человек.

Развивается и фастфуд. В Омске сразу три точки собирается открыть американская сеть Carl's Jounior (ранее была представлена только в Петербурге). Потерпевший же неудачу в Омске McDonalds теперь готовится открыть первый за Уралом ресторан сети в Норильске. Он расположится в новом торговом центре «Ника», запуск которого намечен на 2012 год.
Также развивается и промышленность. Knauf строит завод в Иркутске, а PepsiCo заявила о своих намерениях построить распределительный центр в Новосибирске.

«Если рассматривать причины такой активности, то они вполне объяснимы: Новосибирск – третий по величине город в России, уровень дохода населения высокий по сравнению с другими регионами. Кроме того, в Сибири за счет нефтедобычи сформировалась целая плеяда богатых городов-немиллионников с высоким уровнем дохода населения и низким уровнем обеспеченности качественными торговыми площадями (до кризиса девелоперы попросту не успели до них добраться)», – ищет объяснения ситуации Дмитрий Золин.
Вслед за ритейлерами на потенциал Сибири обращают внимание инвесторы и девелоперы. Например, Renaissance Development весной открыла ТРЦ «Аура» (150 000 кв.м) в Новосибирске.

Проклятое наследие кризиса
Впрочем, картина далека от идиллической. «Активность восстанавливается медленно. На рынке еще присутствует множество замороженных проектов. Нам известно о наличии ряда проектов, ожидающих своих инвесторов в Кемерове, Барнауле, Томске» , – рассказывает Елена Стрюкова. В сибирских городах-миллионниках наблюдается достаточно жесткая конкуренция между торговыми центрами. Показательный пример – проблемы, которые испытывает новосибирский ГУМ. За последние полгода из универмага ушел целый ряд арендаторов, опустошив почти 30% площадей, причем процесс опорожнения до сих пор продолжается. Совсем недавно работавший здесь большой магазин компании «Ист-Нова» переехал в ТРЦ «Сан Сити».

А в Красноярске «СистемаРегионМарт» закрыла свой гипермаркет. Причиной закрытия единственного в Красноярске гипермаркета торговой сети «Поляна», расположенного в торгово-развлекательном комплексе «Мега», стало существенное повышение арендной ставки.
В новостных лентах все еще слышны отголоски кризиса — то и дело мелькают увлекательные сообщения о банкротствах и судебных тяжбах. Наиболее яркий и продолжительный сюжет – многосерийное банкротство «Топкниги». Активно стремятся вернуть свое банки. Так, Банк Москвы решил обжаловать вердикт, обязывающий IKEA демонтировать коммуникации ТК «Мега Омск» на участке, заложенном банку предыдущим владельцем.

Как говорится в материалах Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа, суд принял к рассмотрению кассацию ОАО «АКБ «Банк Москвы» на решение по иску омского бизнесмена Данила Картелайнена к ООО «ИКЕА Мос «Торговля и недвижимость». В кассации банк просит отменить апелляционное решение по этому иску, вступившее в силу более года назад: суд по иску Картелайнена обязал ИКЕА демонтировать трубы теплоснабжения ТК «Мега Омск», проходящие по участку бизнесмена, и восстановить плодородный слой почвы.
Картелайнен приобрел участок площадью 43,58 тысячи кв.м в Кировском округе Омска в 2007 году. Земля покупалась под строительство здания для областного финно-угорского культурного центра, который возглавляет бизнесмен. В ноябре 2008-го по участку были проведены коммуникации строящегося ТК «Мега Омск». Спустя месяц после открытия ТК, в августе 2009-го, Картелайнен подал в арбитраж иск о демонтаже коммуникаций. Банк оказался втянут в тяжбу следующим образом: с февраля 2008 года этот участок находился в залоге у Банка Москвы: Картелайнен выступил поручителем ООО «Содис МП» по трехлетнему кредиту в 35 млн рублей, а участок, оцененный банком в 48 млн рублей, стал залогом. Однако кредит «Содис МП» не вернула, а в январе 2010 года обанкротилась. В сентябре 2010 года Кировский райсуд Омска поддержал иск Банка Москвы об обращении взыскания долга на участок. Картелайнен пытался оспорить решение на том основании, что банк без согласования с поручителем поднял ставку по кредиту с 13 до 22% годовых, но в ноябре постановление подтвердила коллегия облсуда.

Другой московский банк, «МДМ», добивается в арбитражном суде Омской области банкротства ЗАО «Торговый дом АТ» и ООО «Бина». Долг предприятий перед банком по кредитам составляет 60 млн рублей.

Офисы достраиваются и продаются
На офисном рынке не прекращается строительство. Крупные объекты продолжают переходить из рук в руки. Главным образом это покупки под себя. Самая громкая – покупка Сибирским банком Сбербанка России бизнес-центра в левобережной части Новосибирска. Впрочем, стоит отметить, что бывший собственник – строительный концерн «Сибирь» отдал БЦ банку в счет долга.

Также достраиваются старые проекты. «Девелоперы, чьи проекты были начаты еще до кризиса, вынуждены их продолжать, и с этими целями активно ищут либо соинвесторов, либо кредитные деньги, которые сегодня предлагаются банками, но которые, к сожалению, не так легко получить из-за усилившейся требовательности банков к самому проекту и к механизмам гарантий и обеспечений», – говорит Вера Сецкая.
Например, в Новосибирске в мае открылся многофункциональный комплекс «Сан Сити» на площади Карла Маркса. Общая площадь комплекса составляет 90 тысяч кв.м, из них офисная часть – 20 тысяч кв.м, торговый центр – 44 тысяч кв.м.

Компания «Байт» сдала БЦ «Байт-Саба» на ул. Владимировская. Это здание переменной этажности (5–9 этажей) площадью 7,8 тысячи кв.м. Затраты на проект составили 200 млн руб., компания надеется окупить их за семь лет. Запущен проект был еще до кризиса, в 2007 году.
Что самое интересное, стали заявляться новые проекты. Так, ОАО «Акционерная компания «Омскагрегат» намерено построить в историческом центре Омска многофункциональный комплекс с гостиницей общей площадью 15 тысяч кв.м. По мнению Веры Сецкой, кризис только облагородил СФО и повлиял на сами концепции новых проектов. «Застройщикам приходится более тщательно относиться к маркетингу, к изучению емкости рынка и тенденций спроса на рынке, в чем им, безусловно, могут помочь профессиональные консультанты», – говорит она. Глава GWA Sawyer рекомендует тщательно анализировать масштабы проекта. «Даже до кризиса гигантомания не оправдывала себя в регионах. Мы знаем примеры в Новосибирске и в Омске, когда современные бизнес-центры оставались длительное время незаполненными из-за слишком большого количества построенных помещений или слишком высоких арендных ставок. Сегодня же особенно рекомендуется строго фазировать проекты и выверять заявляемые масштабы и коммерческие условия на базе маркетинговых исследований и прогнозов», – говорит она.

Как никогда удобно
В настоящее время, как отмечают эксперты, в Сибири сложились очень выгодные условия для развития новых проектов в сфере коммерческой недвижимости. Как считает Вера Сецкая, проект с нуля, если есть финансирование, следует начинать именно сегодня. Повсеместно упали цены на землю. «Предлагаются интересные земельные участки, более того, собственники участков часто готовы не продавать их, а входить землей в проект, что значительно снижает объемы требуемой ликвидности. Однако возникает вопрос дальнейшего партнерства с собственником земельного участка , который не всегда приемлем для ключевого инвестора», – отмечает Вера Сецкая. «В конце 2010 года рынок земли достиг своего ценового дна. И сейчас на рынке еще есть земельные участки с хорошим расположением и наличием коммуникаций по приемлемым ценам», – вторит ей Елена Стрюкова. Впрочем, пока желающих вкладываться в сибирскую землю совсем немного. Как отмечают эксперты, рынка земли как такового в Сибири практически нет. Землей заниматься неинтересно, поскольку она ничего не стоит. Яркий пример – в Омской области в поселке Дружино никак не могут найти покупателя на участок площадью 24 га, принадлежащий обанкротившейся компании «СтримЛогистик». Землю продают за долги. Начальная стоимость участка – 13,5 млн руб. В течение месяца цена будет снижаться на 3% ежедневно. Старые хозяева собирались построить здесь индустриальный парк «Радужный» с логистическим парком класса «А», складами, инфраструктурой для обслуживания грузопотока и гостиницей. Стоимость парка оценивалась в $300 млн. Участок пытались продать с торгов уже дважды, сначала за 15 млн руб., а затем по рыночной цене, но покупателей так и не удалось найти. Теперь желающих ищут в форме публичного предложения. Как отмечает Елена Стрюкова, земельный коммерческий рынок, как наиболее инертный, традиционно запаздывает за общим оживлением экономической ситуации.

Еще один плюс – открытая позиция местных властей, ставших в условиях кризиса достаточно лояльными бизнесу. «Каждый случай и проект индивидуален, но в целом, безусловно, можно говорить об активной поддержке проектов городскими и краевыми администрациями, вплоть до проектов государственно-частного партнерства. В Красноярске, где мы работаем, мы, например, поддержали обращение группы застройщиков смежных территорий к городской администрации с просьбой оказать содействие в разработке проектов планировки крупных территорий за счет бюджетных средств», – рассказывает Вера Сецкая.

Также достаточно дешев сегодня генподряд. Как говорит Вера Сецкая, у профессиональных девелоперов диалог с генподрядчиками всегда выстраивается на основе прозрачного тендера, критерием которого является не только цена, но и масса других условий, включая опыт, профессионализм, возможность предоставления гарантий, опыт работы в конкретном регионе. При этом сегодня зачастую местные строительные компании могут успешно конкурировать с международными. «Безусловно, местные игроки имеют абсолютно равные шансы с международными компаниями, а очень часто – преимущество, так как далеко не каждый международный подрядчик имеет ресурсы и возможности для мобилизации в отдаленных регионах, в частности в Сибири», – утверждает Вера Сецкая. Впрочем, стоит отметить, цены на подобные услуги начали расти.

Сегодня сибирский рынок достаточно удобен для инвестиций. Однако заметную активность пока проявляют только ритейлеры, традиционно наиболее мобильная группа игроков рынка коммерческой недвижимости. Заметная деятельность девелоперов и инвестором является прямым следствием кризиса. Объекты продаются в счет долга, а выходящие на рынок здания были заложены еще до кризиса и достраиваются за счет предельной мобилизации ресурсов. Как видим, почва для новых инвестиций достаточно зыбкая. Сегодня перед девелоперами и инвесторами стоит дилемма: или рискнуть и вложиться сейчас, пока условия для работы еще крайне мягкие, или подождать, пока ситуация стабилизируется, но цена строительства уже будет далека от кризисной.

Загрузка...