Производственная необходимость

За этот год в Поволжье и ЦФО снова наметился интерес к масштабным проектам индустриальной недвижимости. Как отмечает Андрей Танцуев, руководитель проектов, отдел стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis, сегодня со стороны заказчиков и арендаторов есть большая заинтересованность в индустриальных площадях. Ажиотажа, по его мнению, не видно только из-за того, что в России высоки риски для инвесторов. «Строят только в тех регионах, которые проявили себя. Там рынок активно развивается», – заключает эксперт. По его мнению, особо следует выделить опыт Липецка и Казани, где в особых экономических зонах – «Липецк» и «Алабуга» – развиваются индустриальные парки, которые смогли привлечь несколько десятков крупных производителей.
Сегодня в Поволжье и Центральном федеральном округе есть ряд уже известных индустриальных городов, где успешно развиваются производственные проекты – Казань, Липецк, Калуга. С начала этого года о себе заявили и новые игроки рынка индустриальной недвижимости. Так, компания GVA Sawyer  получила заказ от администрации Ярославской области на разработку концепции развития проекта строительства индустриального парка «Новоселки», расположенного на пересечении федеральных трасс А113 (Ярославль–Кострома) и М8 (Москва-Ярославль). Проектируемая территория состоит из трех участков общей площадью 480 га (211, 194, 75 га  каждый).  Разработка концепции включает в себя исследования по формированию маркетинговой концепции застройки территории, бенчмарк-анализ (выявление примеров эффективного функционирования конкурентов с целью улучшения собственной работы), опрос потенциальных резидентов парка. На данный момент в рамках разработки концепции уже проведены бенчмарк-анализ индустриальных парков центральной России, опрос потенциальных резидентов индустриального парка. Сейчас завершается маркетинговый анализ рынка земли производственно-складского назначения и формируются рекомендации для проектирования дизайн-идеи мастерплана застройки территории.
Также форсируются проекты, приостановленные в кризис. Например, в Ульяновске еще в 2008 году была создана промышленная зона «Заволжье» площадью 500 га. Проект реализуется при господдержке за счет ассигнований инвестфонда России, областного и городского бюджетов. В феврале 2011 года было принято решение о необходимости разработки проекта планировки территории промзоны. По итогам конкурса право на разработку получила международная компания Assmann Beraten + Planen, имеющая многолетний опыт планирования территорий промышленных предприятий в России и за рубежом.
Инвестиционным проектом предусмотрено размещение на промышленной зоне «Заволжье» около 30 предприятий с созданием более 3 тысяч новых рабочих мест. В данное время резидентами промзоны являются международные компании Mars и SABMiller. В апреле промзона получила сертификат от Ассоциации индустриальных парков России, который признан министерством экономического развития РФ. Как утверждает  представитель управляющей компании, можно «с почти 100% уверенностью сказать, что особо опасные предприятия на территории промзоны размещаться не будут».

Главные арендаторы
«Потенциальными арендаторами промышленных парков являются предприятия приборостроения, крупного машиностроения, сектора производства стройматериалов и конструкций», – отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга компании GVA Sawyer.

Достаточно большой интерес сегодня наблюдается со стороны западных компаний, которые составляют значительную долю арендаторов в современных индустриальных парках. «Западные компании всегда заинтересованы в работе в России. Это крупный рынок. Причем по уровню обеспечения бытовой техникой и многими другими продуктами мы сильно отстаем от Европы», – отмечает Андрей Танцуев. По его словам,  большой рынок сбыта – главный магнит притягивающий западные корпорации. Государственные преференции влияют на приток компаний в Поволжье гораздо меньше. «Законы законами, но между тем, что декларируется, и воплощением в жизнь существует большая разница», – утверждает эксперт. По его словам, также не всегда весомым преимуществом является рабочая сила. «Надо смотреть на производство. В металлургии рабочая сила в Поволжье дешевле, чем в Европе. И это действительно важный фактор, который может привлечь крупные компании. Есть ряд областей, например, производство игрушек или ювелирных украшений, где стоимость рабочей силы не является важным фактором, влияющим на конечную цену продукта. Поэтому ювелирные украшения проще производить в Европе», – рассуждает Андрей Танцуев.

По его мнению, развивая производство здесь, западные компании главным образом планируют упростить логистику. Другие перечисленные выше аспекты тоже могут быть важны, но имеют уже второстепенное значение.
Как бы то ни было, сегодня наблюдается отчетливый интерес к развитию производства в России со стороны западных компаний. Причем наряду с представителями легкой промышленности, производителями бытовой техники и продуктов питания, работать здесь начинают такие серьезные отрасли, как металлургия, химическое производство, строительная отрасль и т.п. Сегодня мы видим, как крупные западные производители начинают развивать свое производство в центральных областях России. Например, недавно меморандум о намерениях подписали губернатор Ульяновской области Сергей Морозов, председатель правления Gildemeister AG Рюдигер Капица и генеральный директор ОАО «Корпорация развития Ульяновской области» Дмитрий Рябов. Согласно меморандуму немецкая компания Gildemeister AG (крупнейший производитель станков в Германии и мире, ведущий производитель токарных и фрезерных станков с ЧПУ) намерена построить станкостроительное производство, стоимостью 20 млн евро, на территории региональной промышленной зоны «Заволжье».Начало реализации проекта запланировано на конец 2011 года. Предполагаемый срок строительства от шести до девяти месяцев. На заводе будет создано примерно 200 рабочих мест.

Старые промзоны
Как отмечают эксперты, подобные крупные проекты достаточно интересны девелоперам. По словам Владислава Фадеева,  это сложный, но интересный бизнес.
Действительно, в  реализации подобные проекты по понятным причинам достаточно сложны. Масштаб промзон требует значительных расходов и терпения. Ключевым вопросом остается развитие инфраструктуры, подключение сетей. Как справедливо замечает Андрей Танцуев, сегодня арендаторам интересна только земля с полностью подведенными коммуникациями. Понятно, что требования со стороны заказчиков могут существенно различаться. «Если мы будем говорить, например, о металлургии и производстве супов там требования совершенно разные. У каждого предприятия свои требования к воде, газу, электричеству», – рассуждает Андрей Танцуев. Согласен с ним и Владислав Фадеев. «В каждом из секторов есть свои приоритеты по характеристикам индустриального парка. Кому-то важны, прежде всего, предельные инженерные мощности, кому-то – наличие кадрового ресурса поблизости», – говорит эксперт.
В любом случае обеспечение территории необходимыми мощностями – достаточно сложная задача для девелопера.  Стандартный путь – работа в тесном контакте с представителями администрации, которые берут на себя вопросы, связанные с подведением коммуникации. Есть, впрочем, и примеры более  оригинальных решений. Например, индустриальный парк Биек Тау имеет на своей территории электроподстанцию, которая сама продает электроэнергию арендаторам.

Как отмечает Андрей Танцуев, крупные проекты имеют гораздо больше шансов дойти до финишной прямой, чем небольшие. «Нужны крупные проекты. Неважно, идет ли речь об отдельном производстве или о развитии индустриального парка.  Реализация крупных проектов всегда вызывает интерес. На участок в тысячу гектаров коммуникации подвести будет проще, чем на какое-то небольшое производство», – полагает эксперт.

Любопытно, что, по словам Андрея Танцуева, старые промышленные зоны девелоперы практически не используют для создания новых индустриальных предприятий, несмотря на то, что они в свое время были с лихвой обеспечены и электричеством, и водой. «Такого рода редевелопмента я не знаю. Старые промзоны обычно если и становятся объектом редевелопмента, то кардинально меняют свое назначение – чаще всего их  превращают в офисы. Новые индустриальные парки девелоперы предпочитают строить с нуля», – говорит эксперт.
Впрочем, Владислав Фадеев придерживается другого мнения. «Достаточно много примеров создания промзон на базе существующих предприятий. Эти примеры есть и в Московской, и в Ивановской, и в Ульяновской областях. В этом случае, как правило, есть крупный якорный арендатор (старое предприятие), а освободившиеся площади сдаются в аренду или продаются», – утверждает он.

Административный пряник
Неудивительно, что в большинстве случаев подобные проекты реализуются при деятельном участии государства. В первую очередь, подобное участие видно в помощи при развитии инфраструктуры. Например, общий объем бюджетных инвестиций в инфраструктуру промзоны «Заволжье» составил 734,8 млн рублей. При этом, как отмечает Владислав Фадеев, государство активно участвует в проектах greenfield. В Brownfield-проектах государство менее заметно. Впрочем, в большинстве случаев участие государства в Brownfield-проектах и востребовано меньше.

«Есть проблема с получением разрешений и прочего. Конечно, без поддержки властей инвестору очень сложно что-то сделать», – резонно замечает Андрей Танцуев. Если говорить об индустриальных парках, расположенных в ОЭЗ, то среди прочего здесь можно выделить ряд преференций, призванных привлечь арендаторов:
 - На территории ОЭЗ действует режим свободной таможенной зоны.
 - Иностранные товары ввозятся без взимания таможенных пошлин и НДС.
 - Освобождение резидентов ОЭЗ от налогов на имущество организации в течение 5 лет.
 - Освобождение резидентов ОЭЗ от налогов на транспорт организации в течение 5 лет.
 - Другие налоговые послабления в плане налогов на прибыль, возможности применения специального коэффициента к амортизации основных средств и т. п.
«Последние тенденции показывают, что спрос на подобные проекты есть, однако многое упирается в характеристики и цены», –
 отмечает Владислав Фадеев.
Действительно, сегодня виден отчетливый интерес со стороны крупных производственных компаний к работе в Поволжье и центральных областях России. Для Поволжья и ЦФО  одним из главных трендов развитие индустриальных парков  стало уже в 2010 года. 2011 году активность еще более возросла. Однако вряд ли можно говорить о том, что в ближайшее время конкуренция между девелоперами в этом сегменте значительно повысится. Это достаточно сложный сегмент рынка, причем сроки окупаемости здесь не самые высокие.