Города большого Урала переживают активный рост сектора коммерческой недвижимости. Лидерами по объему и вводу новых торговых, офисных и складских площадей традиционно являются города-миллионники, однако основные трудности, с которыми сталкиваются участники рынков, одинаковы для всех городов. Например, эксперты из разных городов единодушны во мнении, что на рынке ощущается острая нехватка профессиональных управляющих компаний. Кроме того, специалисты рынка отмечают интерес со стороны крупных российских и именитых иностранных игроков к уральским проектам в сфере коммерческой недвижимости. Об этом и многом другом в рамках блиц-опроса рассказывают девелоперы, консультанты, застройщики и управляющие.

Виктор Лебедев, генеральный директор ЗАО «Энергоинвест»
(г. Челябинск)

- Какие знаковые проекты коммерческой недвижимости реализуются сегодня в городе?
– Буквально 3–4 года назад Челябинск не мог похвастаться коммерческими объектами, в которых ведущие компании могли бы достойно «жить» и развивать свой бизнес. Сейчас в городе возведено несколько проектов, которые вызывают интерес не только у предпринимателей Челябинска и Челябинской области, но и у ведущих компаний Екатеринбурга, Санкт-Петербурга и Москвы. Достойное место среди таких объектов недвижимости занимают строения в составе крупномасштабного проекта делового квартала «Парк офисов».
Деловой квартал «Парк офисов» уникален своим месторасположением, он находится в историческом центре Челябинска. Все бизнес-дома здесь выполнены в архитектурном стиле модерн начала XX века и регламентированы по уровню высотности. В рамках проекта с 2005 года успешно функционирует бизнес-дом «Славянский». В настоящее время ведутся заключительные работы в БД «Петровский» и начато строительство бизнес-дома «Павловский» (ул. Труда, 82).
В ближайшие несколько лет в рамках проекта делового квартала «Парк офисов» появятся многофункциональные строения различного уровня сложности, такие как БД «Павловский» (5 тыс. кв. м, ввод в эксплуатацию в 2007 году), БД «Михайловский» (20 тыс. кв. м, 2008–2009 гг.), БД «Александровский» (10 тыс. кв. м, 2009–2010 гг.). Все они разместятся на улице Труда вдоль набережной реки Миасс. Благодаря комплексной застройке еще недавно заброшенная и унылая улица вернет себе былое величие.
Архитектурной доминантой в проекте «Парк офисов» будет многофункциональный комплекс по ул. Свободы – общественно-деловой центр «Персей». В его составе предполагаются офисные помещения, предприятия сферы услуг, торгово-досуговые площади, спортивная зона. Объект обещает стать очень красивым и перспективным, сейчас по нему ведется проектная работа.
Среди других объектов, строящихся в Челябинске, особого внимания заслуживает здание «Челябинск-Сити», расположенное на пешеходной части ул. Кирова. Для города это знаковый объект, который выделяется на фоне исторической застройки.

- Какие факторы способствуют развитию крупномасштабных проектов в городе? Какие препятствуют?
– Развитию крупномасштабных проектов в любом городе, и Челябинск в этом смысле не исключение, способствует высокий рейтинг города, его инвестиционная привлекательность. Это собирательные характеристики, они формируются под влиянием множества факторов: уровень товарооборота, численность и динамика роста населения, покупательская способность населения, уровень производства, ресурсно-сырьевой потенциал, административное регулирование, нормативно-правовое поле, территориальное зонирование города и многое другое. Одна из главных ролей в повышении инвестиционной привлекательности отводится администрации города и области, немаловажное значение имеет и бизнес-сообщество города.
Однако все те факторы, которые способствуют появлению новых масштабных проектов, в случае их негативного воздействия будут тормозить этот процесс. В отношении Челябинска прежде всего необходимо отметить ограниченный потенциал свободных площадок, подходящих для больших проектов. С крупными проектами планировали зайти Metro Cash&Carry и IKEA, но так и не смогли разместиться непосредственно в Челябинске. Имеющийся задел земельных участков позволит лишь на ближайшие год-два сохранить запланированные темпы роста ввода в эксплуатацию объектов недвижимости.
Большое значение имеют также условия предоставления земельных участков – речь идет об аукционах. Насколько мне известно, положение об аукционах уже разработано, и уже состоялись первые аукционы. В рамках законодательства они проводятся без инженерной подготовки участков, имея лишь предварительные технические условия. При этом инженерные вопросы приходится решать параллельно с процессом строительства. Но это полумера, так называемый промежуточный вариант. В дальнейшем площадку к аукциону будут готовить полностью, со всем инженерным обеспечением (подведение воды и тепла, энергоснабжение, транспортные развязки и маршруты, социальная инфраструктура). Однако это потребует много времени и финансовых средств.
Кроме того, можно говорить и о возможностях и ограничениях более высокого порядка – федеральных законах и актах в области строительства, регламентирующих, кроме всего прочего, и инструменты финансирования. На эту тему ведется много дискуссий, обсуждается возрастающая роль банков. В таких условиях остается рассчитывать на появление новых и, надеюсь, дешевых инструментов финансирования. За последний год заметно активизировались кредитные учреждения, в том числе и иностранные. Уже сейчас они идут на южноуральский рынок для инвестирования строительства. Примером может служить Внешторгбанк, второй по величине банк России, – он стал участником строительной отрасли, инвестировав в нее миллиард долларов.

Рустам Хабибуллин, Генеральный директор ЗАО “Управляющая компания “АССО-строй” (г. Ижевск)

- С какими трудностями сталкиваются собственники объектов коммерческой недвижимости в Ижевске?
– Поскольку рынок коммерческой недвижимости Ижевска находится в стадии становления, одной из основных трудностей следует признать несформированность рынка услуг управляющих компаний. Несмотря на рост торговых, офисных и производственно-складских площадей, сосредоточенных в том числе и в специализированных бизнес-центрах, в городе слабо представлены профессиональные игроки рынка.
Еще одной проблемой следует признать отсутствие достоверной и оперативной информации о рынке коммерческой недвижимости. В настоящее время ни государственные, ни коммерческие структуры, в том числе и собственники объектов недвижимости, в полной мере не знают о состоянии и тенденциях его развития. Следовательно, повышаются риски при реализации долгосрочных проектов, снижаются возможности привлечения средств внешних инвесторов. В то же время в силу возрастающей конкуренции на рынке недвижимости и, как следствие, закрытости и обособленности основных действующих субъектов попытки отдельных компаний внедрить систему постоянно действующего мониторинга основных сегментов рынка оказываются безуспешными.

- Насколько в городе развит рынок купли-продажи объектов?
– Необходимо подчеркнуть, что рынок недвижимости Ижевска в основном представлен бывшими производственными корпусами, реконструированными административными зданиями советской эпохи и помещениями на первых этажах жилых домов. Несмотря на то что, по оценкам экспертов, рынок коммерческой недвижимости достаточно разрознен и до сих пор окончательно не сложился, спрос на офисные помещения, торговые площади и производственно-складские объекты в Ижевске достаточно велик. При этом купля-продажа объектов коммерческой недвижимости носит в городе более массовый и системный характер. В отличие от аренды, которая осуществляется преимущественно с помощью личных связей, без посредничества специалистов.
В настоящее время на рынке присутствуют три ярко выраженные категории покупателей коммерческой недвижимости. Представители первой скупают площади с целью дальнейшей сдачи ее в аренду. Вторая группа заинтересована в реконструкции приобретаемых помещений, чтобы в дальнейшем перепродать их по более высокой цене. Наконец, третья категория покупает недвижимость для собственных нужд.
Одной из особенностей рынка купли-продажи объектов коммерческой недвижимости, в первую очередь офисной, является то, что в Ижевске отсутствует предложение готовых помещений небольшой площади на продажу. Как следствие – высокая популярность торговых и офисных комплексов, находящихся на этапе проектирования и строительства. По словам риелторов, площади в них распродаются задолго до ввода объекта в эксплуатацию.
Цокольные помещения, а также помещения на первых этажах жилых домов также пользуются повышенным спросом среди покупателей. Средняя цена продажи коммерческого квадратного метра в Ижевске в настоящее время составляет 34,4 тыс. руб. Официально зарегистрированный рекорд – чуть более 104 тыс. руб. было заплачено за каждый из 170 кв. м нежилого помещения на первом этаже одного из домов по улице Пушкинской, которая входит в так называемый «золотой квартал».

Евгений Мельников, заместитель генерального директора по коммерции ЗАО «Олипс»
(г. Екатеринбург)

- Как вы считаете, насколько востребованы услуги управляющих компаний собственниками объектов коммерческой недвижимости в регионе?
– Организация стабильной работы объекта коммерческой недвижимости связана с множеством трудностей. К числу проблемных вопросов можно смело отнести отсутствие опыта технической эксплуатации крупных зданий, инженерно-технического обеспечения, сложности в работе с арендаторами. И это еще далеко не все. Главная проблема, с которой зачастую сталкивается собственник, – отсутствие четкого стратегического плана по увеличению рыночной стоимости объекта. Попытка сделать все самостоятельно приводит к увеличению как временных, так и материальных затрат.
Сегодня собственники признают неэффективность такого подхода, поэтому на рынке недвижимости резко возрос спрос на профессиональные управляющие компании. Обращение к услугам такой компании гарантирует собственникам увеличение доходов, снижение рисков при эксплуатации зданий и максимальную капитализацию объектов недвижимости.

- В чем, по-вашему, заключаются преимущества и недостатки работы с иностранными специалистами?
– Основное отличие западных специалистов от их российских коллег – в умении применять новейшие материалы, которые еще не были освоены на российском строительном рынке. Ведь ни для кого не секрет, что западные технологии намного опережают наши. Кроме того, обладая большим опытом в области коммерческой недвижимости, иностранный архитектор может значительно повысить функциональность здания и увеличить полезную площадь. Участие же в проекте известного зарубежного архитектора становится для девелопера важным инструментом маркетинговой политики. Однако существуют трудности в привлечении иностранных проектировщиков: как правило, они не знакомы с российским градостроительным законодательством, что существенно усложняет процесс согласования и утверждения проекта.
У компании «Олипс» есть опыт работы с иностранными специалистами. Например, все интерьеры нового торгово-развлекательного центра «Магнит», который расположится в Екатеринбурге на пересечении улиц Студенческая и Блюхера, спроектированы группой дизайнеров из Финляндии. Сотрудничество с ними позволило создать оригинальные и качественные решения в оформлении центра и сделать его абсолютно не похожим на другие торгово-развлекательные объекты.

Ринат Гилязетдинов, заместитель генерального директора ООО «Комплексные системы управления» (г. Уфа)

- Что необходимо рынку для успешного развития?
– Рынок недвижимости – это часть экономики региона со своими правилами игры и закономерностями. Для его успешного развития необходимы политическая стабильность, инвестиции и квалифицированные кадры.
Дальнейшее развитие рынка коммерческой недвижимости в Уфе связано с реальным вовлечением в гражданский оборот земельных участков, освоением промышленных зон и бизнес-ипотекой.

- На какой стадии развития сегодня находится рынок коммерческой недвижимости Уфы?
– Рынок коммерческой недвижимости Уфы сегодня находится на стадии становления, затем должен последовать этап качественного роста.
Экономика региона активно развивается, наблюдается устойчивый рост потребительской активности населения. Девелоперские и инвестиционные структуры проявляют интерес к рынку коммерческой недвижимости, что особенно заметно в его торговом сегменте. Здесь сегодня наблюдается наибольшая инвестиционная активность как со стороны местных предпринимателей, так и со стороны федеральных сетей, крупных иностранных компаний.
В 2006 году шведская IKEA приступила к реализации проекта по строительству ТРК «Мега» общей площадью 140 тыс. кв. м. Инвестиции в проект оцениваются в $150 млн. Австрийская инвестиционная компания Meinl European Land намерена открыть в Уфе на участке площадью 10 га ТРЦ Park House. Пермский холдинг «ЭКС» приступил к возведению в центре Уфы ТРК «СемьЯ», в составе которого планируется открытие гипермаркетов «Перекресток» и «Мир», мультиплекса «СинемаПарк».
В части офисной недвижимости рынок развивается достаточно медленно, несмотря на повышенный спрос на качественные офисные помещения. В 2006 году прогнозируется объем нового строительства и реконструкции офисных помещений класса А и В на уровне 60–70 тыс. кв. м.

Валерий Ананьев, генеральный директор «Атомстройкомплекс»
(г. Екатеринбург)

- Работают ли девелоперы Екатеринбурга с иностранными архитекторами?
– Уральская горно-металлургическая компания (УГМК) – девелопер многофункционального комплекса «Сити», одного из наиболее интересных проектов в городе – успешно сотрудничает с иностранными архитекторами. Концепция комплекса, который, в частности, включает в себя гостиничные площади, была разработана французской строительной компаний Bouyges. Кроме того, известно, что группа компаний «Ренова» планирует возводить с участием иностранных компаний целый микрорайон в Екатеринбурге.

- Оцените, пожалуйста, динамику стоимости строительства за последний год?
– Стоимость строительства в последнее время растет. На мой взгляд, этому есть резонные объяснения. Во-первых, увеличивается зарплата рабочих, повышается стоимость строительных материалов, дорожает цемент, арматура, топливо, транспорт, энергия. Во-вторых, растет стоимость земли, и очень динамично, так как в городе практически нет площадок, готовых под застройку. Прежде чем начать стройку, нужно «притащить» на участок сети, сделать дороги, заплатить за подключение к сетям, организовать водовод и канализацию, заплатить добровольные отчисления на инфраструктуру. Именно эти затраты объективно увеличивают стоимость квадратного метра.