Решение Президента России Дмитрия Медведева о создании столичного федерального округа продолжает активно обсуждаться в экспертных кругах. Это решение может не только самым радикальным образом сказаться на рынке недвижимости в Московском регионе, но и иметь далеко идущие последствия для всего рынка недвижимости в стране.

Расширение границ Москвы и создание столичного федерального округа, предложенные президентом РФ Дмитрием Медведевым, создадут новый центр притяжения инвестиций и потребуют создания новой инфраструктуры. Данную позицию разделяет и мэр Москвы Сергей Собянин. «Чтобы улучшить развитие Московского мегаполиса, для целей финансового центра и просто облегчить жизнь огромному числу людей может быть также рассмотрен вопрос о расширении границ Москвы. То есть о создании «столичного федерального округа», выходящего за традиционные границы Москвы. Причем с переносом за эти границы значительной доли административных функций федерального уровня и, соответственно, государственных учреждений», – заявил он.

В последние недели планы по расширению Москвы на юго-запад стали принимать конкретные черты: Собянин представил Дмитрию Медведеву детальный план освоения новых территорий, правительство Москвы опубликовало новую карту города, согласно которой территория Москвы увеличится не на 144 тыс. га, а уже на 160 тыс. га. Однако создание столичного округа несет и серьезные опасности для инвесторов и девелоперов.

Уход инвестиций
Деньги и инвесторы всегда следуют за властью. Уникальность и привлекательность рынка недвижимости Москвы в большой степени базируется на том, что в границах МКАД находится подавляющее число органов госвласти и крупнейших игроков сырьевого и финансового рынка. Если же основные госучреждения будут выведены за МКАД, крупный бизнес неизбежно последует в том же направлении.
Как следствие, в достаточно близкой перспективе можно ожидать появления на столичном рынке большого количества предложений в офисной недвижимости класса А, которая будет освобождена последовавшими за властью игроками.

На рынке с избыточным предложением неизбежно начнется пересмотр бизнес-планов крупных инвесторов. Проекты, которые еще вчера казались весьма прибыльными, могут потерять свою привлекательность. Кроме того, возможное введение льготного налогового режима для инвесторов и застройщиков в новом столичном округе могут усилить процесс ухода инвестиций из «исторической» Москвы.

Весьма негативно на инвестиционной привлекательности «исторической» Москвы отразится и решение о создании Международного финансового центра в Сколково. Распоряжение правительства Москвы от 7 августа 2008 г. № 1801-РП «О первоочередных мерах по развитию Москвы как национального и международного центра финансовых услуг» определяет этот проект как один из приоритетов градостроительной политики Москвы, под него планировалось выделение значительных бюджетных средств. Но за прошедшие почти три года так и не была создана инфраструктура для создания реального действующего МФЦ, что, видимо, и стало одной из основных причин переноса планируемого МФЦ за рамки «исторической Москвы».

Если же федеральные власти решат самостоятельно финансировать создание инфраструктуры столичного федерального округа, вряд ли частные инвесторы захотят рисковать своими средствами для финансирования неприоритетных для сегодняшней России проектов в «исторической Москве» (как федеральные, так и московские власти не раз заявляли, что развитие территорий столичного федерального округа будет осуществляться в основном за счет частных средств и государство возьмет на себя в основном развитие коммуникаций).

Дороги и склады
Столичные власти имели весьма амбициозные планы по развитию и реконструкции транспортной инфраструктуры в Москве на ближайшие годы.

Планировалась реконструкция Варшавского, Каширского, Можайского, Рублевского шоссе, Рязанского, Волгоградского проспектов, Ленинградское шоссе от пересечения с МКАД до аэропорта «Шереметьево».
Если бы планы столичных властей по дорожной инфраструктуре были бы выполнены хотя бы частично, это самым благоприятным образом сказалось бы на состоянии дорожного движения в Москве и, как следствие, привело бы к притоку новых инвестиций как в жилую, так и коммерческую недвижимость.

Инвесторы много охотнее вкладываются в комфортный город, который становится полюсом притяжения для платежеспособных клиентов.
Однако сейчас грандиозные и столь ожидаемые планы столичных властей по улучшения дорожной ситуации оказываются под вопросом. Новое размещение органов госвласти и их нормальное функционирование потребуют перераспределения денег на дорожное строительство и в первую очередь за счет сокращения финансирования дорожных проектов в Москве.

Сергей Собянин в одном из недавних интервью заявил, что все планы московского правительства по реконструкции магистралей остаются в силе. Однако он не уточнил источники финансирования данных проектов (ранее московский мэр обещал удвоить финансирование на дорожное строительство в Москве). Между тем эти расходы продолжают снижаться: в 2007 году объем затрат на дорожно-мостовое строительство в Москве составил в 65,5 млрд рублей, а в 2010-м – около 40 млрд рублей.

Ускоренная прокладка новых магистралей и реконструкция старых в ближнем Подмосковье может серьезно сказаться на перспективах логистического бизнеса: планируемые под строительство новых складских комплексов участки могут попасть в полосу отчуждения строящихся и реконструируемых автомагистралей.

Пока власти Московской области настаивают на создании вокруг новых магистралей (прежде всего вокруг Центральной кольцевой автодороги – ЦКАД) шестикилометровой зоны отчуждения для обслуживания автомагистралей и создания новой инфраструктуры. В среднесрочной перспективе можно ожидать принятия мер для вывода складских комплексов за пределы нового столичного федерального округа, как раньше это произошло в «исторической» Москве.

Земля
Правовой режим оборота земли достаточно сильно отличается в Москве и Московской области. Так, в Москве практически невозможно получить землю в собственность, в области этот институт развит достаточно широко. Весьма серьезные расхождения есть и в порядке регулирования аренды земельных участков.

Все это привело к различиям в традициях девелоперского бизнеса в Москве и области: в области девелоперу сложнее подключиться к сетям, приходится больше средств вкладывать в развитие окружающей инфраструктуры, строительство социальных объектов, но, с другой стороны, легче получить участок и оформить разрешительную документацию.

Кроме того, новые проекты по обустройству органов госвласти, выводимых из Москвы, потребуют вовлечения в оборот земель сельхозназначения, что вызовет необходимость принятия решений на уровне Правительства России. Этот процесс может занять до года времени, что может существенно сказаться на темпах реализации новых проектов в столичном федеральном округе.
Для развития девелоперского бизнеса в создаваемом столичном федеральном округе существует еще одна весьма реальная угроза – отвлечение средств из реальных строительных проектов на земельные спекуляции: потенциальным инвесторам при определенных условиях будет выгоднее вложить средства в земельные участки без подряда и ждать повышения стоимости земельных активов (подобное уже наблюдалось в Москве, где значительное количество участков под застройку было фактически выведено из оборота крупными девелоперами). В дальнейшем такие участки могут быть перепроданы.

На сегодняшний день в России (в отличие от западных стран) не выработаны нормативные нормы, которые могли бы поставить заслон земельным спекуляциям и стимулировать реальный девелоперский бизнес.
Пока четко не определены те земельные участки , которые будут изыматься под застройку, и четкий алгоритм их выкупа, такая неопределенность будет приводить к неизбежным земельным спекуляциям.
В конце концов неконтролируемый рост цен на земельные участки может поставить под вопрос осуществление проекта столичного федерального округа.

Нельзя сказать, что федеральные власти не понимают данной опасности, однако неясно, через принятие каких законов и подзаконных актов власти будут решать вопрос выкупа земли по приемлемой для осуществления амбициозного проекта цене.

Уход Бориса Громова и его команды
Создание столичного федерального округа оставляет открытым вопрос о статусе Московской области и ее главы Бориса Громова. Многие эксперты заметили, что Борис Громов согласился на создание столичного федерального округа (что означает вывод большого массива земель из-под управления властями Московской области) практически без возражений, потому что у него сейчас просто нет ресурсов для противостояния совместному решению федеральных и московских властей, в то время как губернатор всегда был категорически против передачи земель Московской области под управление Москвы (здесь наиболее показательны юридические баталии между правительствами Москвы и Московской области о принадлежности города Щербинки).

Полномочия Бориса Громова истекают в мае 2012 года, и вряд ли он будет досрочно ставить вопрос о доверии перед Президентом России. Скандал с бывшим министром финансов в правительстве Московской области Алексеем Кузнецовым (следствие инкриминирует ему хищение нескольких миллиардов долларов из бюджета МО) и зимние проблемы с электричеством в городах Московской области усилили слухи об отставке Громова.

Уход Бориса Громова и его команды поставит под удар интересы инвесторов, работающих сейчас в области.
Федеральный центр накануне старта проекта столичного округа может провести глубокую ревизию всех крупных инвестконтрактов, подписанных правительством Московской области. Первый прецедент уже есть: активно проверяется вся проектно-сметная документация по строительству ЦКАД (подмосковные чиновники оценили весь комплекс работ в гигантскую сумму – полтриллиона рублей).
Политические перспективы Бориса Громова пока до конца неясны (досидит ли он до конца своего срока или будет отправлен в отставку с той или иной формулировкой).

Однако уже сегодня ясно, что Громов и его команда не могут сейчас серьезно влиять на ситуацию вокруг создания столичного федерального округа, а ожидаемая отставка нынешнего губернатора МО приведет еще к большому переделу рынка недвижимости в Подмосковье, чем это было в Москве после отставки Лужкова.

Итак, главные потенциальные источники проблем для девелоперов в ходе создания столичного федерального столичного округа:
- уход бюджетных инвестиций из «исторической» Москвы, что неизбежно приведет к серьезному изменению бизнес-климата и пересмотру инвестиционных проектов;
- изменение транспортной политики за счет переориентации средств на вновь присоединенные земли;
- длительность подготовки нормативной базы для перевода земель сельхозназначения;
- возможность введения серьезных ограничений при заключении инвестиционных контрактов для недопущения земельных спекуляций;
- высокая степень неопределенности с подписанными контрактами из-за ожиданий отставки Бориса Громова с поста губернатора Московской области.