Взаимоотношения девелоперов и банков – это та тема, о которой говорят едва ли не на всех бизнес-конференциях, связанных с недвижимостью. Банки сегодня обладают большим количеством ликвидности, которую они готовы предлагать в виде кредитов в проекты. В свою очередь, конъюнктура рынка позволяет девелоперам рассчитывать на успешность реализуемых проектов. Но доказать сейчас банку, что проект будет успешным, куда сложнее, чем до кризиса.

Почти сто лет назад, после революции, население российской столицы едва ли составляло два миллиона человек. Сегодня Москва с ее 15 миллионами жителей – одна из главных европейских столиц. Почему же многие удивляются, когда московская администрация объявляет о планах по расширению города?

Как это обычно бывает в России, планы по расширению границ составляются на 20 лет вперед, а иногда и на больший срок. В последнем плане было предложено добавить 144 тыс. га к уже существующей территории Москвы в 107 тыс. га (то есть фактически площадь увеличится более чем в два раза).

В современной истории есть примеры, когда города проектировались и строились практически с нуля: например, бразильская столица Бразилиа, Чандигар в Индии и – рядом с нами – Астана в Казахстане. Мы также стали свидетелями реализации таких крупномасштабных проектов, как La Defense в Париже, Canary Wharf в Лондоне, Pudong (Shanghai) в Китае и из самых новых – Marina Bay в Сингапуре. Это, пожалуй, наиболее крупные и амбициозные, отстроенные с нуля деловые районы в мире. Так почему подобные планы в отношении Москвы оцениваются столь критически?

Во-первых, проекты такого масштаба редко остаются без критики. Они требуют огромных вложений, тогда как гарантий успеха нет, а если они все-таки начинают работать, то, как правило, только спустя очень долгое время. Например, проекту Canary Wharf понадобилось 25 лет, чтобы пройти полный экономический цикл. La Defense достиг успеха в 2008 году, спустя 50 лет после начала строительства этого делового района! Иными словами, это не истории сиюминутного успеха – для них требуется время, они сложны в реализации. Кроме того, подобные проекты, как и вся остальная мировая экономика, чувствительны к экономическим спадам, политическим переменам и менее предсказуемым глобальным кризисам.

И все же все жители Москвы знают, насколько плохо организованной может быть городская инфраструктура. Самый яркий (и самый болезненный) пример – пробки в час пик, причем не только в центре, но и на основных городских магистралях. Если считать, что население города составляет около 15 миллионов (включая регулярно приезжающих жителей области), его можно сравнить с населением Лос-Анджелеса, Калькутты или Каира. Неудивительно, что Москва (особенно в центре) настолько тесна, перегружена и нуждается в большем пространстве. Конечно, Тверская пока не выглядит как центральная улица Дели, но по вечерам в пятницу порой кажется, что для полной картины там не хватает только коров.

Опять же не стоит забывать о доступности. Решение квартирного вопроса за разумные деньги – все более актуальная проблема для москвичей. В рамках нового проекта развития Москвы должна появиться значительная доля доступного жилья (около 60 млн кв. м!). Этот термин сейчас можно употребить не только в отношении потребностей семей с низким доходом. Найти недорогую квартиру в центре Москвы сегодня становится все сложнее. Поэтому проекты девелопмента новых жилых кварталов будут отвечать и потребностям растущего «среднего класса».

Доступность важна не только при строительстве социального жилья. Она вполне актуальна и для коммерческого сектора. Рынок офисной и торговой недвижимости в центре города по-прежнему демонстрирует недостаток свободных площадей и заоблачные цены. Базовое правило рынка недвижимости: если количество площадей ограниченно, цены растут. Отчасти из-за этого многие ритейл-девелоперы переместились в регионы в поисках лучших возможностей.

С точки зрения рынка, возможно, было бы выгоднее не переносить девелоперские проекты все дальше от Москвы, а напротив – возвращать их в столичный регион. Согласно предложенным планам строительства коммерческих объектов, в зоне расширения появится более 45 млн кв. м офисного и торгового пространства. Девелоперы, скорее всего, воспримут такую ситуацию как карт-бланш, ожидая, что эти площади, расположенные близко к городу, вскоре станут не менее успешными, чем столичные проекты. Конечно, для достижения такого результата потребуется огромное терпение (я уже говорил, что есть «предложенный» 20-летний дедлайн, который, вероятно, отодвинется еще дальше).
Ожидается, что правительственные и финансовые структуры также переместятся в новую Москву. И поскольку сейчас большое внимание уделяется государственно-частным партнерствам, местная и федеральная администрация наверняка сможет ускорить процессы и посодействовать строительству, получив при этом немалую долю собственности.

Городской ли вы архитектор, застройщик или даже сам мэр – неважно; уверен: вы все равно согласитесь, что «Москва-Сити» как будущий финансовый центр расположен не самым удачным образом. Возможности для расширения ограниченны, близость к историческому центру напрямую связана с логистическими и транспортными проблемами. Вероятно, поэтому многие посчитали идею вынести деловой район за пределы города более разумным решением.

Но давайте на минуту вернемся к реальности. Все, о чем я говорил, – это логичное следствие наболевших проблем. И все же нельзя забывать, что речь идет об удвоении площади Москвы за 20 лет, а то и больший срок. Уже одно это вызывает массу вопросов. Например, разве не 20 лет назад московское правительство выдвинуло идею строительства «Москва-Сити»? Посмотрите, что получилось в итоге. Срок давно истек, а проект до сих пор не завершен – более того, он стал причиной еще больших транспортных и инфраструктурных проблем.
Еще один важный вопрос: что произойдет с уже существующим московским рынком офисной и торговой недвижимости? Ответ неочевиден. Мы видим, что новые площади в зоне расширения по объему превосходят офисные пространства в пределах Москвы. Перемещение госучреждений за границы города может подтолкнуть к дальнейшему переселению и корпоративных арендаторов (в том числе к переносу офисов), нацеленных на оптимизацию арендных затрат. Это может стать настоящей катастрофой для собственников и арендодателей в городе. Правда, такое развитие событий мне кажется маловероятным. Скорее всего, мы увидим ситуацию, аналогичную той, что произошла с лондонским Сити и Canary Wharf. Оба района растут и процветают и в основном за счет крупных корпоративных арендаторов.
Наконец, нужно учитывать расстановку сил. Если «Москва-Сити» (при поддержке мэра) не оправдала всех возложенных на него ожиданий, новый проект расширения границ Москвы (инициированный федеральной властью) привлечет к себе гораздо больше внимания, вследствие чего может столкнуться и с большим числом препятствий на пути к своей реализации. Но, принимая в расчет все факторы и свой опыт работы в России, я не сомневаюсь, что все получится, как задумано.

Даниэль Демитри, руководитель отдела аналитики Jones Lang LaSalle в России и СНГ

Загрузка...