Индустриальные парки: очевидное и условное

Основной целью таких проектов является повышение инвестиционной привлекательности региона, что, в свою очередь, влечет увеличение в нем количества резидентов и, как следствие, налоговых поступлений. Именно поэтому в реализации проектов по созданию ИП заинтересовано государство и прежде всего региональные органы госвласти. Для бизнеса привлекательность проектов также очевидна. Грамотно созданный и заселенный ИП является качественной и прибыльной инвестицией, которая помимо регулярного дохода сопровождается государственной поддержкой и рядом льгот, о которых мы скажем ниже.

Закон и бизнес
Несмотря на столь очевидные преимущества как для частного, так и для публичного сектора, законодательное регулирование ИП на федеральном уровне фактически отсутствует, что порождает большой круг вопросов в правовой среде и свободу творчества региональных властей. Сегодня законодательное регулирование ИП существует лишь на уровне нескольких наиболее активных по привлечению инвестиций субъектов РФ. Безусловно, это не является благодатной почвой для создания ИП, крупных инфраструктурных проектов и тем более для привлечения внимания иностранных инвесторов, которые, как известно, избегают сферы, где отсутствуют законодательно установленные, четкие и прозрачные правила игры.

В целях содействия развитию отрасли ИП в прошлом году была создана Ассоциация индустриальных парков (некоммерческое партнерство, основанное на членстве). Уже к 2011 году она объединяла более 25 членов и более чем 50 ИП по всей России.
Членами ассоциации являются как управляющие индустриальными парками компании, так и консультанты в области индуст­риальной недвижимости (среди которых KPMG, Knight Frank и др.), которые стремятся совместными усилиями определить ориентиры при решении разного рода ключевых вопросов, возникающих в процессе реализации проектов по созданию ИП.

В настоящее время отсутствует четкое понимание того, каковы базовые принципы взаимодействия инвесторов с органами госвласти, кто отвечает и несет расходы по созданию, развитию и обслуживанию инфраструктуры ИП, как должно строиться управление этими объектами. Более того, нет единого понимания того, что представляет собой ИП и каким критериям он должен отвечать. Это зачастую ведет к смешению термина индустриальный парк с родственными ему понятиями, такими как технопарк, бизнес-инкубатор, промышленный парк и т. п.
Так как понятие ИП не определено в федеральном законодательстве, каждый регион произвольно определяет этот термин и критерии индуст­риальных парков, делая акцент на специфику своих проектов.

Для унификации требований, предъявляемых к ИП, ассоциацией было выработано собственное определение, согласно которому «индустриальный парк – это специально организованная для размещения новых производств территория, обеспеченная энергоносителями, инфраструктурой, необходимыми административно-правовыми условиями и управляемая специализи­рованной компанией».

Таким образом, на сегодняшний день комплексный анализ законодательства и практики в этой сфере позволяет выделить основные признаки ИП, согласно которым, индуст­риальный парк – это земельный участок (совокупность земельных участков):
 - с обеспеченной инженерной инфраструктурой, с единым проектом планировки территории;
 - с наличием централизованного управления;
 - предназначенный для размещения промышленных производств и сопутствующих им сервисов.
Помимо этих общих признаков ИП, ассоциация также выделяет такие критерии, как автотранспортная доступность объекта, соответствие его градостроительным нормам и правилам землепользования и застройки, наличие концепции развития, в которой определены окончательные параметры ИП и сроки реализации всех планируемых мероприятий по его развитию.

Разделять и управлять
Как мы уже упомянули, одним из ключевых признаков индустриального парка является наличие цент­рализованного управления. Анализ общемировой и российской практики позволяет выделить две основные модели управления индустриальным парком. Первая из них предполагает управление частным оператором. В этом случае возможны следующие варианты:
 - управление осуществляет специализированная инфраструктурная управляющая компания (УК), которая является собственником ИП или его дочерней структурой;
 - функции УК выполняет одна из компаний-арендаторов, размес­тивших свое производство в индуст­риальном парке, – резидент ИП (якорный арендатор, major user);
 - управление возлагается на специализированного оператора, привлеченного в качестве независимого профессионального управ­ляющего.
Институт специализированного управления ИП в России находится на пути становления, и закрепление мотивационных мер на законодательном уровне может помочь его развитию. Так, в рамках Программы улучшения инвестиционного климата в Ленинградской области на 2011–2014 годы предполагается стимулирование частных операторов ИП путем предоставления им вознаграждения, размер которого зависит от суммы налогов, фактически уплаченных в областной бюджет Ленобласти привлеченными инвес­торами – резидентами индустриального парка.

Другая форма управления ИП – управление уполномоченной организацией, представляющей интересы государства. Эта форма не является стандартной в мировой практике, но тем не менее получила широкое распространение в России. Так, например, в Ставропольском крае законодательно закреплена возможность управления посредством создания управляющей организации в форме ГУП, подведомственного уполномоченному государственному органу. В то же время в Калужской области на этапе создания ИП и развития его инфраструктуры вопросами управления занимается уполномоченная государственная структура, которая впоследствии может передать часть или все свои функции, а также права и обязанности из договоров на создание и управление инфраструктурой ИП частной УК. Также в ряде регионов функции оператора может выполнять частная компания со стопроцентным госу­дарственным участием.
Какая бы форма управления ни была избрана, непосредственное администрирование в ИП осуществляется на основании соглашений, заключаемых между УК и резидентами индустриального парка. В зависимости от условий и услуг, предлагаемых резидентам ИП управляющей компанией, можно говорить о трех типах индустриальных парков, существующих на практике (согласно классификации, предложенной Ассоциацией индустриальных
парков).

 - Greenfild-парк – ИП, предлагающий резиденту участок земли под строительство зданий для производства, возможно оказание услуг по строительству по требованиям заказчика (build-to-suit).
 - Brownfield-парк – ИП, имеющий готовые производственные помещения для сдачи в аренду или продажи резиденту.
 - Комплексный парк – ИП, имеющий и землю для строительства, и недвижимость для аренды или продажи.

Отдельно и в комплексе
При создании ИП одним из ключевых вопросов всегда является тема финансирования. Как известно, крупные инфраструктурные проекты могут финансироваться либо государством, либо частным инвестором, либо по принципу государственно-частного партнерства (ГЧП).
Все чаще в региональном законодательстве (в частности, в Тверской области, Ставропольском крае) прослеживается подход, по которому одним из принципов реализации проектов по созданию ИП является именно принцип ГЧП. В Петербурге, к примеру, также в качестве одной из мер по повышению инвестиционной привлекательности города провозглашается использование механизмов государственно-частного партнерства при создании промышленных парков и технопарков (в очередной раз мы видим отсутствие в регионах единообразного подхода к вопросам терминологии), а также при модернизации сооружений инфраструктуры (пункт 4 «О Программе улучшения инвестиционного климата в Санкт-Петербурге на 2011–2015 годы»).
Более того, зачастую такого рода проекты сопровождаются государ­ственной поддержкой, предоставляемой в совершенно разных формах (или комбинациях форм). Комплексный анализ законодательства в этой сфере показывает, что сегодня в регионах активно практикуется, помимо политической, финансовая поддержка проектов по созданию ИП в следующих формах:
 - предоставление субсидий из областного бюджета, «режим наибольшего благоприятствования» (субсидии на возмещение части затрат на строительство и реконструкцию объектов инженерной и транспортной инфраструктуры; субсидии на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным на реализацию инвестиционных проектов, связанных с созданием и (или) развитием инфраструктуры ИП);
 - предоставление льготных условий пользования землей и другими природными ресурсами, установление льготных ставок арендной платы. (Здесь интересно отметить опыт Ярославской области, в законодательстве которой установлена возможность бесплатного предоставления земли инвесторам для создания ИП при соблюдении определенных условий);
 - предоставление инвестиционных налоговых кредитов и изменение сроков их уплаты (в форме отсрочки, рассрочки);
 - реструктуризация задолженности по платежам в областной
бюджет;
 - софинансирование за счет средств областного бюджета строительства (реконструкции) объектов социальной и инженерной инфраструктуры;
 - субсидии на возмещение расходов по оплате услуг за технологическое присоединение к электрическим сетям;
 - содействие в разработке программ замены изношенного и технологически устаревшего оборудования: оптимизация распределения электрических и тепловых нагрузок по энергоисточникам и оборудо­ванию.

Также некоторые регионы повышают свою инвестиционную привлекательность посредством предоставления на своей территории налоговых льгот, которыми могут воспользоваться в том числе и инвес­торы при создании индуст­риальных парков.

На сегодняшний день актуальность и необходимость создания ИП очевидна – как для бизнеса, так и для государства, которое готово оказывать поддержку таким проектам. Работа региональных властей, ассоциации, девелоперов и консультантов направлена на то, чтобы выработать единые стандарты индустриальных парков, отвечающие требованиям лучших российских и мировых практик.

Безусловно, деятельность участников рынка в условиях практически полного отсутствия государственного регулирования существенно затруднена, однако увеличивающееся количество проецируемых индустриальных парков говорит о том, что интерес к этим проектам растет, конкуренция за инвестиции между регионами обостряется и скоро этой отрасли будет уделено достойное внимание, в том числе и со стороны федерального законодательства.