Технология built-to-suit: каждому – по потребностям

Определение
Дословно built-to-suit переводится как строительство «под себя». Инвестор возводит здание не для рынка, а для собственного пользования, учитывая при строительстве необходимые ему характеристики. «Причем реализация проектов built-to-suit осуществляется, как правило, не хозяйственным способом, а силами приглашенной компании-девелопера, знакомой со всеми новейшими тенденциями и обладающей опытом организации такого строитель­ства, – говорит Вера Сецкая, вице-президент компании GVA Sawyer. – Подобный проект максимально удовлетворяет требованиям к размещению, размерам, планировкам, инженерным нагрузкам и другим запросам инвестора».

Преимущества
Строительство помещений под себя становится все более популярным на рынке коммерческой недвижимости по ряду очевидных причин. Во-первых, как уже было отмечено, built-to-suit может быть выгоднее аренды. Возведение подобных объектов дешевле покупки готового здания. По данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, экономия в данном случае составляет 30–40%. В компании GVA Sawyer считают, что себе­стоимость строительства в расчете на 1 кв. м в 1,5–2 раза ниже цены аналогичного помещения, представленного на рынке. В-третьих, под свое здание, которое «висит на балансе», можно взять кредитные средства. Возведя объект built-to-suit и став собственником, компания не испытывает проблем, обращаясь за «поддержкой» в ту или иную финансовую структуру.
Помимо чисто экономических аспектов, которые свидетельствуют о выгоде такого строительства, есть еще один определяющий момент: не всегда компании могут найти для себя в аренду нужный им объект недвижимости. Как считают специалисты компании Penny Lane Realty, все предлагаемые рынком помещения имеют определенную конфигурацию, свою заполненность, особенности, что в принципе может не нравиться компании, ищущей здание. Как правило, фирмы, строящие под себя, стремятся убить двух зайцев. Во-первых, они возводят помещение со строго определенными характеристиками, инженерно-техническими параметрами, требованиями по местоположению и т. д. Во-вторых, при строительстве учитывают возможность дальнейшего расширения, закладывая в проект метраж, рассчитанный на рост компании. Часть площадей собственник занимает сам, а часть сдает в аренду до тех пор, пока они не понадобятся ему самому.

Недостатки
Существенный недостаток проектов built-to-suit, который отмечают специалисты, – это риск быть невостребованными на вторичном рынке в будущем, когда у собственника возникнет желание или необходимость расстаться с проектом. По мнению экспертов Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, ценность того или иного объекта со временем может и возрасти – все зависит от качества самого здания. Однако на вторичном рынке объект built-to-suit может долго искать нового владельца: найти покупателя, которому были бы нужны точно такие характеристики, какие были востребованы предыдущим владельцем, очень непросто.
На уральском рынке есть несколько примеров невостребованных объектов built-to-suit.
В Оренбурге нелегкая судьба сложилась у нового административного здания ТД «ОНАКО». Оно было построено в 2002 году. Объект начал возводить еще «ОНАКО», однако достраивать пришлось ТНК-ВР, которая к тому времени стала владельцем нефтедобывающего комплекса Оренбуржья. Новый собственник решил перевести руководство нефтяной компании поближе к добывающим районам области – в Бузулук, а новое здание оказалось ненужным. После безуспешных попыток продать его (на фасаде самого фешенебельного здания в Оренбурге несколько месяцев висело объявление о продаже с сотовым телефоном в качестве контактного) ТНК-ВР вынуждено было заселить его своими подразделениями.

Собственники built-to-suit
Несмотря на то что строительство помещений built-to-suit сегодня признается выгодным, круг игроков, возводящих здания под себя, ограничен. Для многих компаний недвижимость не является основой бизнеса, у них попросту нет времени заниматься вопросами девелопмента. Многие предпочитают арендовать объекты при помощи профессионалов. Такой подход позволяет руководству сконцентрироваться на основном бизнесе. Кроме того, built-to-suit – довольно дорогое удовольствие. Данную форму ведения бизнеса могут позволить себе далеко не все: технология built-to-suit востребована прежде всего крупными развивающимися компаниями, которые имеют свободные денежные средства и готовы их инвестировать в собственные объекты. По словам специалистов, built-to-suit сегодня предпочитают многие отечественные и западные финансовые корпорации, стабильность и кредитоспособность которых ни у кого не вызывает сомнений. Помещения под собственные нужды строят отечественные сырьевые компании, крупные иностранные корпорации, организации, связанные с нефтяным и газовым бизнесом, банки – им важны имидж, надежность, престижность офиса.
С другой стороны, узкоспециализированные компании, связанные с парфюмерией, типографией, издатель­ством и др., нуждаются в особых условиях работы, для них важны нагрузки на перекрытия, инженерное обеспечение, наличие небольшого склада в комплексе с административным зданием и др. В 2000 году Транскредитбанк построил в Екатеринбурге для соб­ственных нужд офисное здание класса В. Как сообщили CRE в Jones Lang LaSalle, пятиэтажное здание банка площадью 8 тыс. кв. м находится в Железнодорожном районе рядом с Северным автовокзалом и станцией метро «Уральская», оно полностью заселено владельцем.
По соотношению отечественных и западных компаний, предпочитающих built-to-suit, перевес, по данным компании Penny Lane Realty, пока на российской стороне. Многие западные фирмы не очень охотно инвестируют в российский рынок недвижимости, потому что пока он остается зоной риска. Такие компании имеют четкие директивы от своих штаб-квартир, запрещающие иметь недвижимость в России. Именно по этой причине многие иностранцы пока арендуют помещения.
Для зарубежных компаний фактор экономии часто не является определяющим, более важное значение имеет прозрачность отношений и документов. Учитывая же, что при строитель­стве ни о какой прозрачности часто не может идти и речи, иностранцы предпочитают аренду.

Технология строительства
На рынке коммерческой недвижимости, по словам экспертов, бытует мнение, что помещения, возведенные под собственные нужды, всегда отличаются высоким уровнем строительства и отделки. Как бы компания ни была стеснена в средствах, для себя она построит только высококлассный объект. К примеру, в Перми, сообщают в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, для собственных нужд возвели свои склады компании Nestle (7 тыс. кв. м) и «Норма» (10 тыс. кв. м).
Впрочем, специалисты Penny Lane Realty не согласны с этим утверждением и уверены в том, что каждая компания, возводя помещение built-to-suit, преследует определенную цель: кому-то нужно сэкономить максимальные средства и при этом быстро въехать в помещение, кто-то строит интеллектуальное здание с расчетом на выгодную продажу через 5–10 лет. Качество объекта зависит не от того, строится помещение под себя или для рынка, а от финансовых возможностей соб­ственника, от целей, профиля компании и других факторов. У экспертов GVA Sawyer на этот счет другое мнение: «Здания BTS в России действительно более качественны. Они построены с привлечением профессионального управляющего и использованием хороших материалов, при этом здания для рынка не всегда отвечают стандартам качества. Однако общемировая практика строительства объектов не делает существенных различий между качеством зданий, по­строенных «под себя» или для сдачи в аренду. Строить для аренды также непросто, нужно оснастить здание, заранее продумав набор арендаторов будущего комплекса. В России пока такое строительство осуществляется на скорую руку и непрофессионалами, в результате появляются строения, быстро теряющие классность и арендаторов». Как правило, помещения built-to-suit возводятся с привлечением профессиональной девелоперской компании, которая занимается поиском участка, разрабатывает концепцию здания и реализовывает проект, отталкиваясь от потребностей собственника. Поскольку чаще всего недвижимость не является профильным бизнесом заказчиков built-to-suit, они слабо представляют себе, какое именно помещение им нужно. Метраж, инженерно-технические характеристики, строительные параметры, внутренняя отделка, сроки окупаемости – все эти вопросы требуют тщательной профессиональной проработки, именно поэтому собственники обращаются за советом к девелоперам. Для начала клиент совместно со специалистом разрабатывает четкие спецификации и требования компании к местоположению здания, его конфигурации, техническому оснащению и планировке. Далее профессионалы занимаются подбором земельного участка.
После того как удалось найти площадку, девелопер определяет общий бюджет проекта и согласовывает его с заказчиком. Затем архитекторы прорабатывают эскизную модель здания. «Здесь важно учесть всевозможные градостроительные ограничения – часто владелец участка хочет построить башню в 20 этажей, но оказывается, что более 10 возводить нельзя, – говорит Вера Сецкая. – Вместе с архитекторами должны работать и консультанты по недвижимости, инженеры и строители – они дают рекомендации по этажности здания, высоте потолков, размерам окон, прорабатывают инженерно-технические коммуникации, продумывают телекоммуникационное оборудование и т. д.». По словам специалистов, очень важно найти оптимальное сочетание архитектурной концепции и дальнейшего практического использования объекта, чтобы, например, была возможность разделить этаж на логичные функциональные блоки, если в здании помимо собственника будут и арендаторы. После проработки архитектурных и инженерных вопросов начинается строительство «под ключ» в строгом соответствии с бюджетом, сроками и разработанными спецификациями. По завершении работы объект передается клиенту.
Без привлечения профессионалов строят помещения built-to-suit крупные холдинги, в структуре которых есть строительные компании или подразделения хозяйственников. Кроме того, у таких компаний есть мощный административный ресурс, помогающий им «выбивать» хорошие площадки под строительство.
В качестве примера можно привести компании ТНК, ЮКОС, «Газпром», которые самостоятельно осуществляют возведение проектов built-to-suit. Так, в Перми в 2001 году ООО «ЛУКОЙЛ-Пермнефтепродукт» заселило офисный центр на ул. Ленина, 77, общей площадью 6,2 тыс. кв. м (информация Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko).

Характеристики зданий built-to-suit
При строительстве built-to-suit здания, как и любые другие современные объекты, оснащаются современными инженерными системами: вентиляции и кондиционирования, пожарной сигнализации и пожаротушения, контроля доступа. Все более популярными становятся системы автоматизации зданий. «На Западе уже давно стало общепринятым обеспечивать интеллектуальную «начинку», – комментирует Вера Сецкая. – В России же желание сэкономить на первоначальных вложениях пока дает о себе знать. Однако ряд таких факторов, как рост цен на энергоносители, развитие компьютерных технологий, а также значительная экономия в эксплуатации, обеспечиваемая интеллектуальными зданиями, приведут к бурному развитию этого рынка». При строительстве built-to-suit компании часто закладывают метраж, рассчитанный на рост компании, поэтому некоторые помещения после реализации проекта могут выводиться на рынок. Излишек площади, построенный «под расширение», сдается в аренду.
Так, в Уфе здание класса B + на ул. Крупской, 9, принадлежащее банку «Уралсиб», частично сдается в аренду.
По мере роста компания обычно выселяет арендаторов и сама занимает эти площади. Та же тенденция есть и у аренды: растущая компания снимает большую площадь и сдает часть в субаренду, четко зная, что через два-три года она будет способна занять этот метраж. На основе конкурсного отбора в помещении built-to-suit могут быть представлены операторы по питанию, компании, предоставляющие другие услуги. На верхних уровнях возможно размещение апартаментов для временных сотрудников.
Во многих помещениях built-to-suit сегодня работают управляющие, эксплуатирующие и клининговые компании. Клиенты, идущие по пути BTS, лучше понимают ценность своих зданий, поэтому услуги профессионалов здесь очень востребованы. Однако до сих пор есть собственники, которые берутся за самостоятельную эксплуатацию, надеясь сделать это с меньшими затратами.

Стоимость и окупаемость
Строительство «под себя», по данным специалистов, составляет сегодня от $1200 до $1800/кв. м. В эту сумму включено все, кроме внутренней отделки, – аренда земли, котлован, парковка, инженерия, строительные материалы, работа и т. д. Стандартная внутренняя отделка начинается от $200/кв. м и не имеет верхней ценовой планки, все зависит от пожелания клиента. Если помещение находится в состоянии shell & core, при котором выровнены стены, разведены коммуникации и остается только установить гипсокартонные перегородки, настелить полы и «развести» вентиляцию, ремонт обойдется приблизительно в $200–300/кв. м. Если речь идет о более глобальных работах, например о дизайнерской отделке внутренних площадей, стоимость работ может стоить $400–600/кв. м. Дорогую отделку предпочитают компании, которые впоследствии рассчитывают на продажу помещения. «Окупаемость проектов BTS рассчитывается каждым клиентом в соответствии со стоимостью привлеченных кредитных или соб­ственных средств, также принимая во внимание ситуацию на рынке аренды и продажи аналогичных помещений», – говорит Вера Сецкая.

Перспективы рынка built-to-suit
В данный момент, по единогласному суждению специалистов, помещений built-to-suit в Уральском регионе не много. Это связано с непрозрачностью рынка строительства площадей, с отсутствием рыночных тендеров на площадки. Строятся в основном здания банков, нефте- и газодобывающих компаний, которые таковым ресурсом обладают. Естественно, что чем прозрачнее будет рынок, тем охотнее компании будут строить под себя. Тем более что этому благоволит общая стабильная экономическая ситуация в стране. В будущем, по мнению многих экспертов, BTS получит широкое распространение и наряду с другими формами ведения бизнеса будет востребовано самыми разными категориями клиентов.