Эдуард Цехетнер: «Российские инвесторы только начинают свой путь»

– Каков портфель ваших активов сегодня в России?
– У нас 6 объектов в России, 4 торгово-развлекательных центра и 1 логистический центр. Это ТЦ «Пятая авеню», ТЦ «Золотой Вавилон – 1» и «Золотой Вавилон – 2», ТЦ «Золотой Вавилон Ростокино». Все они находятся в Москве. Полностью арендуемый логистический центр «Шушары» класса А находится в Санкт-Петербурге. Кроме того, Immofinanz является владельцем строящегося торгового центра GoodZone в Москве, который планируется открыть в 2012 году.
Стоимость портфеля составляет 878,7 млн евро, в том числе инвестиции в существующие и строящиеся объекты. Доля российских активов в общем портфеле группы – 9,4%, она занимает 3-е место после Австрии (43,1%) и Румынии (9,6%).

– Какова ваша стратегия развития в России?
– Группа Immofinanz расценивает Россию в качестве стратегического целевого рынка для реализации девелоперских проектов, поэтому основной вектор развития в ближайшей перспективе будет лежать именно в этой плоскости. Мы сконцентрировали внимание на секторе коммерческой недвижимости. В том числе не исключаем возможности инвестировать в интересные проекты жилой недвижимости в Москве и ее пригороде. Наша стратегия мало изменилась под влиянием кризиса. Мы по-прежнему намерены работать над усилением российского портфеля группы, а также над поиском возможностей для инвестиций и реализации новых проектов. Рыночная конъюнк­тура, в свою очередь, всячески этому способствует.

– Какую сумму вы планируете инвестировать в 2011 году в Россию?
– Конечно, в 2011 году мы продолжим инвестировать в Россию. Взять хотя бы наш девелоперский проект GoodZone, затраты на реализацию которого составляют 85 млн евро. Кроме того, мы ведем постоянный мониторинг наших ключевых рынков с целью выявления привлекательных инвестиций.

– В какие проекты сегодня инвестировать предпочтительнее – в девелоперские или в покупку готовых объектов?
– И те и другие проекты имеют свои выгодные и проблемные стороны, поэтому это большей частью вопрос выбора самого инвестора. Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо оценить конкретный объект. Девелоперские проекты имеют высокие риски на стадии строительства. Они, как правило, растянуты по времени, а значит, имеют отложенный срок окупаемости. С другой стороны, существует вероятность получения более высокой доходности. Готовые объекты в этом смысле более надежны. Однако с оценкой их потенциала можно ошибиться и в итоге не выйти на запланированный уровень доходности.

– Как выбор объекта инвестирования отличается в Москве и регионах?
– Думаю, для вас не секрет, что специ­фика регионального рынка вынуждает инвесторов более осторожно и вдумчиво относиться к выбору объектов. К сожалению, качество предложения в регионах оставляет желать лучшего, несмотря на активное развитие регионального сегмента и постоянное появление новых объектов, – иностранным инвесторам порой фактически бывает не из чего выбирать. Некоторые объекты в крупных региональных центрах продолжают оставаться привлекательными и находят покупателей. Однако в регионах количество институциональных покупателей весьма ограниченно.

– Ваше отношение к регионам, планиру­ются ли инвестиции туда?
– Региональный сектор на сегодняшний день достаточно емок и показывает признаки интенсивного роста. В этой связи может быть интересен в долгосрочной перспективе, и, безусловно, его просто нельзя исключать из внимания. Однако фокус нашей деятельности сейчас сосредоточен на Московском регионе и прилегающих территориях. Здесь как раз есть несколько розничных активов, которые представляют интерес и, что немаловажно, отвечают нашим инвестиционным критериям. Пока мы их активно изучаем.

– Как вы оцениваете российских инвес­торов? Рассматриваете ли вы их в качест­ве реальной инвестиционной силы?
– На мой взгляд, российские инвестиционные компании фактически только начинают свой профессиональный путь. Они амбициозны и обладают необходимыми ресурсами. Однако по сравнению с иностранными конкурентами им недостает накопленного опыта работы. Тем не менее они в большей степени осведомлены о реалиях рынка, и их подход к оценке рисков более лоялен. В этой связи их стоит рассматривать в качестве реальной инвестиционной силы, особенно если мы говорим о российском рынке, который занимает лидирующие позиции по рентабельности инвестиций.

– Как бы вы оценили степень присутствия западного капитала в России?
– С учетом масштабов рынка и относительной молодости девелоперского сектора страны доля западного капитала в России еще сравнительно невелика, что вполне нормально. Более того, не стоит забывать, что иностранных инвесторов сильно напугал кризис. Многие финансовые группы предпочли заморозить или перенести планы освоения России из-за появившихся финансовых проблем, реализации стратегии снижения рисков и т. д. Нужно понимать, что «иностранцу» необходим крепкий тыл, наличие резервов и ресурсов в достаточном объеме для выхода на российский рынок и активизации работы. После кризиса немногие устояли и продолжали инвестировать. Однако ситуация постепенно выравнивается. Российский рынок ввиду своего масштаба и емкости имеет стратегическое значение для международных групп, несмотря на высокие риски. В этой связи иностранные инвесторы присматрива­ются к стране и ждут благоприятных пред­посылок для входа.

– Как бы вы оценили комфортность работы иностранных компаний в России?
– Это достаточно сложный вопрос. Здесь нет однозначного ответа, поскольку степень комфорта зависит не в последнюю очередь от возраста рынка. Гораздо комфортнее работать на стабильных рынках – например, в Европе. Там создана интегрированная инфраструктура, в которой все аспекты деятельности: финансовой, девелоперской, организационной и т. д. – прозрачны и легко прогнозируемы. В России об этом можно только мечтать. Однако для большинства европейских рынков недосягаемы те темпы, которыми развивается российский рынок. Таким образом, мы полагаем, что чем больше риска, тем более увлекательным становится процесс, но это означает, безусловно, меньше комфорта.

– Назовите три главных минуса работы в России.
– Здесь мне придется повториться, поскольку об этом уже говорилось выше. Но в качестве своеобразного итога можно резюмировать следующее: во-первых, наблюдается недостаточное качество активов, особенно региональных. Во-вторых, приходится сталкиваться с более высокими рисками и становится сложно создать благоприятную среду для этих рисков. В-третьих, зачастую отсутствует необходимая инфраструктура для ведения бизнеса и реализации проектов на желаемом качественном уровне.

– Назовите три главных плюса работы в России.
– К счастью, это не так и сложно. Российский рынок динамично развивается, и, соответственно, иностранные игроки, активно работающие здесь, имеют практически неограниченные возможности для роста и интенсификации доходов. Масштабы рынка несравнимы с европейскими, даже если принимать во внимание Москву и Московскую область. По количеству перспективных строительных площадок они значительно превосходят страны Европы. Россия заинтересована в притоке иностранного капитала и увеличении конкуренции на рынке за счет прихода сильных западных игроков. В этой связи здесь постепенно складываются благоприятные для иностранцев условия.