Не все так классно!

В Петербурге продолжается работа над присвоением классов бизнес-центрам по методике, разработанной экспертами Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД). Специальная комиссия уже сертифицировала 319 объектов, к весне будущего года планируется завершить эту работу, оценив еще около 200 офисных зданий.

Классификация эта, безусловно, имеет множество преимуществ. Основное – внедрение единых стандартов для всей России, учитывающее при этом региональную специфику. Кроме того, она менее жесткая, чем остальные подобные инструменты, и больше приближена к реальному рынку. Но помимо очевидной пользы в классификации ГУД применяется ряд не до конца продуманных параметров, которые чаще всего просто невыполнимы.

Для примера перечислю несколько таких моментов: объекты высокого класса (А и В), которые на сегодняшний день в большинстве своем расположены в зонах исторической застройки города, должны быть изначально спроектированы и построены как офисный центр, иметь определенную высоту потолков, эффективную планировку этажа, позволяющую сдавать как открытое пространство, так и небольшие офисы. Но всем известны примеры очень качественных объектов (например, бизнес-центр «Бенуа»), которые являются проектами реконструкции (в данном случае – завода «Россия») и при этом полностью соответствуют своему высокому классу. По нашему опыту, многие промышленные предприятия могут быть удачно перепрофилированы в качественные бизнес-центры. Тут скорее вопрос, сколько девелопер готов вложить в реконструкцию, чтобы создать высококлассное здание.

По классификации ГУД объект, претендующий на высокий класс, должен обладать удобными подъездными путями, хорошими видовыми характеристиками, развитой инфраструктурой, высокой мощностью силовых коммуникаций, источниками резервного электроснабжения. Большинство функционирующих в центральной части Петербурга объектов полноценно всем этим требованиям отвечать не могут именно потому, что находятся в зоне плотной исторической застройки, где крайне мало заново отстроенных зданий, в основном это отреставрированный старый фонд.

Если же говорить о новом строительстве, то здесь для нас, как генподрядной организации, не конкретным является пункт об архитектурной ценности объекта. Кто и как будет определять, насколько гармонично объект вписывается в архитектурный ансамбль города и не конфликтует с окружающей застройкой? (Что лучше – стилизованный под исторический особняк BolloevCenter или выполненный в стиле хай-тек «Авеню»?) Вопрос этот всегда был очень щекотливым и неоднозначным для Петербурга, и внесение его как оценочного пункта в классификацию офисных центров требует более подробно прописанных правил игры. Это поможет избежать в дальнейшем лишних споров и апелляций.

Хотелось бы остановиться и на требовании к наличию парковочных зон. Первый момент: для офиса класса А это обязательное условие. Но при строительстве в центре города организация парковки на прилегающих площадях, как правило, невозможна, а строительство подземного или вертикального паркинга существенно удорожает проект и чаще всего экономически невыгодно. Насколько важно наличие 5–10 парковочных мест в бизнес-центре А-класса в центре – вопрос дискуссионный, но фактически эти места не решают проблему парковки ни для арендаторов, ни для посетителей объекта.

Помимо этого в классификации ГУД количество необходимых парковочных мест не конкретизировано, и, как результат, парковочные зоны могут быть предусмотрены, к примеру, только для руководителей компаний-арендаторов либо только для крупных арендаторов и крайне ограниченного числа гостей. Как следствие – высокий класс по существующей классификации присвоен с натяжкой для многих проектов (в том числе объектам, где парковка отсутствует вовсе, – Geneum, «Дом Зингера» и др.).

Пункт по применению энергоэффективных и ресурсосберегающих технологий, использованию «зеленых» технологий при строительстве, несмотря на то что имеет факультативное значение, все равно требует внимания. Для российского строительного рынка все это зачастую наталкивается на непробиваемую стену закостенелых нормативов, не отвечающих не только духу времени, но и здравому смыслу. И если для качественного развития рынка офисной недвижимости мы хотим в ближайшем будущем более серьезно подходить к этому пункту классификации, серьезные комплексные изменения необходимы уже сегодня.

Еще одним спорным параметром действующей классификации ГУД я считаю пункт, касающийся качественных материалов для отделки фасада. С точки зрения строителей, это утопичный параметр. Либо нужен перечень материалов, либо перечень производителей, по которым оценивают качество. А так это – субъективное мнение экспертной комиссии.

В заключение хотелось бы сказать о том, что необходимость классификации для девелопера или генподрядчика проекта спорна. С одной стороны, присвоение соответствующего класса можно использовать в рекламных целях. Но с другой – потенциальный арендатор выбирает себе офис исходя из соотношений «цена-качество». То есть учитывает в первую очередь локацию, наличие площадей и стоимость аренды. А разница между классами А и В+ иногда настолько условна и призрачна, что не оказывает влияния ни на арендные ставки, ни на спрос со стороны арендаторов.

В целом для улучшения существующей системы хочется предложить более четко сформулировать критерии классификации и создать систему присвоения баллов по каждому пункту и при достижении определенных показателей присваивать объектам ту или иную категорию.