Лучшие из лучших: критерии, мнения, оценки

Эти здания, без сомнения, должны отличаться превосходной внешней архитектурой, качественным исполнением внутренних дизайнерских решений, надежными конструкциями, продуманной инженерно-технической начинкой, удобными рабочими местами и эффективными планировками, наконец, должны находиться в управлении профессиональной управляющей компании. Мы принципиально ушли от присвоения исследуемым объектам того или иного класса (А, В+ или В), поскольку все существующие классификации, на наш взгляд, не учитывают основного критерия качества – мнения самих арендаторов. Поэтому окончательную оценку бизнес-центрам выставили именно они. Отбор объектов – участников нашего рейтинга проходил в несколько этапов. Изначально мы доверили эту миссию профессионалам рынка коммерческой недвижимости. В состав экспертной комиссии CRE вошло 43 человека – руководители и топ-менеджеры ведущих строительных, девелоперских, управляющих, консалтинговых и брокерских компаний. Они должны были выявить бизнес-центры, которые на текущий момент являются лучшими в Петербурге. В результате из более чем 230 офисных зданий, действующих в городе, максимально высокую оценку профессионалов получили 17 (это объекты, набравшие более трех голосов членов экспертной комиссии). Кроме того, в рейтинг были включены 10 бизнес-центров – победителей премий CRE Federal & CRE St. Petersburg Awards за период с 2007 по 2011 год в номинациях «Бизнес-центр класса А» и «Бизнес-центр класса В». Таким образом, к основному этапу нашего рейтинга – опросу арендаторов – было допущено 27 бизнес-центров.

Как проводился опрос? Анкетирование арендаторов проходило в удобной для них форме – как правило, по телефону или электронной почте. Каждому арендатору предлагалось заполнить анкету, состоящую из 29 критериев, оценив их по пятибалльной шкале, в которой «5» соответствует самой высокой оценке. Опрос проводился среди административных директоров, которые по долгу службы занимаются вопросами, связанными с функционированием офиса. Если подобная позиция в компании отсутствовала, опрашивались офис-менеджеры. В исключительных случаях – когда профильные специалисты были недоступны – допускалось анкетирование любого сотрудника компании-арендатора, работающего в штате компании не менее года.

В каждом бизнес-центре мы стремились опросить более 50% арендаторов (занимаемая ими площадь должна была превышать половину арендуемых площадей объекта). В силу различных причин по некоторым из объектов достичь этой планки не удалось. Наиболее типичная проблема – отказ собственников, девелоперов или управляющих компаний (зачастую – в одном лице) предоставлять хоть какую-то информацию об арендаторах объекта. Возможно, во всем виновата корпоративная этика? Или обязательства перед арендаторами не разглашать информацию? Но ведь арендатор современного качественного бизнес-центра, претендующего на высокий класс, не фирма «Рога и копыта». Чаще всего это известные международные или федеральные компании, на сайтах которых есть подробнейшая контактная информация. В чем логика?!

Но если нам и удавалось найти контакты арендаторов в открытых источниках – в Интернете, телефонных справочниках или на табличках в самих бизнес-центрах – приходил их черед. Иногда от оценки объекта отказывались его ключевые арендаторы, занимающие очень крупные офисные блоки и даже более половины площадей. Чего боится арендатор? Кто, если не он, будет катализатором любых изменений на объекте? Кто снабдит управляющего обратной связью и позволит стать лучше? Где рынок капризного клиента, выбирающего долго и придирчиво? Складывается ощущение, что мы по-прежнему в тучном 2007 году, когда выбирать было не из чего и приходилось брать, «что дают».

Также на момент проведения опроса ряд бизнес-центров фактически не был заселен арендаторами (то есть формально они есть, но в свои офисы еще не заехали). Наконец, в некоторых бизнес-центрах существенные площади занимают сами собственники или аффилированные к ним структуры. А одно из офисных зданий успело сменить собственника и «покинуло» открытый рынок.

Все это отразилось на репрезентативности опроса. С учетом того, что количество арендаторов, принявших участие в голосовании, разнится от объекта к объекту (по одному бизнес-центру это 95%, по другому – 30%), было решено не ранжировать здания в соответствии с набранным количеством баллов, а расположить их в рейтинге по алфавитному порядку. Кроме того, нами был установлен так называемый оградительный рубеж в 30%: объекты, по которым было опрошено меньшее число арендаторов (или не опрошено вовсе), исключены из рейтинга. Это бизнес-центры «Австрийский», «Аэроплаза», B&D, «Гулливер», Quattro Corti, «Санкт-Петербург Плаза» и «Толстой сквер».

Коэффициенты значимости Разделы анкеты не равноправны между собой. Для каждого из них были определены коэффициенты значимости согласно нашему представлению о том, что играет решающую роль в функционировании высококлассного бизнес-центра, а что факультативно или по крайней мере не имеет определяющего значения.

Местоположение и окружение Когда-то здание не могло быть высококлассным, если оно располагалось не в центре. Позднее при определении классности здания было достаточно близости объекта к метро. Сегодня важно уже не столько его местоположение, сколько окружение – отсутствие поблизости промзоны, свалки и других неимиджевых объектов. Таким образом, вперед выходят технические характеристики здания и профессионализм управляющей компании на объекте. Поэтому этот раздел анкеты имеет самый низкий коэффициент значимости – 0,2.

Здание: инфраструктура, сервисы, микроклимат Технические характеристики, бесспорно, важны для бесперебойного функционирования объекта. Офисное здание высокого класса по умолчанию предполагает определенный уровень «начинки», ниже которого оно просто перестает быть таковым. Поэтому, рассчитывая на подразумеваемый для качественных объектов функционал здания, принципиальным моментом мы считаем бесперебойную работу «дорогой начинки», исправное функционирование всех заложенных систем и коммуникаций, своевременное устранение неполадок оборудования и пр. Плюс ко всему после заселения в бизнес-центр его месторасположение начинает играть менее значимую роль, чем комфортное пребывание в офисе, на парковке и в общественных зонах объекта. Данному разделу анкеты мы присвоили более высокий коэффициент – 0,35.

Работа управляющих компаний и подрядчиков Адекватное местоположение и качественная начинка для высококлассного бизнес-центра – базовая комплектация, не учитывающая потребностей конкретных клиентов. Именно в управлении заложена идея адаптации здания под нужды постояльцев. Поэтому часто, оценивая здания, арендаторы руководствуются именно качеством работы управляющей компании, ее желанием помочь. Сегодня уровень обслуживания приобретает особенное значение: у арендатора появилась возможность выбирать, искать большее за меньшие деньги. А почему бы не покапризничать, если больше не нужно стоять в очередях за квадратными метрами? Не понравится – уйду, понравится – останусь и буду верным. Учитывая безусловное влияние управляющей компании на популярность и заполняемость объекта, мы установили повышенный коэффициент для данного раздела анкеты – 0,45.