Ненужные миллионы

НЕОСВОЕННЫЕ РЕСУРСЫ

Общеизвестно, что строительство новых офисных зданий в Москве запрещено. Однако, разговоры о дефиците новых проектов, несмотря на все старания московских властей, несколько преждевременны. Как отмечают эксперты, в центре еще остались ресурсы. Если нельзя застраивать новые участки, то можно произвести редевелопмент старых объектов. Сколько же новых офисов еще построить? Оценки экспертов разнятся, поскольку выявить все здания, заслуживающие сноса и лучшей доли, непросто. Даже по примерным подсчетам цифры получаются немалые. Лада Белайчук, заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield, говорит о миллионе квадратных метров. Схожие цифры приводит Павел Яншевский, партнер S. A. Ricci. «Взять хотя бы промышленные зоны таких предприятий как «ЗИЛ», «Москвич», территорию «Большого Сити». Сегодня в Москве около 6–7 тыс. га промышленных территорий, при строительстве на которых хотя бы одного метра площади на метр земли получается уже 70 млн кв. м», – говорит эксперт. При этом, как он отмечает, большинство промышленных предприятий, по планам города, должны быть выведены за его пределы. Рано или поздно в Москве почти не останется действующих заводов. Также сегодня активно обсуждается перспектива реконструкции ведомственных зданий под гостиницы – в пользу этой идеи говорит их удачное расположение в центре города, но есть и объективные минусы:устаревшая инженерия, нецелесообразные планировочные решения, негативная репутация некоторых зданий, которая едва ли позволит сделать в этом месте удачный гостиничный проект.

  «Уже достаточно давно можно наблюдать рост интереса к редевелопменту. И это не только классические С классы на территории бывших заводов, но и вполне приличные административные здания класса В или особняки в центре. Особым интересом пользуются как раз особняки, которые сейчас активно переделываются по ВИП-резиденции. Например, царский особняк на Волхонке, 9, который, после реконструкции и повышения уровня, предлагается на рынок по $1500 за 1 кв. м», – полагает Алексей Рябичев, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

СИТУАЦИЯ НЕ НАСТОЛЬКО СЛАДКАЯ

Самый масштабный, и потому привлекательный для девелоперов, тип объектов, которые могут быть превращены в офисы, – крупные индустриальные комплексы. В этом направлении работа идет давно. Наиболее яркими представителями являются даже не проекты, а целые компании, которые специализируются на редевелопменте – KR Properties, New Life Group, Placon, O1 Properties (владеет частью активов ранее принадлежавших Horus Capital). Свои проекты по реконструкции есть и у многих девелоперов широкого профиля, например, Крост, Central Properties. Ярким примером удачного редевелопмента может служить «Даниловская мануфактура» (общая площадь – 100 тыс. кв. м). Ранее на территории располагался вьетнамский рынок, дешевые офисы. В 2006 г. начался поэтапный редевелопмент «Даниловской мануфактуры». Были полностью заменены коммуникации, внешние сети, проведена реконструкция всех зданий с заменой фасадов и инженерных систем. На сегодняшний день завершено несколько фаз редевелопмента объекта. Полное завершение работ запланировано на 2012 год.

  «Судя по развитию рынка, интерес к редевелопменту офисных площадей никогда не терялся. Более того, в реновированных объектах зачастую больше опций, чем в новом строительстве. Плюс – более быстрый процесс реализации. Если бы у рынка не было интереса к старым проектам, которые можно реновировать, не было бы сделок по приобретению. Новое строительство "диктует" свои ставки аренды. А у реновированного объекта есть люфт», – говорит Татьяна Ковалева, генеральный директор ГК «Экоофис». Также можно вспомнить БЦ «Атмосфера» компании «Смайнекс», которая приобрела этот проект как раз с целью редевелопмента одного из корпусов завода АРМА на Курской. В результате редевелопмента, площади, сдававшиеся под ночной клуб, превратят в БЦ класса А.

  Еще один неплохой пример – офисный центр «Кругозор»: из бывшей фабрики игрушек получился хороший бизнес-центр. Если говорить об ожидаемых проектах, то можно выделить готовящуюся к продаже фабрику «Большевик» площадью порядка 600 тыс. кв. м.

  При этом, как замечает Михаил Миндлин, директор по продажам отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield, многие девелоперы стали спрашивать консультантов о таких проектах, но, по факту, подобных площадок осталось очень мало, а стоимость входа необоснованно высока. «Экономика там не всегда работает. Поэтому у нас такого плана сделки редки. Ситуация не настолько сладкая, как хотелось бы. Проекты типа "Красная Роза" на рынке уже не представлены», – замечает эксперт. По его словам, запуская подобный проект, надо серьезно вложиться в редевелопмент, а на круг выходит стоимость, сопоставимая с новым строительством. «Девелоперы давно готовы, но новых продуктов нет, потому что развивать их дорого», – заключает Михаил Миндлин.

ЧЕМ ХУЖЕ, ТЕМ ЛУЧШЕ

Отдельной строкой идет редевелопмент старых офисных объектов. По подсчетам GVA Sawyer, реконструкции может быть подвергнут миллион квадратных метров морально устаревших офисов. Однако в большинстве случаев собственники подобных помещений считают инвестиции в реконструкцию экономически необоснованными.

Математика следующая. Обычно инвестиции в редевелопмент объекта составляют от $700 до 1200 за кв. м общей площади. Как правило, вложения в повышение классности не отбиваются, если вы слегка меняете уровень проекта, например, с В до В+. Различия между соседними классами не так очевидны, чтобы это напрямую влияло на стоимость недвижимости или доход с нее, а вот расходы нести придется, и достаточно приличные. Поэтому чаще уровень здания повышают один раз – исходя из его расположения и из того, какой объект в этом месте будет более востребован, до класса В, В+ или даже А (как в случае с БЦ «Кругозор»).

  На редевелопмент морально устаревших офисных зданий, которые, тем не менее, способны генерировать приемлемый доход, решаются нечасто. «В Москве почти нет примеров повторного редевелопмента или редевелопмента зданий, построенных в 90-е годы, с тем же функционалом. Достаточно часто уровень доходности бизнес-центра повышается не настолько, чтобы оправдать расходы на редевелопмент. Примерами таких объектов, где проводить реконцепцию экономически невыгодно, могут служить здания, принадлежащие компании "Экоофис" или БЦ на Кожевническом, 4 (собственник – "Промсвязьнедвижимость")», – полагает Павел Яншевский.

  При этом, позиция ГК «Экоофис» (одного из крупнейшего собственника морально устаревших зданий) такова: целесообразно вкладываться в повышение классности с С до В, а вот с В до А нет никакой целесообразности, поскольку на рынке довольно большая доля вакантных площадей именно в классе А по сравнению с В. Заметим, что по мнению Михаила Миндлина, в Москве называется классом В то, что на самом деле является С. «Это всеобщее заблуждение. Класс В – это новое качественное здание, пусть немного морально устаревшее, а в Москве называется классом В все подряд», – разводит руками эксперт. По словам Татьяны Ковалевой, следует помнить, что есть большой пласт арендаторов, которым необходим офис именно класса В, поскольку потребность арендаторов гораздо выше в аренде площадей от 50 до 100 кв. м. «Однако стоит понимать, что в объект, в любом случае, надо вкладывать, менять инженерную начинку, например, обновлять дизайн, освежать архитектурные фасады и прочее», – добавляет она.

  Как утверждает Алексей Рябичев, все еще есть некоторые собственники, у которых получается эффективно эксплуатировать объекты низких классов, но потребности арендаторов растут с каждым годом, а количество объектов класса С также неумолимо сокращается.

  Игроки рынка коммерческой недвижимости, ориентированные на А класс, уверены, что повышать класс объекта необходимо. «Со стороны непрофессиональных девелоперских структур именно такой подход и наблюдается. Тогда как для рынка не свойственно останавливаться. Поэтому он всегда идет вперед, предлагая новые стандарты качества управления, строительства, инфраструктуры.

  Все эти критерии влияют на рынок коммерческой недвижимости и делают морально устаревшие здания неконкурентоспособными. С каждым годом без реноваций или реконцепции таким проектам все сложнее и сложнее поддерживать приемлемый доход и заполнять здания арендаторами. Результат один – необходимость изменений. И лучше самому владельцу здания стать инициатором улучшений, нежели проводить их от безысходности», – говорит Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group.

  Впрочем, пока необходимость больших вложений останавливает собственников некачественных площадей. «Мало кто решается на такие вещи. Если здание построено в течение 10–15 лет, то желания реноваций не видно. Если совсем старое, то возможна перестройка. Таких предложений на рынке очень много. Как правило это В–», – рассказывает Михаил Миндлин. По его словам, редевелопментом заниматься стоит, только если можешь точно увеличить качественный поток. «Сделать инвестиции в класс В, чтобы поднять до класса А, совершенно неэффективно. Это не окупится», – подводит черту эксперт.

ВОПРОС БУДУЩЕГО

Бытует мнение, что пока на рынке нельзя выделить такую тенденцию, как масштабный офисный редевелопмент в пределах ЦАО. «Все объясняется довольно просто: на нынешнем этапе развития рынка, когда в центре города еще достаточно свободных площадей (а вне ЦАО эта история вообще неинтересна), экономически неэффективно вкладываться в редевелопмент плохих зданий. Грубо говоря: владельцу здания неинтересно вложить $1000 в 1 кв. м, чтобы потом на $50–100 поднять ставку. Вопрос о редевелопменте может встать в тот момент, когда будут полностью исчерпаны все существующие площади. Но это вопрос будущего», – рассуждает Петр Исаев.

  С тем, что говорить о грядущем размахе редевелопмента преждевременно, согласен и Сергей Рассказов, аналитик GVA Sawyer. «Однако, количество проектов вырастет, – уверен он, – даже не в силу повышенного спроса со стороны девелоперов, которым строить, вроде, негде, а, скорее, с ростом инвестиционной привлекательности офисных зданий в пределах Садового кольца. Многие собственники зданий класса С задумаются о повышении капитализации своего бизнеса».

  Вряд ли для бизнеса решение московских властей стало неожиданностью. С дефицитом свободных площадок, годных для развития качественных офисов, столкнулись уже до запретов. А проблемы, возникающие при работе со старыми объектами в центре (прежде всего – большая капиталоемкость), заставляют скорей думать о создании новых рабочих мест для офисных работников за пределами МКАДа. Разговоры об освоении промзон ведутся уже довольно давно. Они так и останутся разговорами хотя бы до тех пор, пока власти не сформулируют четкую позицию в отношении этих территорий. Тем не менее, редевелопмент в центре идет, хотя и не такими темпами, чтобы можно было говорить о «буме».