Пулково: зона ждет координатора

В Петербурге появляется все больше разных по масштабу проектов greenfield, сосредоточенных в одном месте, имеющих общие проблемы, зато не имеющих общей концепции развития территории, на которой они появятся. Один из характерных примеров – застройка южной части Петербурга, земель, прилегающих – близко или не очень – к аэропорту «Пулково».

  Основное внимание уделено аэропорту, из которого предполагается сделать хаб. Генеральный план развития аэропорта продуман до 2039 года, проект имеет статус стратегического и предполагает реализацию по схеме государственно-частного партнерства (ГЧП). Соответственно, речь идет о развитии прилегающих к аэропорту территорий и о строительстве жилых кварталов в относительной близости к нему.

  Девелоперы, имеющие заинтересованность в развитии этой зоны, в один голос заявляют: координация бизнеса, монополистов и власти отсутствует. И это – главная проблема.

  «Единая концепция развития территории необходима, – подчеркивает генеральный директор ООО «БКН-Девелопмент» Леван Харазов. – Но территории, прилегающие к самому аэропорту и отстающие от него на 4-5 км должны иметь разные концепции. Город должен активно участвовать в их разработке».

  На первый взгляд, информации о планах реконструкции аэропорта вполне достаточно, но девелоперы и собственники земельных участков в районе Пулково до сих пор не уверены в точности этих планов. «У города нет окончательного понимания, что будет с "Пулково-2"», –отмечает директор по маркетингу и продажам ООО «Трансвэй Северо-Запад» (EKE Group) Лилия Еременко. Одновременно она убеждена, что все заявленные проекты состоятся.

  Неясности, как пояснил директор по взаимодействию с органами власти ООО «Воздушные Ворота Северной Столицы» Ярослав Зубилов, есть и у консорциума. Основная трудность – регулируемые тарифы на энергоносители, которые не позволяют подсчитать, когда произойдет возврат инвестиций. Кроме того, консорциум уже после того, как заключил договор, еще 1,5 года потратил на согласования. Хотя государство, заметил он, обязано было подготовить к конкурсу документацию по проекту в полном объеме.

  Но девелоперов г-н Зубилов успокаивает. В частности, он обещает, что изымать у кого-либо из собственников землю и сооружать третью взлетно-посадочную полосу не планируется, но в планах – закрыть «Пулково-2».

  Между тем владельцы земельных участков, как рассказал г-н Харазов, уверенности не испытывают – в зависимости от планов реконструкции и расширения аэропорта придется корректировать и инвестпроекты, что, несомненно, отразиться на функциональном назначении будущей недвижимости, возможно высоте застройки, создании улично-дорожной сети и пр.

С мечтами о хабе

В 2009 году консорциум «Воздушные Ворота Северной Столицы», в составе «ВТБ Капитал», международного аэропортового оператора Fraport AG и инвесткомпании Copelouzos Group выиграл конкурс на реконструкцию аэропорта. «До конца 2011 года консорциум инвестирует 15,7 млн евро в модернизацию действующей инфраструктуры аэропорта «Пулково». Действующие аэровокзальные комплексы устарели и нуждаются в модернизации терминалов », – поясняет генеральный директор ООО «Воздушные Ворота Северной Столицы» Сергей Эмдин.

  По итогам первого этапа пропускная способность «Пулково-1» составит 14 млн пассажиров в год с возможностью увеличить их количество до 17 млн, а к завершению действия договора ГЧП – до 35 млн.

  Первый из трех этапов реконструкции подразумевает строительство главного здания нового централизованного пассажирского терминала, северной посадочной галереи, а такжетранспортной двухуровневой эстакады. Он завершится к концу 2013 года. В рамках этого этапа также предполагается развивать прилегающую к аэропорту территорию – построить отель, бизнес-центр и паркинг.

  Завершение второго этапа намечено на 2030 год. В этот период в аэропорту появится дополнительный терминал для внутренних авиалиний, увеличится количество стояночных мест, в том числе для коммерческих судов. Дополнительная инфраструктура для пассажиров должна появиться в ходе заключительного этапа, к 2039 году.

  Сейчас, говорит г-н Эмдин, оформляется порубочный билет на вырубку деревьев на территории строительства нового перрона, который должен появиться в январе 2013 года, после чего немедленно начнется реконструкция ныне действующего.

Пулковский микс

Деловая зона «Пулково-3» получила толчок к развитию еще в бытность губернаторства в городе Владимира Яковлева, который позавидовал организованной территории вокруг парижского Орли. Участки под застройку близ Пулково продавались на торгах петербургского Фонда имущества несколько лет, и строительство велось постепенно. Сейчас вдоль шоссе выстроились гипермаркеты «Строймастер», Metro, «Лента» и «Карусель», торгово-развлекательные комплексы «Масштаб», «Лето» и «Пулково-3». Кроме того, есть автомобильные центры – «Фольксваген», «Тойота» и др., введена первая очередь технопарка «Технолополис Пулково», складской комплекс «Кулона». Имеются также производственные комплексы, расположенные напротив торговых.

  Некоторое время назад у экспертов были большие претензии к количеству торговых комплексов. «Большая часть проектов, которые сегодня уже реализованы, опередили свое время на несколько лет. Они опирались на прогнозы консультантов и мировой опыт развития территорий вокруг аэропортов, но не учли того факта, что аэропорт для этого должен быть крупным европейским пересадочным узлом, которым «Пулково» пока не является», – отмечает генеральный директор ЗАО«ЭкспоФорум» Анатолий Еркулов. По словам управляющего партнера LCMC Дмитрия Золина, заполняемость новых бизнес-центров также оставляет желать лучшего. «Сейчас очевидно, что для успешного функционирования новых объектов надоразвивать всю зону комплексно, но это прерогатива администрации города», – добавил он.

  Вместе с тем директор по маркетингу и продажам Avielen A.G. Анастасия Пекутко с коллегами не согласна: «Ритейл здесь процветает – торговые комплексы востребованы, в них полно народа. Арендаторы офисных площадей говорят, что Пулково становится вторым по привлекательности для деловых людей районом Петербурга после центра – некоторые из них планируют переезжать в «Аэропортсити» из центра города, не желая толкаться в пробках». Ее слова подтверждает заполняемость действующих здесь офисных объектов – в «Пулково Скай» и «Технополис Пулково» уже нет вакантных площадей.

  Иногда происходят изменения в составе собственников или в структуре собственности.

  «Бизнес-центр «Аэроплаза» недавно сменил владельца (был «Невский проект», стал «ПАН»). Проект «Аэропортсити» изначально планировался как классический девелоперский, поэтому его продажа в ближайшие три года весьма вероятна. «Пулково Скай» уже сейчас привлекателен для инвесторов, но пока не видно желания собственников продавать», – перечисляют в компании Knight Frank St. Petersburg. Но функционального изменения объектов, по мнению экспертов, не предвидится: «Бизнес-центры здесь успешны, переделывать их подо что-то другое бессмысленно. Торговые комплексы, даже самые неудачные, остаются более доходными, чем все остальные сегменты коммерческой недвижимости. Переделка под жилье коммерческих объектов в этой зоне вряд ли возможна». Иными словами, формирование деловой зоны не завершено. «Еще есть земельные участки на продажу, на которых могут быть реализованы новые проекты. При дальнейшем развитии территории будет расширяться и состав резидентов», – полагает заместитель генерального директора компании Maris|CBRE Надежда Ермишина.

  Городская администрация также рассчитывает на продолжение: в планах – выставить на торги почти 60 га инженерно подготовленной земли с готовой инженерно-транспортной инфраструктурой, прилегающей к терминалу, до 2018 года.

В зоне охвата

Сейчас на территориях вокруг Пулково представлен достаточно широкий спектр объектов коммерческой недвижимости. «На сегодня "Пулково" – одна из наиболее диверсифицированных зон коммерческойнедвижимости. Все основные сегменты здесь представлены и в текущей ситуации надо дождаться по крайней мере ввода в эксплуатацию всех заявленных проектов. На сегодня того, что заявлено к реализации в данном месте, – вполне достаточно », – констатирует руководитель филиала компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Андрей Розов.

  С ним согласна директор департамента коммерческой недвижимости девелоперской компании «Созвездие» Елена Александрийская. Однако она отмечает: «Успешно функционирующие аналогичные зоны при аэропортах мегаполисов Европы и США имеют в зоне охвата неоднократно превышающее, по сравнению с "Пулково", число отелей бизнес-уровня, специализирующихся на обслуживании бизнес-туристов (В Хитроу – 21 отель, в Хельсинки – 7 отелей). В "Пулково" пока построена только Crown Plaza на 290 номеров и заявлены два отеля сети Hilton. Этого явно недостаточно». «После открытия аэропорта и нашего конгрессно-выставочного центра значительно возрастет спрос на гостиничные номера в этой зоне. Мы строим два отеля в составе своего проекта, но суммарно это всего 450 номеров. А крупный конгресс предусматривает участие 1 тыс. делегатов и более, поэтому мы заинтересованы в открытии новых гостиниц в районе Пулково», – согласен г-н Еркулов.

  Г-жа Пекутко полагает, что в будущем здесь могут понадобиться и новые бизнес-центры. Г-жа Ермишина подчеркивает, что не хватает офисов класса В с нарезкой от 100 кв. м до больших блоков. «Кроме того, – напоминает г-жа Александрийская, – если действительно появится международный хаб, коммерческие площадибудут присутствовать и там, поэтому может случиться переизбыток торговых и офисных помещений». Также она считает целесообразным усилить развлекательную функцию. «Логично размещение в зоне "Пулково" транспортных предприятий с большим автопарком, имеющих потребность в хорошей транспортной доступности ко всем частям города», – добавляет она. Но прежде всем миром надо бы проанализировать состав и объем действующих и заявленных к вводу площадей. Анатолий Еркулов надеется, что многие проблемы, в частности, недозагруженность торгово-развлекательных комплексов, нивелируются в течение ближайших десяти лет вместе со строительством жилья на прилегающих территориях.

Жилья здесь только не хватало

Большинство экспертов уверены: зоне «Пулково» не хватает жилья. По мнению Анастасии Пекутко, оно необходимо, поскольку новые объекты создают новые рабочие места. В частности, в Гатчинском и Пушкинском районах будут открываться промышленные предприятия. «Кроме того, – напоминает она, – развитие Петербурга на юг – городская стратегия».

  «Нельзя строить отдельно деловой квартал, или жилье, или апартамент-отели. Огромный деловой кластер должен быть сбалансирован », – отмечает Леван Харазов. По его мнению, на этих территориях возможна малоэтажная жилая застройка – близость аэропорта ограничит высотность.

  Г-н Золин считает строительство жилья не слишком целесообразным экономически: все из-за той же близости аэропорта в этой зоне получится строить жилье эконом-класса или социальное. «Более высокий класс жилья вряд ли можно будет реализовать по привлекательной для девелопера цене. А учитывая достаточно высокую стоимость земли, любой проект жилой недвижимости в данной зоне выглядит достаточно рискованным и требует максимально детализированной проработки », – полагает он.

  Заместитель директора департамента консалтинга компании Colliers International St. Petersburg Евгения Васильева сомневается в целесообразности строительства больших объемов жилья: «Тех проектов, которые сегодня заявлены поблизости (и малоэтажной, и многоквартирной застройки), вполне достаточно, далее – дело грамотного, поэтапного ввода этих проектов. Но вопрос в другом: есть ли свободные участки в этой локации? Боюсь, что немного. И собственники вряд ли продадут их себе в убыток».

  Строительство жилья, полагают эксперты, может столкнуться с проблемой инженерных коммуникаций. «Если мы говорим о жилых проектах, то для них существующих инженерных мощностей недостаточно, и девелоперы тех объектов, которые запланированы к реализации, будут вынуждены самостоятельно вкладываться в инженерную инфраструктуру. Если говорить о коммерческих объектах, то на те, которые уже введены в эксплуатацию, текущих инженерных мощностей достаточно, но девелоперам будущих проектов, возможно, также придется решать этот вопрос», – уверен г-н Розов.

  Однако, по информации г-на Харазова, ведется большая работа по инженерному обеспечению южной части Пулковского шоссе. В частности, к 2013 году ФСК собирается построить новую подстанцию ПС-330, а силами девелоперов будут построены и введены в эксплуатацию две подстанции ПС-110/10, городв 2012 году достроит канализационный коллектор до территории, где реализуется проект «Царскосельские холмы», а к 2014 году – до границы с Пулковским и Волхонским шоссе. «Через 2,5 года, необходимых для проектирования и строительства, объекты можно будет подключать», – полагает он.

Поехали!

Хотя общественный транспорт развит в районе Пулково не очень хорошо, в настоящее время транспортных проблем здесь нет. Но это не успокаивает экспертов. По их мнению, проблемы наступят уже в 2016-2017 годах, вместе с увеличением пассажиропотока в аэропорту и вводом в эксплуатацию некоторого количества объектов недвижимости. Если транспортной проблемой не озаботиться уже сегодня.

  Меры по улучшению транспортной ситуации, по мнению экспертов, очевидны: строительство ветки метрополитена, линии монорельсового трамвая, возможно, железнодорожной ветки.

  Пока резиденты зоны пытаются «подстелить соломки», сообразуясь с собственными возможностями. В частности, от метро курсируют маршрутные автобусы за счет операторов некоторых объектов.

  «Мы много раз говорили, что единственный способ обеспечить транспортную доступность – это прокладка линии метрополитена. Причем это важно для развития как аэропорта, так и сопредельных территорий. Альтернативные проекты, вроде аэроэкспресса или скоростного трамвая, по стоимости превосходят прокладку пяти километров подземки от ближайших станций метрополитена, а по эффективности перевозок явно уступают метро, – заявил г-н Еркулов. – Мы делали собственные расчеты автомобильного потока для мероприятий, которые будут проходить в конгрессно-выставочном центре, и увидели, что полная загрузка площадей комплекса будет невозможна потому, что расчетное количество посетителей просто физически не сможет добраться до нашего комплекса автотранспортом. К счастью, в планах развития метрополитена уже появилась станция метро в аэропорту, однако ее строительство отнесено за пределы 2025 года. Теперь необходимо принять волевое решение и построить метро одновременно с открытием нового пассажирского терминала в Пулково в 2014 году».

Курс – на юг

Г-жа Васильева рассказывает: «Раньше аэропорты традиционно располагались подальше от границы города, сегодня они стали "обрастать" дополнительными функциями, которые распространяются за пределы аэропорта, образуя так называемый "город в городе". Такие города получили специальное название – аэротрополисы. Причем, они могут быть образованы как в результате хаотичного формирования, так и в результате четкого планирования. В отношении Пулково происходит то же самое: когда-то эта территория была удалена от города, сегодня она плавно вошла в "тело" города, постепенно распространяясь к его южным границам».

  По мнению экспертов, территория вокруг Пулково обречена на развитие. «Развитие зоны и возможно и нужно, так как у "Пулково-3", как у общественно-деловой зоны, есть существенные преимущества – транспортная доступность, близость КАД и основных городских магистралей. С точки зрения строительного проекта, отсутствие жестких градостроительных ограничений по сравнению с центром города, планы администрации города по превращению "Пулково-3" в международный хаб, статус стратегического проекта – это тоже возможные резервы и ресурсы проекта», – перечисляет Елена Александрийская.

  Председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко обозначил алгоритм действий при планировании развития территорий. Сначала рассматриваются возможности участка с точки зрения экономической, социальной. Потом рассчитываются нагрузки на транспорт, инфраструктуру. Потом считают деньги. И только потом принимают во внимание интересы собственников и девелоперов. Генеральный директор ЗАО «Центр Развития» Харри Хансалу настаивает: «Вся инфраструктура нужна одновременно». И с ним согласны все девелоперы.

  По словам главного градостроителя ГУ «НИИиПЦ генерального плана Санкт-Петербурга» Юрия Бакея, ресурсов для развития проектов в южной части города (это направление, в котором Петербургу предстоит развиваться) мало. Сейчас известно про 55 заявок на освоение десятка гектаров каждая. Ресурсов хватит процентов на десять. И без инфраструктурных проектов другие проекты реализовать не получится.

  Но главным остается общая идея, единая концепция. «Потенциал у земельного участка огромный, а комплексный план развития отсутствует », – подчеркивает Дмитрий Золин.

  «Девелоперский бизнес обгоняет градостроительное развитие», – констатирует генеральный директор «ХансаСтрой СПб» Олег Барков. Но есть рецепт: меньше жаловать, лучше работать, избегать преференций.