Эра дефицита

Торговых центров в России строится все меньше. По данным INFOline, в 2011 году в стране было построено всего 990 тыс. кв. м торговых площадей, в то время как в 2010-м – 1,27 млн кв. м. Наиболее сильно просели объемы ввода торговых центров в Москве: по оценкам Colliers International, в 2011 году на московский рынок вышло не более 300 тыс. кв. м торговых площадей, что на 40 % меньше, чем в 2010 году. При этом ввод сразу нескольких комплексов был перенесен с 2011 на 2012 год.

Столь резкое сокращение объемов строительства торговых центров – результат сразу нескольких факторов. В первую очередь это, конечно, кризис. В 2008–2009 годах девелоперы массово останавливали стройки, что и отразилось на нынешних показателях. Так, например, строительство таких комплексов, как GoodZone или River Mall, которые планировалось сдать в 2010–2011 годах, началось совсем недавно, поэтому сроки их ввода в эксплуатацию перенеслись на более поздний срок. Другие девелоперы, которые даже не замораживали стройки, вынуждены были замедлить темпы строительства своих объектов, так как на рынке царила полная неопределенность, а потребность в торговых цент­рах вызывала сомнения. Тем не менее в 2010 году стало очевидно, что на рынке торговой недвижимости возникает дефицит помещений, что проявилось уже в 2011 году. Именно поэтому в Москве заполняются все объекты: даже «Афимолл Сити», который эксперты назвали далеко не самым удачным объектом, был заполнен арендаторами почти полностью, несмотря на то что будущее проекта вызывает много вопросов, а от арендаторов уже поступило множество нареканий.

Из-за очень небольшого объема нового строительства список крупнейших девелоперов России по итогам 2011 года практически не претерпел изменений. Так, по данным INFOline Developer TOP-100, крупнейшими девелоперами по итогам 2011 года стали IKEA (15 торговых центров площадью более 2 млн кв. м), «Ташир» (18 объектов на 1,2 млн кв. м) и холдинг «Адамант» (25 ТРЦ площадью около 800 тыс. кв. м). Именно эти три компании уже в течение трех лет возглавляют список крупнейших собственников торговой недвижимости Москвы и, видимо, будут возглавлять его и дальше, так как все грандиозные докризисные планы девелоперов застроить торговыми центрами всю Россию остались на бумаге.

Кроме того, масштабного строительства торговых центров в Москве уже не предвидится: команда нового мэра решительно настроена на борьбу с крупными торговыми комплексами. Так, еще в конце 2010 года мэр Москвы заявил, что в городе было остановлено строительство 400 тыс. кв. м торговой недвижимости, и в течение 2011 года эти цифры только росли. Правда, не обошлось и без двойных стандартов: так, группе «Ташир» совместно с китайской госкорпорацией все-таки разрешили построить рынок площадью около 100 тыс. кв. м в районе ТЦ «РИО» на Дмитровском шоссе, а Году Нисанову и Зараху Илиеву был дан зеленый свет на строительство крупного развлекательного комплекса в районе ВДНХ. Появление этих проектов вдвойне сомнительно, так как основной причиной запрета торговых строек в мэрии называют борьбу с пробками, но появле­ние огромных комплексов на и без того перегру­женных шоссе не совсем вписывается в эту концепцию.

Впрочем, на такие нюансы стараются не обращать внимания. Вместо крупных торговых центров, влияющих на трафик, Москву хотят застроить магазинами шаговой доступности и районными торговыми центрами (соответствующая программа была подготовлена в 2011 году), с помощью которых планируется нивелировать дефицит торговых площадей в столице. По данным ASTERA Moscow в альянсе с BNP Paribas Real Estate, на конец 2011 года общая площадь торговых центров Москвы составила 6,027 млн кв. м, а обеспеченность москвичей торговыми площадями остается почти в два раза ниже, чем в Европе.
Пока объемы ввода торговых площадей неуклон­но падают, торговые операторы все активнее ищут новые помещения. Так, только в 2011 году на российский рынок вышло сразу несколько крупных сетей, самыми известными среди которых являются American Eagle и Victoria’s Secret. Кроме того, свое развитие продолжили и уже работающие на рынке операторы. Однако дефицит помещений сдерживает темпы развития операторов и вынуждает их активнее осваивать регионы, где ставки аренды и уровень конкуренции ниже. По данным S. A. Ricci, по итогам 2011 года уровень вакантных площадей в качественных московских торговых центрах (например, «Европейский», «Атриум» и т. д.) составил 0 %, а в среднем по рынку не превысил 3 %. В то же время ставки аренды пока не отреагировали на дефицит помещений (по данным компании «Магазин Магазинов в ассоциации с CBRE»).
В 2011 году уровень цен на торговые площади оставался стабильным, а незначительный рост наблюдался лишь на самые востребованные
площади.

Тем не менее в нынешних условиях объекты торговой недвижимости становятся очень ликвидным и интересным активом для инвесторов. Именно поэтому в 2011 году было заключено сразу несколько крупных сделок купли-продажи торговых центров. Так, компания «Комплексные инвес­тиции» Юрия и Алексея Хотиных летом закрыла сделку по приобретению торговых цент­ров «Горбушкин двор» и «Филион» (около $500 млн). Кроме того, структуры группы «БИН» приобрели торговые центр «Калужский» (примерно за $300 млн), а UFG Real Estate выкупил у Capital Group один из торговых центров MetroMarket.
По мнению экспертов, 2011 год заложил основу для роста числа сделок с торговыми центрами в 2012 году, а инвесторы будут готовы платить собственникам хорошую премию за качественные проекты, рассчитывая на рост ставок аренды, который может начаться уже в следующем году.