Новости
Компании
Назад
15 Декабря 2011, 13:43
Мест нет!
В этом году складской рынок развивался примерно так, как предполагали аналитики год назад. Дефицит площадей вырос, а новых складов почти не появилось. Тем не менее участники рынка складской недвижимости жалуются на проблемы с финансированием.
Рекордный ажиотаж
Складской рынок в 2011 году достиг крупнейших за последние пять лет показателей по поглощению площадей. За первые три квартала объем арендованных и купленных площадей составил, по данным Jones Lang LaSalle, 1,082 млн кв. м. Ожидается, что к концу года совокупный объем составит 1,3 млн кв. м.
Ажиотаж соседствовал с небольшим объемом новых площадей, вышедших на рынок. За первые три квартала общая площадь складов увеличилась на 200 тыс. кв. м складских площадей. Главным образом речь шла о небольших проектах. В качестве примеров можно вспомнить введенные в эксплуатацию во второй половине этого года последнее здание в проекте «Белая Дача» (32 тыс. кв. м) или также последнее здание в проекте «ПНК-Чехов» (40 тыс. кв. м). В результате к концу III квартала доля вакантных площадей снизилась, по данным Knight Frank, до 1,5 % (120 тыс. кв. м). Наиболее востребован оказался класс А, где свободно около 30 тыс. кв. м (0,6 % от общего объема качественных складских помещений в Московской области). Это площади, вышедшие на рынок в III квартале и еще не нашедшие арендаторов (всего в III квартале была введена в эксплуатацию 91 тыс. кв. м высококачественных складских объектов).
Во втором полугодии предложение практически иссякло, в результате объем арендованных и купленных площадей уже в III квартале 2011 года сократился по сравнению с предыдущим периодом и составил 319,6 тыс. кв. м. Основными причинами 42 % снижения стали: отсутствие свободных площадей, достаточно высокий уровень ставок. В такой ситуации выросла популярность сделок предварительной аренды (в III квартале их доля составила 30 %). Отдельной строкой идут холодильные склады. Оценочная доля качественных холодильных складов в общем предложении составляет около 5 %. Надо оговориться, что при подсчете доли существует несколько трудностей. Во-первых, все еще нет четкой классификации по классам холодильных и морозильных помещений, таким образом, различные компании дают различные оценки. Во-вторых, до сих пор большинство холодильных складов представляют собой хладокомбинаты советской постройки, которые не относятся к качественным холодильным складам, но не учитывать которые невозможно из-за широкой распространенности.
Доля холодильных складов за этот год существенно не изменилась, новых мультитемпературных помещений введено не было. Ожидается, что до конца года будет достроен холодильный комплекс (6 тыс. кв. м). Также стоит отметить, что в III квартале было заключено две сделки, которые предусматривают будущее оборудование складов холодильными установками.
Арендаторы стали доверчивей
Основными арендаторами в этом году были торговые операторы. Многие из них достаточно агрессивно развивались, наращивали присутствие и занимали новые рынки, поэтому потребности их в складских площадях росли. За ними следом идут логистические операторы, которые, напротив, стали сдержаннее в запросах: сейчас они уже не арендуют площади впрок, а снимают их только под конкретных клиентов.
Еще один важный тренд этого года – укрупнение запросов арендаторов и увеличение среднего размера сделки. В 2011 году арендаторы в среднем искали около 10 тыс. кв. м, тогда как в 2010 году – около 7 тыс. кв. м. Средняя арендованная площадь увеличилась на 20 % по сравнению с минимумом 2008 года.
В условиях дефицита также все большее распространение получает строительство под заказчика. При этом параллельно растет доля спекулятивных складов. А также часть участников рынка решила перейти с собственных складов на арендуемые или вообще обратилась за соответствующими услугами к логистическим компаниям. Причина в том, что деньги, которые тратились на покупку складов, предпочитают вкладывать в основной бизнес. Что за этим стоит – рост доверия к контрагентам (договоры аренды становятся более долгосрочными, компании стали более уверенными в стабильности обслуживания и поставок) или отсутствие лишних денег у покупателей/арендаторов, – не ясно.
За 2011 год арендные ставки существенно выросли, в дальнейшем ожидается, что рост сохранится, но станет более медленным. Для морозильников ставка составляет $240–250/кв. м в год, холодильники чуть ниже ($160–180/кв. м в год).
Базовая арендная ставка, по данным Knight Frank, для сухого склада класса А в III квартале 2011 года составляла $125–130/кв. м в год (без НДС, коммунальных и эксплуатационных расходов).
Сделок по продаже складских помещений было заключено не так уж и много. Стоимость складов существенно выросла за последние полгода, рост составил около 25–30 % и напрямую связан с ростом арендных ставок, дефицитным состоянием рынка и возрастающими затратами на строительство. Средняя стоимость качественного складского комплекса класса А, по данным Jones Lang LaSalle, составляет около $1300–1350/кв. м (без НДС). Естественно, если объект имеет более выгодное положение или находится внутри города, то цены могут быть выше, иногда они доходят и до $2000/кв. м. В классе B ставки немного ниже, дисконт составляет 5–10 %, однако из-за дефицита на рынке эти различия постепенно стираются. И по ставкам аренды, и по стоимости продажи склады класса B постепенно догоняют класс А. Стоит отметить, что, хотя складской рынок в этом году испытал значительный подъем, многие девелоперы жалуются на появившиеся из-за мировых финансовых проблем трудности с финансированием. В результате на следующий год запланировано строительство не такого большого числа складов, как хотелось бы. Несмотря на хорошие результаты этого года, из-за негативных внешних факторов позитивный вектор развития, который мы видели, может измениться.
Как видим, за этот год спрос вырос многократно и практически все качественные площади нашли арендаторов или покупателей. Тем не менее это не создало однозначных предпосылок для развития новых проектов.
Складской рынок в 2011 году достиг крупнейших за последние пять лет показателей по поглощению площадей. За первые три квартала объем арендованных и купленных площадей составил, по данным Jones Lang LaSalle, 1,082 млн кв. м. Ожидается, что к концу года совокупный объем составит 1,3 млн кв. м.
Ажиотаж соседствовал с небольшим объемом новых площадей, вышедших на рынок. За первые три квартала общая площадь складов увеличилась на 200 тыс. кв. м складских площадей. Главным образом речь шла о небольших проектах. В качестве примеров можно вспомнить введенные в эксплуатацию во второй половине этого года последнее здание в проекте «Белая Дача» (32 тыс. кв. м) или также последнее здание в проекте «ПНК-Чехов» (40 тыс. кв. м). В результате к концу III квартала доля вакантных площадей снизилась, по данным Knight Frank, до 1,5 % (120 тыс. кв. м). Наиболее востребован оказался класс А, где свободно около 30 тыс. кв. м (0,6 % от общего объема качественных складских помещений в Московской области). Это площади, вышедшие на рынок в III квартале и еще не нашедшие арендаторов (всего в III квартале была введена в эксплуатацию 91 тыс. кв. м высококачественных складских объектов).
Во втором полугодии предложение практически иссякло, в результате объем арендованных и купленных площадей уже в III квартале 2011 года сократился по сравнению с предыдущим периодом и составил 319,6 тыс. кв. м. Основными причинами 42 % снижения стали: отсутствие свободных площадей, достаточно высокий уровень ставок. В такой ситуации выросла популярность сделок предварительной аренды (в III квартале их доля составила 30 %). Отдельной строкой идут холодильные склады. Оценочная доля качественных холодильных складов в общем предложении составляет около 5 %. Надо оговориться, что при подсчете доли существует несколько трудностей. Во-первых, все еще нет четкой классификации по классам холодильных и морозильных помещений, таким образом, различные компании дают различные оценки. Во-вторых, до сих пор большинство холодильных складов представляют собой хладокомбинаты советской постройки, которые не относятся к качественным холодильным складам, но не учитывать которые невозможно из-за широкой распространенности.
Доля холодильных складов за этот год существенно не изменилась, новых мультитемпературных помещений введено не было. Ожидается, что до конца года будет достроен холодильный комплекс (6 тыс. кв. м). Также стоит отметить, что в III квартале было заключено две сделки, которые предусматривают будущее оборудование складов холодильными установками.
Арендаторы стали доверчивей
Основными арендаторами в этом году были торговые операторы. Многие из них достаточно агрессивно развивались, наращивали присутствие и занимали новые рынки, поэтому потребности их в складских площадях росли. За ними следом идут логистические операторы, которые, напротив, стали сдержаннее в запросах: сейчас они уже не арендуют площади впрок, а снимают их только под конкретных клиентов.
Еще один важный тренд этого года – укрупнение запросов арендаторов и увеличение среднего размера сделки. В 2011 году арендаторы в среднем искали около 10 тыс. кв. м, тогда как в 2010 году – около 7 тыс. кв. м. Средняя арендованная площадь увеличилась на 20 % по сравнению с минимумом 2008 года.
В условиях дефицита также все большее распространение получает строительство под заказчика. При этом параллельно растет доля спекулятивных складов. А также часть участников рынка решила перейти с собственных складов на арендуемые или вообще обратилась за соответствующими услугами к логистическим компаниям. Причина в том, что деньги, которые тратились на покупку складов, предпочитают вкладывать в основной бизнес. Что за этим стоит – рост доверия к контрагентам (договоры аренды становятся более долгосрочными, компании стали более уверенными в стабильности обслуживания и поставок) или отсутствие лишних денег у покупателей/арендаторов, – не ясно.
За 2011 год арендные ставки существенно выросли, в дальнейшем ожидается, что рост сохранится, но станет более медленным. Для морозильников ставка составляет $240–250/кв. м в год, холодильники чуть ниже ($160–180/кв. м в год).
Базовая арендная ставка, по данным Knight Frank, для сухого склада класса А в III квартале 2011 года составляла $125–130/кв. м в год (без НДС, коммунальных и эксплуатационных расходов).
Сделок по продаже складских помещений было заключено не так уж и много. Стоимость складов существенно выросла за последние полгода, рост составил около 25–30 % и напрямую связан с ростом арендных ставок, дефицитным состоянием рынка и возрастающими затратами на строительство. Средняя стоимость качественного складского комплекса класса А, по данным Jones Lang LaSalle, составляет около $1300–1350/кв. м (без НДС). Естественно, если объект имеет более выгодное положение или находится внутри города, то цены могут быть выше, иногда они доходят и до $2000/кв. м. В классе B ставки немного ниже, дисконт составляет 5–10 %, однако из-за дефицита на рынке эти различия постепенно стираются. И по ставкам аренды, и по стоимости продажи склады класса B постепенно догоняют класс А. Стоит отметить, что, хотя складской рынок в этом году испытал значительный подъем, многие девелоперы жалуются на появившиеся из-за мировых финансовых проблем трудности с финансированием. В результате на следующий год запланировано строительство не такого большого числа складов, как хотелось бы. Несмотря на хорошие результаты этого года, из-за негативных внешних факторов позитивный вектор развития, который мы видели, может измениться.
Как видим, за этот год спрос вырос многократно и практически все качественные площади нашли арендаторов или покупателей. Тем не менее это не создало однозначных предпосылок для развития новых проектов.
Назад
Загрузка...