Вложить бы рад

Подводить окончательные итоги на рынке инвестиций в недвижимость пока еще рано: как отмечают эксперты, в конце года может быть закрыто сразу несколько крупных сделок, которые находятся на финальном этапе переговоров. По данным Praedium Oncor International, за первые девять месяцев 2011 года на российском рынке коммерческой недвижимости было заключено инвестсделок на $ 4,9 млрд (на Москву пришлось 85 % сделок). Активнее всего, по данным аналитиков, инвесторы интересовались торговой недвижимостью (37 % сделок) и офисными центрами (34 %), на складские комплексы пришлось лишь 10 %, а на гостиницы – 19 % (в основном за счет одной крупной сделки по покупке казахскими инвесторами отеля Ritz-Carlton в Москве почти за $ 700 млн). Впрочем, уже сейчас можно утверждать, что в 2011 году будет побит рекорд по объемам сделок с недвижимостью в России: только сумма сделок, закрытых за первые девять месяцев, на 17,3 % превышает суммарный объем инвестиций за весь 2010 год ($ 4,2 млрд). По прогнозам Jones Lang LaSalle, по итогам 2011 года общий объем инвестиций в недвижимость превысит $ 6,4 млрд (в O1Properties прогнозируют и вовсе $ 7 млрд), из которых в коммерческую недвижимость будет вложено $ 5,2 млрд, что на 20 % больше, чем в 2010 году.

Поведение инвесторов на российском рынке отражает общеевропейский тренд. Согласно последним исследованиям CBRE, общий объем инвестиций в недвижимость Центральной и Восточной Европы составил 8 млрд евро (около $ 12 млрд) на конец сентября, что в два раза выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. И в будущем эта цифра будет только расти, в том числе за счет России. По прогнозам Jones Lang LaSalle, в 2012 году на российском рынке коммерческой недвижимости может быть закрыто сделок на сумму $ 6,7 млрд. При этом в компании отмечают, что если раньше деньги в основном вкладывались в коммерческую недвижимость, то сейчас даже западные инвесторы начинают проявлять интерес к жилищному строительству, что связано с дефицитом жилья в России.
Впрочем, на московском рынке инвестиций в недвижимость в 2011 году балом правили российские инвесторы: доля сделок при их участии превысила 70 %. Так, например, одной из крупнейших сделок 2011 года стала покупка компанией «Комплексные инвестиции» Юрия и Алексея Хотиных торговых цент­ров «Горбушкин двор» и «Филион» (около $ 500 млн). Активным инвестором на рынке в 2011 году была группа «БИН» Микаила Шишханова и Михаила Гуцериева, которая приобрела у компании Z-Built ТЦ «Калужский» за $ 230 млн, а также, как рассказывают участники рынка, вела переговоры о приобретении еще двух крупных объектов в Москве. Одна из самых же крупных сделок – покупка отеля Ritz-Carlton – была заключена казахскими инвесторами с русскими корнями. Одной из самых значительных сделок на рынке офисной недвижимости стала продажа ТНК-BP БЦ «Альфа-Арбат» структурам «Пром­связьнедвижимости» более чем за $ 300 млн.

Западные инвесторы также участвовали в крупных сделках. Так, по данным СМИ, фонд Morgan Stanley договорился о покупке петербургского объекта «Галерея» более чем за $ 1 млрд (пока разные источники говорят, что сделка все еще находится в стадии закрытия). В 2011 году свою первую сделку на рынке совершил и американский фонд Heitmann, который примерно за $ 150 млн приобрел одно из офисных зданий комплекса «Метрополис» в Москве. Активен на рынке и фонд Hines: он выкупил у Fleming Family & Partners БЦ «Гоголев­ский» примерно за $ 100 млн, ведет переговоры с PNK Group о приобретении складского комплекса «PNK-Чехов». Впрочем, сам Hines не прочь и продавать активы: так, по данным СМИ, девелопер ведет переговоры с четырьмя инвестфондами о продаже БЦ Ducat Place III и даже уже договорился о привлечении финансирования для покупателя. Кстати, схожей стратегии придерживается и российская компания O1Properties Бориса Минца, которая в 2010 году более чем за $ 1 млрд выкупила пять БЦ Horus Capital Сергея Гордеева. В 2011 году компания приобрела БЦ «Эвоком Плаза» примерно за $ 200 млн, в свою очередь, продав менее чем за $ 100 млн купленный в 2010 году БЦ «Гамма». В компании эту сделку объяснили тем, что этот объект относится к классу В, а стратегия компании заключается в аккумулировании у себя в портфеле самых высококачественных БЦ. Также в рамках распродажи непрофильных активов была закрыта сделка по продаже торгового центра им. Райкина компанией «ОПИН», которая за $ 50 млн продала недостроенный объект группе «Ташир».

В 2011 году начали фиксировать прибыль некоторые инвесторы, приобретавшие активы в кризис. Так, Evraz Group продала Федеральной сетевой компании два здания из трех в БЦ «Западные ворота» площадью около 40 тыс. кв. м. Весь бизнес-центр площадью 60 тыс. кв. м Evraz приобрел в кризис примерно за $ 160 млн, а два здания продал примерно за $ 190 млн, получив, таким образом, около $ 30 млн и, по сути, бесплатно целое здание под бэк-офис компании.
В 2012 году спрос на объекты недвижимости возрастет еще сильнее, что будет связано со снижением объемов строительства, а премия продавцов продолжит расти.